Erstwohnsitz als Ferienwohnung vermieten?
Ist es möglich, den Erstwohnsitz als Ferienwohnung zu vermieten, gibt es da zeitliche Begrenzungen?
In dem Ort (in NRW) gilt kein Gesetz wegen Zweckentfremdung der Wohnung. Daher sollte es ja möglich sein, die Wohnung "unter"zuvermieten. Der Besitzer hat dort den Erstwohnsitz angemeldet und will die Wohnung für längere Zeit an Feriengäste vermieten. Gibt es da zeitliche Begrenzungen, da er ja dort wohnt? Und darf er die komplette Wohnung vermieten oder muss ein Zimmer für ihn als Wohnraum bleiben? Er wäre dann nicht dort, es geht nur um die rechtlichen Sachen, ob das generell möglich wäre bevor er sich an einen Rechtsanwalt wendet.
Vielen Dank.
4 Antworten
Wenn derjenige nicht nur Besitzer, sondern auch Eigentümer der Wohnung ist, so kann er diese u.U. auch als Ferienwohnung, oder einzelne Zimmer vermieten. Der Teufel steckt da aber wie immer im Detail.
1. wenn er nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sein Eigentum nennt, so muss zuerst geklärt werden, ob die anderen Eigentümer damit überhaupt einverstanden sind bzw. im Vertrag etwas dagegen spricht. Schließlich will auch nicht jeder ständig fremde Leute im Haus haben.
2. Bist du dir sicher, dass in dem Ort keine "Zweckentfremdung" unterliegt? In NRW wird das unterschiedlich geregelt, beim zuständigen Amt deiner Stadt kannst du das erfragen, evtl. auch eine Erlaubnis dazu bekommen.
2. Unter Umständen musst du bei regelmäßiger Vermietung auch ein Kleingewerbe anmelden, je nachdem wie hoch die Einnahmen sein werden. Mancherorts wird auch danach unterschieden, ob die Zimmer / Wohnung mit ( End-)Reinigung durch Euch/ Vermieter geschieht... vorsichtshalber auch das bei deinem zuständigen Gewerbeamt erfragen und ggf.anmelden.
Einnahmen dann natürlich am Ende versteuern...
Die Vermietung von Gastezimmern hat so seine Besonderheiten, deshalb sollte man unbedingt im Vorfeld alles abklären und dann juristisch einwandfrei machen, sonst kommt später das böse Erwachen.
Auch deshalb können die Vermittlungsplattformen keine Auskünfte geben, da international und überregional die gesetzlichen Bestimmungen zur Vermietung total unterschiedlich sind.
Hier noch ein link zum Thema
Eine einzelne! Ferienwohnung, wenn sie nicht in einem Ferienpark liegt, nicht professionell verwaltet wird . ist praktisch NIE ein Gewerbe (nach aktueller Rechtsprechung)- nichtmal, wenn Umsatzsteuer anfallen sollte (ab 17500 Umsatz) . Man darf auch die Endreinigung jemanden anders machen lassen- das alleine ist KEIN Kriterium. Ich habe dazu einen ganzen Ordner Urteile, weil ICH mich mit MEINER Ferienwohnungsvermietung im Grenzbereich zur gewerblichen Vermietung bewege (3 Wohnungen), eine! Ferienwohnung ist bis auf einzelne Sonderfälle immer nicht gewerblich
Aber einen Erstwohnsitz kann man, wenn man eine Wohnung komplett vermietet, da wohl nicht mehr halten.
Ein Problem kann durch den Flächennutzungsplan/Bebauungsplan entstehen. Wenn das Gebiet als reines Wohngebiet ausgewiesen ist, KANN es Probleme geben. Oft wird das auch von Gemeinden nicht verfolgt, aber es gibt auch Fälle, wo eine Ferienwohnungsvermietung untersagt wurde- i.d.R. wegen klagenden Nachbarn .
Bei Eigentumswohnungen kann es weitere Probleme geben, je nachdem, was da festgeschrieben ist - aber das ist nicht mein Metier- ich habe Häuser und nicht Eigentumwohnungen.
Ich schreibe hier noch mal extra, damit Du eine Benachrichtigung bekommst. Schaue Dir mal meine Antworten zu den anderen Beiträgen an.
Weitere Fragen: gerne
Ich selbst vermiete 2 Ferienwohnungen und ein Ferienhaus und kenne mich mit gewissen Einschränkungen damit aus.
Mein einziges mögliches Problem zur Zeit ist tatsächlich der Flächennutzungsplan- ein Problem, welches mir zu Beginn gar nicht bekannt war ! Die Gemeinde hat da in den Bereichen, wo meine Häuser stehen, bisher nichts unternommen, aber in einem anderen Gebiet, wo die Käufer zukünftige Probleme erahnen konnten- da war viel expliciter gesagt worden, daß das Neubaugebiet ein reines Wohngebiet werden sollte. Dort wurde jetzt die Ferienvermietung untersagt.
Aber auch mir kann noch mal was passieren, da die Gebiete, wo meine Häuser stehen- nach Flächennutzungsplan keine Mischgebiete sind. Aber das gilt für den größten Teil des Ortes. Wenn dort plötzlich überall die Ferienwohnungsvermietung untersagt würde, hätte der Ort ein echtes Problem.
- Für eine Untervermietung ist die Zustimmung des Vermieters notwendig.
- Die Wohnung wurde zu Wohnzwecken an den jetztigen Besitzer vermietet. Wenn er sie aber als Ferienwohnung anbietet ist das ein Gewerbe.
- Gesetzt den Fall, soetwas würde funtionieren, müssten die Einnahmen daraus versteuert werden.
- Bietet man die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters, als Ferienwohnung an, kann das die fristlose Kündigung nach sich ziehen wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte.
Ich nehme an, der Besitzer hat dort zwar seinen Erstwohnsitz gemeldet, wohnt aber während des Aufenthaltes der Feriengäste selbst nicht in der Wohnung?
Als Vermieter würde ich so ein Ansinnen meines Mieters schlicht ablehnen. Soll er zum Anwalt rennen.
Ich habe schon da Bedenken, ob sich der Erstwohnsitz dann da noch halten läßt! Wäre das denn überhaupt wichtig?
In Wohnanlagen mit Eigentümergemeinschaften KANN es durchaus Probleme geben, eine EigentumsWOHNUNG ist so vielen Einschränkungen unterworfen, daß man kaum noch von Eigentum reden kann- ist aber nicht wirklich mein Metier.
Schau mal bei AirBnB nach, da stehen alle Konditionen für so einen Fall.
m Detail steht da Nichts, denn schließlich sind die Regelungen nicht nur international unterschiedlich, sondern auch national, oft sogar innerhalb der Städte eines einzigen Bundeslandes.
Danke für die Antwort.
Die Wohnung ist nicht gemietet, sondern gehört dem Bekannten selbst. Dass Einnahmen versteuert werden müssen, ist klar.
Es geht darum, ob er die Wohnung an Feriengäste vermieten darf, während er in seiner Zweitwohnung ist und welche zeitlichen Begrenzungen er da hat? Schließlich wäre es ja dann kein Erstwohnsitz mehr, wenn er die komplette Wohnung das ganze Jahr vermieten würde.