Frage bezüglich Mieterhöhung und damit zusammenhängenden geforderten Anwaltskosten ohne zuvor eine Mahnung erhalten zu haben - ist das zulässig?
Liebe Leute,
meine Hausverwaltung hat mich am 07.07.2015 das erste Mal angeschrieben und mich über eine geplante Mieterhöhung zum 01.102015 unterrichtet.
Verschiedene Mieter aus meinem Haus haben sich versammelt. Zwei davon waren beim Mieterschutz und haben sich über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung informiert. Während der Mieterverein sagte, dass bei einigen Mietern eine Teilzustimmung gerechtfertigt sei, sagte man ihnen, dass bei anderen Mietern die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sei, wie z.B. in meinem Fall.
Im September 2015 schrieb ich der Hausverwaltung, dass ich der Mieterhöhung nicht zustimme, weil ich bereits die Miete zahle, die dem Mietspiegel entspricht (berechnet nach dem Mietspiegel auf http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/)
Daraufhin hörten weder ich, noch die anderen Mieter, die der Mieterhöhung auch nicht zugestimmt hatten, etwas von der Hausverwaltung. Selbst bei den Mietern, die eine Teilzustimmung erteilt hatten, wurde nach wie vor die alte Miete abgebucht.
Dann erhielten ich und einige andere Mieter am 05.11.2015 einen Brief von der Hausverwaltung, in dem wir nochmals gebeten wurden, der Mieterhöhung zuzustimmen, während andere Mieter gar kein Schreiben erhielten, obwohl sie auch nicht der Mieterhöhung zugestimmt hatten.
Dieses Schreiben war kein Mahnschreiben, sondern lediglich eine nochmalige Bitte der Mieterhöhung zuzustimmen und zwar bis zum 13.11.2015 - also innerhalb von 4 Werktagen - obwohl die HV wochenlang auf unsere Briefe gar nicht reagiert hatte.
Ein weiteres Mal antwortete ich, dass ich dem Mietspiegel entsprechend keiner Mieterhöhung zustimmen müsste, dass die HV aber gerne meine Wohnung besichtigen könne, um sich selbst ein Urteil zu bilden, denn bei einer Wohnungsbesichtigung vor ca. 2 Jahren hatte die Angestellte der HV mir selbst gesagt, das sich die am schlechtesten ausgestattete Wohnung im ganzen Haus hätte, was mir aber zuvor bekannt war.
Nun habe ich heute am 27.11.2015 ein Schreiben vom Anwalt der HV erhalten, in dem ich aufgefordert werde, dass ich der Mieterhöhung bis zum 07.12.2015 zustimmen müsste, ausserdem die Anwaltskosten bezahlen müsste und rückwirkend für die vergangenen 2 Monate die neue, also die erhöhte Miete zahlen müsste.
Meine Frage ist, ob eine Hausverwaltung einen Anwalt einschalten darf, ohne, dass sie zuvor eine Mahnung rausgeschickt hat, und dem Mieter die Anwaltskosten anlasten kann und meine andere Frage ist, ob es rechtens ist, dass ich nun rückwirkend die erhöhte Miete zahlen muss, obwohl die HV auf mein Schreiben im September nicht geantwortet hatte und sich dann erst am 05.11.2015 wieder meldete, obwohl die neue Miete seit dem 01.10.2015 geltend gemacht werden sollte?
Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe.
Mit lieben Grüssen
Lia
7 Antworten
meine Hausverwaltung hat mich am 07.07.2015 das erste Mal angeschrieben und mich über eine geplante Mieterhöhung zum 01.102015 unterrichtet.
Nun, das ist wohl keine Mieterhöhung! Wann kam denn dann tatsächlich ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen? Gab es in diesem die Aufforderung zuzustimmen? Ab wann sollte lt. diesem MEV die Miete erhöht werden?
Nun, es zeigt sich, dasMieterhöhungsverlangen war korrekt, zumindest formal. Du wurdest aufgefordert, ab 1.10 mehr Miete zu zahlen. Die Kappungsgrenze ist mit 15% korrekt. Zur Zustimmung warst du aufgefordert bis 30.9. Da du nicht zustimmtest, darf nun binnen drei weiterer Monate der Vermieter auf Zustimmung klagen, also bis Ende Januar 2016. Die Klagefrist verlängert sich durch die Verlängerung der Zustimmungsfrist nicht. Versäumt der V. die Klagefrist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Was dir nun bleibt, ist zuzustimmen und rückwirkend ab 1.Oktober die Mieterhöhung zu zahlen oder abzuwarten, ob der V. fristgerecht klagt. Ich gehe davon aus, dass er das macht. Wirst also einen Rechtsbeistand brauchen.
