Freundin zieht ein, Mieter erhöht die Nebenkosten um 400%. Ist das rechtens?

5 Antworten

Hier geht es nur um die Erhöhung der Betriebskosten, nicht der Kaltmiete. Die bleibt ja bei 450 €.

Der Vermieter darf die Betriebskosten erst nach einer Abrechnung erhöhen wenn diese eine Nachzahlung ergibt. Und das nicht willkürlich, sondern angemessen.

Heißt, Nachzahlungsbetrag : 12 + vorherige Vorauszahlung = neue Vorauszahlung

Es sind doch monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart?

Nun hören sich 40 € BK sehr wenig an. Was ist denn alles darin enthalten und wie groß ist die Wohnung?

Im Schnitt betragen die monatlichen BK inkl. Heizkosten etwa 2 - 3 € pro m² Wohnfläche.

Du schreibst in einem Kommentar:

Ich muss aber auch dazu sagen, dass ich mit ein Nachzahlung von ca. 100 - 150€ im Jahr zu rechnen hatte. Womit ich auf ca. 52,50€ reelle
Nebenkosten pro Monat komme.

Dann vermute ich mal das keine Heizenergiekosten dabei sind und die Wohnung nicht größer als 50 m² ist. In dem Fall wäre eine Erhöhung der BK auf 200 € monatlich utopisch.

Der Vermieter darf die Nebenkosten erst ein Jahr nach dem Einzug und
der darauf folgenden Nebenkostenabrechnung entsprechend anpassen.

Falsch. Nach der Abrechnung. Das kann auch schon wenige Monate nach Einzug/Mietbeginn sein.

Angenommen Mietbeginn ist im Januar 2017, der Abrechnungszeitraum geht vom 01.02.2016 - 31.01.2017 des Folgejahres, dann kann es sein das die Abrechnung im Juni 2017 zugestellt wird. Bei einer Erhöhung der Vorauszahlungen wäre diese dann ab September 2017 zu zahlen.

Der Fallschilderung nach verlangt der VM statt 490 EUR nunmher 650 EUR Warmmiete.

Das ist weder utopisch noch eine Erhöhung reiner sonstiger (kalter) Betriebskosten, auch wenn der Fragesteller das nicht anders zu lesen versteht.

Hier wurden unverkennbar die Warmwasser- und Heizkosten einerseits wie auch kalten Betriebskostenvorauszahlungen gleichzeitig erhöht verlangt.

G imager761

@imager761

Eine Anpassung ist lt. BGB nur nach korrekter Abrechnung für die Zukunft zulässig und nicht ab Zuzug der Freundin.

Vielleicht hat der Vermieter im Zusammenhang mit dem Einzug deiner Freundin die Gelegenheit ergriffen, die Nebenkostenzahlung auf ein normales Niveau anzuheben. 40 Euro sind sehr wenig, wenn ich mir die abrechnungsfähigen Kosten vor Augen rufe.

Dazu kommt die Frage, wie Strom und Heizkosten bei dir erfasst werden. Da du selbst schreibst, daß du bislang immer Nachzahlungen hattest, ist eine Anpassung nach oben sowieso eher sinnig, als unsinnig.

Wenn du es genau wissen möchtest, ruf deinen Vermieter einfach mal an.

Deine Rechenart ist einfach nur falsch: Dein Vermieter hat ja nicht nur die Nebenkosten erhöht, sondern verlangt - wie absolut üblich - auch mehr für die Wohnung an sich (also quasi mehr Kaltmiete), weil diese sich ja auch mehr abwohnt/abnutzt, als wenn man alleine darin wohnt.

Also die von Dir genannte Mieterhöhung ist eine in einem ganz üblichen Rahmen und in keinster Weise ungewöhnlich oder gar unverschämt.

Quark, die Kaltmiete wurde nicht erhöht..

Ich habe nochmal nachgerechnet und konnte den Fehler nicht finden. Die Nebenkosten sind vom Vermieter auch explizit als solche ausgewiesen. Aber danke für die restlichen Hinweise :)

Lies nach: Es werden die Vorauszahlungen erhöht.

