Flächennutzungsplan - Immobilie steht im "Wald"?
Guten Abend,
mein Mann und ich sind derzeit auf Haussuche und haben eine Immobilie entdeckt, die uns sehr gefällt. Wir haben uns das Objekt bereits angesehen und es sagt uns sehr zu.
Nun macht mich ein Punkt jedoch etwas stutzig, denn im Flächennutzungsplan der Stadt ist die Immobilie als "Wald" (§5 Abs. 2 Nr. 9 BauGB) angegeben. Wie kann so etwas denn sein? Auf den angrenzenden Grundstücken stehen ebenfalls Häuser, welche auch unter "Wald" aufgeführt sind. Die Häuser sind alle etwa aus den 60er-Jahren.
Mich interessiert das Thema daher, weil wir planen in einem Raum der Immobilie ein Ladenlokal zu eröffnen und die Frage aufkommt, ob man bei einem Flächennutzungsplan der Kategorie "Wald" überhaupt die Chance diesen Plan zu realisieren?
Gibt es da womöglich Erfahrungswerte?
Liebe Grüße, aphrodite
4 Antworten
Der Flächennutzungsplan schafft kein unmittelbares Baurecht. Daher ist er für die Nutzung der Grundstücke nur "über Umwege" von Bedeutung. Für Bauvorhaben ist der Bebauungsplan entscheident. Die Gemeinde darf allerdings keinen Bebauungsplan aufstellen, der dem FNP wesentlich widerspricht.
In deinem Fall bedeutet das, dass - falls es noch keinen Bebauungsplan gibt - die Zulässigkeit von Bauvorhaben sich danach richtet, ob das Bauamt diesen Bereich nach § 34 BauGB (im Zusammenhang bebaute Ortsteile) oder § 35 BauGB (Außenbereich) bewertet. Also rede mit denen !
Langfristig scheint es die Bestrebung (FNP) zu geben, dieses Gebiet zu renaturisieren. So etwas dauert erfahrungsgemäß sehr lange....
Selbst wenn es für das Haus eine alte Baugenehmigung für Wohn- oder Wochenendzwecke gibt, bräuchtest du für die geplante Nutzung eine neue Baugenehmigung (Nutzungsänderung). Und für dieses Baugenehmigungsverfahren gelten die neuen Vorschriften. Somit hast du schlechte Karten...
Es gibt einige Sonderfälle, z.b. offiziell bewohnbare Kleingärtenanlagen in Berlin oder als Ferienhäuser deklarierte Wohnungen in Waldgebieten.
Es kann sein, dass die Leute in den 60'er Jahren dort bauten und entgegen anderer Vorschriften noch ein Gewohnheitsrecht haben. Dann darf man zwar ein Haus abreißen, nur kein neues hinstellen. Auch die "Renovierung" wird teuer. Wenn da größere Umbauarbeiten geplant sein sollten. Da braucht man nämlich jemanden vom Fach, dass nicht zu viele tragende Wände gleichzeitig versetzt werden...
Ein Ladenlokal auf einem Wald-Grundstück ist per se schon keine gute Idee. Die Hürden den Laden bekannt zu machen, die Leute zu bewegen dort hin zu kommen und und und Das ist richtig schwierig.
Ich habe ja keine Angst vor schwierigen Projekten, doch muss man da vorher den Markt sehr genau erkunden. Kann nur dazu raten, dass Ihr Euch da durch einen Kollegen sprich Unternehmensberater betreuen lasst.
Eine "normale" Gründung wird das nicht. Und wer dann mit irgendwelchen Kuriositäten die Kundschaft irritiert geht gleich baden. Ich denke da an einen Computer-Shop mit der Möglichkeit kleine Snacks mit Tasse Kaffee zu erwerben... würde dort niemals funktionieren.
Ein Gewerbe dort anmelden, dass macht dem Gewerbeamt sicher keine Bauchschmerzen. Doch ob da die unterste Umweltbehörde oder das Bauamt nicht bereits dagegen sind, dass dann man nur durch Fragen in Erfahrung bringen. Leider sind da schon Bürgermeister mit falschen Auskünften auf die Nase gefallen. Also eigentlich nicht die Bürgermeister, sondern die Fragesteller...
Also: Stadt und Landkreis die jeweiligen Ämter besuchen. Fragen ob das da möglich ist. Auch ob ggf. noch andere Ämter einen Bezug haben und dann kann man sich mal um die Markterkundung kümmern.
Viel Erfolg.
entgegen anderer Vorschriften noch ein Gewohnheitsrecht haben.
Ein Gewohnheitsrecht kann es nur dort geben, wo es KEINE gesetzlichen Regelungen gibt. In diesem Fall kann es also kein Gewohnheitsrecht, sondern höchstens Bestandsschutz für die bisherige Nutzung geben.
Wenn es für das Haus eine Baugenehmigung gibt - und davon kann man wohl ausgehen, wenn die Hütte im Grundbuch steht und der Verkauf ordnungsgemäß über einen Notar abgewickelt wird - dann ist das mit "Wald" kein Problem.
Ob das aber einer gewerblichen Nutzung mit Ladenlokal entgegensteht, das kann dir hier niemand sagen sondern allenfalls die zuständige Gemeinde.
Denn selbst wenn "Wald" hier eine Einschränkung bedeutet muss nach Abwägung im Einzelfall entschieden werden; eine Imkerei mit Honigverkauf ist z.B. weniger problematisch als ein Beate-Uhse-Großmarkt mit 800 Kunden pro Tag.