Folgendes Szenario (Erbe, Verkauf an dritte Partei, dann Vermietung mit dritter Partei) gesetzlich regelbar?
Erbe A und Erbe B erben 3 Häuser zu jeweils gleichen Teilen.
A wohnt in Haus 1 zur Miete, B in keinem.
A möchte am liebsten alles vermieten, B alles verkaufen.
Daher einigt man sich auf Folgendes: B verkauft seine 50 % Anteile an Haus 1 und 2 an die Bank.
A teilt sich fortan die Mieteinnahmen von Haus 1 und 2 mit der Bank. Da er Haus 1 selbst bewohnt, zahlt er hier de facto nur die Hälfte der Miete, da er die andere ja gleichzeitig als Miteigentümer einnimmt.
Die Miete vom nicht verkauften Haus 3 teilen sich dann A und B zusammen.
Frage: Wäre dieses Szenario für die Beteiligten sinnvoll? Lässt sich beim Verkauf an die Bank oder andere Dritte schriftlich und für alle Zeiten verbindlich regeln, dass die Häuser 1 und 2 von A und der Bank nur vermietet und nicht verkauft werden dürfen? Also klar, die Bank muss natürlich die Möglichkeit haben, ihren Anteil an den Häusern wieder loszuwerden, aber kann man irgendwie verankern, dass dann auch der jeweilige Nacheigentümer immer nur seinen Anteil an den Häusern verkaufen darf und A quasi sicher vor Teil-/Zwangsversteigerungen o. Ä. ist?
5 Antworten
Ich bezweifle, dass eine Bank einen hälftigen Miteigentumsanteil an einer Immobilie kauft und dazu auch noch irgendwelche Einschränkungen akzeptiert. Grundsätzlich kann man aber einen Aufhebungsausschluss mit dem Käufer vereinbaren und in das Grundbuch eintragen sowie ein Veräußerungsverbot schuldrechtlich festhalten. Hier sollten die Erben aber einfach die Grundstücke untereinander verteilen (Auseinandersetzung).
Das Recht auf Teilungsversteigerung könnte man vertraglich ausschließen und noch im Grundbuch absichern oder A ein Vorkaufsrecht auf alle Verkaufsfälle eintragen . Wenn man einen Doofen findet.
Zumal man hier mit dem Miteigentümer einen Gesellschaftervertrag schließen sollte, Wer organisiert Hausverwaltung, Nebenkosten, Instandhaltung....
Aus welchem Interesse sollte die Bank einen Halbanteil Haus kaufen oder ein Dritter sich dermaßen knebeln lassen?
Warum kauft A denn keinen Halbanteil von B ab?
Oder man verkauft gemeinsamen ein Haus damit A die Möglichkeit hat B auszuzahlen. Kommt ja auch auf den Wert der einzelnen Häuser an.
Also der Plan ist ingesamt bescheiden.
Sofern die möglichen Erblasser das Problem kennen, wären sie gut beraten noch ein Testament zu schreiben. So wie ich es in Erinnerung habe, ist der Erbfall ja noch nicht eingetreten.
Das ganze ist viel zu kompliziert.
Ausserdem: keine Bank kauft Anteile an Häusern, mit denen sie nichts anfangen kann. Vertraglich regeln kann man theoretisch fast alles, aber alle diese Punkte mindern den Wert des zu verkaufenden Hausanteils
eine Bank wird bestimmt keine Häuser kaufen, höchstens zum Verkauf anbieten
beide bilden eine Erbengemeinschaft.
wenn B verkaufen will, stellt er Antrag auf Aufhebung der Erbengemeinschaft, die Häuser werden Zwangsversteigert - A kann die Anteile kaufen.
Eine Bank wird kein Haus kaufen, sondern vermakeln
Warum wollt ihr das so kompliziert haben? Das hier wäre doch einfacher:
Wertermittlung aller 3 Immobilien.
A erhält das Haus in dem er lebt und zieht es vom halben Gesamtwert ab.
B erhält ebenfalls ein Haus und zieht den Schätzwert vom halben gesamten ab.
Dann bleibt noch ein Haus und Forderungen von A und B übrig.
Dann kann A entscheiden ob er sich einen Kredit bei der Bank holt, (zB das Haus beleiht) und B auszahlt, oder das 3.Haus verkauft wird und der Erlös anteilig aufgeteilt wird.