Eine Erhöhung der Nettomiete setzt ganz  spezielle Formalien voraus und ist nicht von heut auf gleich möglich, steht hier aber überhaupt nicht zur Debatte.

400% Nebenkostenerhöhung wären 160 EUR - Mathe ist nicht so dein Ding, oder?

Die Forderung wäre dem Grunde und der Höhe nach rechtens. Hier gilt keine Kappungsgrenze n. § 559 BGB, sondern § 553 II BGB: "Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt."

Natürlich wäre der status quo unzumutbar. Hier darf der VM die Warmmiete erhöhen, um damit die darin enthaltenen, nunmehr erwartbar doppelten Dusch-, Bade- oder Warmwasserbereitungskosten (Händewaschen, Spülen) aufzufangen und eine erhöhten Heizkostenbelastung vorschüssig gegenzufinanzieren die aller Voraussicht nach aufträte, wenn ihr nicht beide stets zeitgleich die Wohnung verlasst oder aufsucht und daher einer sie weiter durchheizt.

Und die doppelte Abnutzung auffangen, die mit zwei Personen auftreten dürfte, wenn vier statt zwei Füße über den mitvermieteten Teppich schlurfen oder Toilettenschüssel mit WC-Sitz oder Wasserarmaturen doppelt so häufig benutzt und damit nur halb so lange nutzbar wären.

Auch darf er dabei den sonstigen kalten Betriebskostenanteil  anpassen, wenn schon bei dir als Einpersonenhaushalt Nachzahlungen erforderlich wurden, die mit zwei Peronen eher noch höher ausfallen dürften: Mehrkosten für Treppenhauslicht, Müllentsorgung, Kaltwasser für die Waschmaschine im Keller und vieles mehr dürften die anderen Mietparteien für deine Freundin nicht mittragen wollen :-)

G imager761


 
400% Nebenkostenerhöhung wären 160 EUR - Mathe ist nicht so dein Ding, oder?

160 + 40 = 200, oder was?

Da hast du wohl mit der Logik ein Problem.

Nein, das ist nicht rechtens. Die Verfahrensweise lt. Gesetz (BGB) ist vom Gesetzgeber  so vorgegeben: Die Anpassung vereinbarter Vorauszahlungen für Betriebskosten ist nach inhaltlich und formell korrekter Abrechnung ab übernächstem Monat nach Erhalt der Abrechnung für die Zukunft zulässig.

Also: Ergibt die korrekte Abrechnung eine Nachzahlung, so darf die monatliche Vorauszahlung um 1/12 des Nachzahlungsbetrages erhöht werden.

Solltest du möglicherweise aber eine monatlich zu zahlende Pauschale für Hausnebenkosten vereinbart haben, dürfte diese nur angepasst werden, wenn das so im Mietvertrag vereinbart wäre. Da gibt es auch keine Abrechnung.

Was ist denn mit einer Erhöhung nach §553 BGB, da muss man nicht bis zur Abrechnung warten?

@johnnymcmuff

In 553 BGB geht es doch ausschließlich um Mieterhöhung und nicht Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten. Die FS bezieht sich ausdrücklich auf Erhöhung der BK um 160 EUR auf 200 EUR (von 40 EUR ausgehend um 400%).

Hast du das übersehen?

@albatros

In 553 BGB geht es doch ausschließlich um Mieterhöhung und nicht Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten.

In dem § steht nicht Warm-oder Kaltmiete, lediglich Miete und für mich gehören die Nebenkosten zu der Miete.

Siehst Du das auch so?

@johnnymcmuff

Miete ist Miete und nicht Betriebskosten. Bei Mieterhöhungen geht es grundsätzlich um die Erhöhung der Netto- bzw. Grundmiete, niemals um Betriebskosten.

Im landläufigen Sinn wird das zwar zusammen gesehen, ist aber rechtlich nicht der Fall.

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