Was ich noch wissen will: Wann erfolgte die letzte (vorherige) Mieterhöhung? Vom Zugang des jetzigen MEV bis deren Wirksamkeit muss mindestens ein Jahr vergangen sein und binnn drei Jahren die Mieterhöhung nicht mehr als 15% betragen
Die letzte Mieterhöhung sollte 2012 stattfinden, aber damals habe ich auch gesagt, dass ich nur zahle was der Mietspiegel hergibt, worauf sie mich verklagt haben, ich den Prozess damals aber gewonnen habe.
>>>Die Kappungsgrenze ist mit 15% korrekt.
Genau deshalb bin ich mir ja nicht sicher, ob sie sich dieses Mal im Recht befinden, denn was ich nicht verstehe ist die Tatsache, dass ich immer wieder von diesen 15% höre, aber andererseits wenn ich den Mietspiegel online berechne, herauskommt, dass ich bereits dem Mietspiegel entsprechend bezahle.
Was ist also rechtens?
Darf man generell 15% mehr Miete verlangen, wenn so und so lange keine Mieterhöhung vorgenommen wurde, obwohl man bereits das zahlt, was der Mietspiegel sagt? Sind diese 15% mehr oder weniger unabhängig vom Mietspiegel?
Und wie kann es sein, dass alle anderen Mieter, die nicht gezahlt haben, bisher kein Schreiben vom Anwalt erhalten haben?
Ist das rechtens?
Der Knackpunkt scheint die korrekte bzw. inkorrekte Anwendung des Mietspiegels zu sein. Das kann nur vor Ort beurteilt werden. Wenn du und dein Rechtsbeistand der Meinung sind, dass das nicht so ist, dann solltest du halt nicht oder nur teilweise zustimmen.
Die in Berlin von 20 auf 15% reduzierte Kappungsgrenze besagt nichts anderes, als dass binnen drei Jahren die Miete um nicht mehr als 15% steigen darf. Das unabhängig davo, ob das Mieterhöhungsverlangen korrekt begründet ist oder nicht.
Es besteht die Möglichkeit abzuwarten, ob fristgerecht Klage auf Zustimmung erhoben wird. Dann könntest du noch innerhald des Verfahrens dich darauf berufen, dass das MEV mangelhaft sei. Das Gericht muss das dann prüfen. Stellt sich heraus, dass das MEV unwirksam ist, kann der V. im Prozess ein neues MEV angeben. Ab diesem Zeitpunkt beginnt für den Mieter eine neue Zustimmungsfrist von zwei Monaten.
Dass nur du und nicht auch die anderen Mieter neu angeschrieben wurden, liegt wohl vrmutlich daran, dass du "schlafende Hunde" geweckt bzw. gereizt hast. Das durch deine Mitteilung, dass du der Mieterhöhung nicht zustimmst. Das war falsch. Gefordert war die Zustimmung und nicht eine Nichtzustimungserklärung. Es war Schweigen geboten bis dem V. einfiele, etwas zu unternehmen.
Der Vermieter muss nicht zwingend einen Anwalt beauftragen um seinen Mietern ein Mieterhöhungsverlangen darzustellen. Daher ist einer solchen Kostenforderung des beauftragten Anwaltes nicht statt zu geben. Die Rechnung wäre also mit Widerspruch zurück an den Absende zu schicken.
Der Vermieter wird nun vermutlich Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung über seinen Anwalt am Amtsgericht erheben. Für diesen Fall solltest du dich wappnen und ebenfalls einen Anwalt engagieren.
Du musst auf ein Mieterhöhungsverlangen gar nicht reagieren, wenn du meinst, dass deine Miete zu Unrecht erhöht werden soll. Alle Schreiberei deinerseits ist also unnütz. Wenn der Vermiete klagt, dann musst du wirklich handeln. Termine, die hier im Gespräch sind, solltest du nicht beachten.
Keine Zustimmung deinerseits - Keine erhöhte Mietzahlung. Die anwaltliche Forderung nach Nachzahlung ist lediglich Säbelrasseln.
Eine korrekte und kluge Antwort! DH!
Vielen Dank für Deine Antwort, die auch meinem Gefühl entspricht. Jedoch habe ich dann gegoogelt, als ich das Schreiben vom Anwalt erhielt, und fand diesen Link http://www.lichtenberg-rechtsanwalt.de/Urteile/Legenden/MahnungII.html
Viele liebe Grüsse
Lia
Der Link ist in diesem Fall nicht zutreffend. Es besteht kein Verzug. Der Vermieter will nur mit Anwaltshilfe Druck aufbauen um dich zur Zustimmung zu bewegen. Die Nachzahlungsforderung nebst Anwaltskosten sind komplett juristischer Nonsens. Das kannst du wörtlich dem Anwalt mailen.
Ganz kompletter Nonsens ist die Nachforderung nicht. Wird der Mieter verurteilt, die Erhöhung zu akzeptieren, gilt die erhöhte Miete am dem Zeitpunkt, der der Vermieter ursprünglich wollte, sofern das Mieterhöhungsverlangen korrekt gestellt war.
