Erst selbst bewohnte Wohnung später vermieten - Steuerliche Auswirkungen/Abschreibungen usw.
Hallo,
kurze frage, ich möchte mir eine wohnung kaufen und selbst bewohnen. mir ist bewusst, dass ich keine zinsen steuerlich gelten machen kann. auch dass ich nichts abschreiben und absetzten kann usw.
nun möchte ich aber vielleicht in ein paar jahren die wohnung vermieten. wie sieht es dann aus? ich weiß, dass man auch eigentlich eher den "trick" macht, erst vermieten, dann selber nutzen. hier wäre es aber genau anders rum.
also wenn ich nun 3 jahre darin wohne und dann vermiete, kann ich dann ab dem zeitpunkt:
- zinsen steuerlich geltend machen
- abschreibung laut AFA (dann nur noch 47 jahre oder 50 jahre)
- anschaffungskosten wie grunderwerbssteuer dann nachträglich zu den anschaffungkosten rechen? genauso wie notarkosten usw.
abschreiben? oder ist damit dass ich die wohnung zuerst privat benutz habe, auch für die zukunft alle abschreibungsmöglichkeiten ausgeschlossen?
danke.
2 Antworten
Ab dem Zeitpunkt ab dem vermietet wird können die Kosten geltend gemacht werden; die AfA läuft ab dann ebenfalls für die Restnutzungsdauer.
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten gehörden zu den Anschaffungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage...
Bis 4.000 € kann immer alles sofort abgesetzt werden.
Ab 15 % Aufwendungen der Gebäude-Anschaffungskosten (nicht der gesamten Kosten !) sind diese Aufwendungen den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen und über die jährliche Abschreibung = 2 % anzusetzen.
Zu diesen 15 % gehören nicht Aufwendungen, die üblicherweise des öfteren anfallen, wie z.B. tapezieren etc. Die können immer sofort abgesetzt werden.
Du mußt den aktuellen Wert ermitteln:
Ursprüngliche AK
plus Zuschreibungen (wie z. B Inst. > 15% in den ersten 3 Jahren)
./. fiktive AfA bis zum Beginn der Vermietung
= Bemessungsgrundlage für zukünftige AfA
danke. das ist mir alles mehr oder weniger klar. mir gehts mehr um den speziellen fall, wenn ich erst selbst bewohne und später vermiete, ob ich dann irgendwelche steuerlichen "nachteile" habe? (als wenn ich gleich direkt vermietet hätte). gerade weil ich eventuell nur kurz drin wohne . man sagt ja sonst immer als "trick": erst vermieten dann selbst drin wohnen.
soweit ich das verstanden habe, betrifft es nur die kürzer AFA-zeit. aber in keiner weise die Höhe. richitg?
also es entstehen keinerlei nachteile? und ich kann alles ganz genuaso und in gleicher höhe absetzen?
danke.
Richtig - Es entstehen keine Nachteile - die AfA-Dauer ist entsprechend kürzer - aber das fällt nicht wesentlich ins Gewicht...
okay danke.
Was ist die AfA??
Wertverlust
???
ah okay. das ja super. wenn ich dass richtig verstehe, habe ich dann ja steuer-technisch gesehen überhaupt keine nachteile, oder?
(abgesehen, dass die nutzungszeit sich für die Afa verkürzt und eventuell durch tilgung die zinsen etwas niedriger sind)
wenn ich so überlege, wie ist es dann mit den "verbesserungen / instandhaltungen" die ich in der zeit mache, in der ich selber noch drin wohne? gilt dann auch die 15% regel? oder wie werden die dann behandelt?
oder gibt es doch irgendetwas, an was ich gerade nicht denke?
vielen dank für die hilfe.