Auf der Suche nach der Ursprünglichkeit der Aufforderung einem MEV zuzustimmen stößt man nun auf 2 Aufforderungen. Im Falle der Gerichtsentscheidung bliebe es abzuwarten, welches Datum der Mieterhöhung zutrifft. Schon deshalb sind die Nachforderungen fragwürdig.
warum knickst du denn jetzt ein, wenn der anwalt schreibt?
was hattest du denn gedacht, was passiert?
jetzt muss du auch dabei bleiben, dass es nicht gerechtfertigt ist
und dich verklagen lassen, vor gericht
Du hast meinen Text anscheinend nicht gelesen, aber trotzdem danke für Deinen Beitrag.
Wenn du der Mieterhöhung nicht zustimmst, bleibt der anderen Seite ja gar nichts anderes übrig, als einen Anwalt einzuschalten. Ob diese Kosten dann gerechtfertigt sind, kann dann wiederum nur das Gericht entscheiden.
Da eine HV MIT den Mietern zusammen arbeiten sollte und nicht GEGEN sie, bzw. auch als Vermittler zwischen dem Hausbesitzer und dem Mieter fungieren sollte, finde ich durchaus, dass sie mit mir kommunizieren sollten und meine Wohnung besichtigen sollten, wie ich es angeboten hatte und mir zumindest erst mal eine Mahnung schicken sollten, bzw auch antworten sollten, warum der offizielle Mietspiegel auf Berlin.de etwas anderes besagt, als der Mietspiegel, den sie ansprechen in ihrem Schreiben.
Die HV ist enorm unseriös. Im Frühjahr 2005 hatte eine Angestellter der HV sogar einen Hausfriedensbruch bei mir begangen. Eine neue Angestellte - die sich sogar noch im Probehalbjahr befand - ist mit einem Zweitschlüssel bei mir eingedrungen, obwohl mir zuvor versichert wurde, dass keine weiteren Schlüssel existieren und ist dann sogar noch geflohen, als ich sie verfolgte, denn ich dachte natürlich sie sei eine Einbrecherin. Diese Frau wurde sogar nach dem kriminellen Vorfall von der HV übernommen, deren Identität dann erst mit Hilfe von meiner 'Detektiv - Arbeit' aufgeklärt werden konnte und mir persönlich als meine Ansprechpartnerin zugeteilt.
Es kam zu vielen anderen nebulösen Vorfällen im Laufe der Jahre, wie zb dass ich zwei mal versehentlich doppelte Miete gezahlt hatte, weil mein Vater damals - ohne mein Wissen - Miete für mich überwiesen hatte und ich aber gleichzeitig auch. Nur durch einen Zufall hatte ich das dann wesentlich später festgestellt, und die doppelten Mieten zurückgefordert. Die HV hätte mich längst informieren können, dass doppelte Mieten eingegangen sind.
Des Weiteren antworten sie mir wie sie gerade Lust haben, aber verlangen von mir im Gegenzug immer sofort Mahngebühren, wenn ich auch nur einen Tag später antworte.
Sie tun es eben einfach. Ob das gerechtfertigt ist, kann nur ein Gericht klären.
Ein Rechtsanwalt schreibt genau das, wofür sein Mandant ihn bezahlt. Das heißt noch lange nicht, dass das rechtlich einwandfrei ist.
Genau...*))
Vor 2 Jahren haben sie mich schon mal verklagt, weil ich keine Mieterhöhung zahlen wollte, sondern nur dem Mietspiegel entsprechend zahlen wollte und damals habe ich gewonnen.
Du bist Dir doch jetzt auch sicher dass Du der Mieterhöhung nicht zustimmen musst,
Also warum dann die Panik?
Lasse sie doch klagen und verlieren.
Ich habe nicht behauptet, dass ich vollkommen sicher bin, was aber noch lange nicht bedeutet, dass ich panisch bin...*)!
Wer sagt 'Ich weiss.' hört auf zu denken.
Man sollte sich nie hundertprozentig sicher sein. Nur jemand, der eine beschränkte Perspektive einnimmt, kann sich in einer vollkommenen Sicherheit wähnen.
Aber nun gut: das gehört zu meinem Fachbereich....*)))
Da Mietrecht nicht mein Fachbereich ist, würde ich mir niemals anmassen mir vollkommen sicher zu sein.
Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Dieses Schreiben vom 07.07.2015 enthielt die Bitte der Mieterhöhung um 15% zum 01.10.2015 zuzustimmen. Im Anhang befand sich ein Formular in dem man ankreuzen sollte, ob man zustimmt oder nicht.
Das ist doch ein normales Verfahren oder nicht?
Liebe Grüße
Lia