Einkommenssteuererklärung: kann ich Vermietung+Verpachtung rausnehmen?
Mein Bruder und ich sind Eigentümer eines Hauses mit 2 Wohneinheiten. In einer Einheit wohnen wir beide, in der anderen die Eltern. Diese haben wir an sie vermietet, damit wir in der Einkommenssteuererklärung den Verlust aus der Differenz Mieteinnahmen ./. Abschreibung + Schuldzinsen absetzen können.
Da wir nur noch 4 Jahre abzubezahlen haben, wird bei der nächsten Steuererklärung kein Verlust mehr rauskommen, sondern ein Gewinn (weil die Mieteinnahmen überwiegen). Dieser Gewinn muss natürlich versteuert werden.
Jetzt wäre meine Frage, ob ich das Mietverhältnis einfach kündigen kann und somit diese Position in der Steuererklärung weglassen kann? Die Eltern bleiben natürlich weiterhin in dieser Wohnung drin. Gibt es da Probleme vom Finanzamt? Denn die werden sich natürlich auch denken können, warum wir das jetzt so machen wollen. Oder müssen wir dann die ganzen Jahre rückwirkend eine Nachzahlung befürchten?
9 Antworten
Um steuerliche Verluste geltend zu machen, muß eine nachhaltige und dauerhafte Einkunftserzielungsabsicht (EEA) vorliegen; dies hat das Finanzamt bislang durch die Berücksichtigung der Verluste vermutet. Bei der Angabe von Vermietungsverlusten, wird zunächst diese EEA nicht näher geprüft.
Sofern die Finanzämter aber nachträglich feststellen, dass einem Vermieter die EEA fehlt (z. B. wenn auf einmal keine Einnahmen mehr vorliegen), kommt eine Änderung der Steuerbescheide (= Verlustaberkennung) aufgrund neuer Tatsachen im Wege des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO (Abgabenordnung) in Betracht, sofern die Bescheide nicht sowieso unter Vorbehalt der Nachprüfung erstellt wurden.
Grundsätzlich kann man Angehörigen kostenfrei eine Wochnung überlassen; aber dann hat man auch keinen Werbungskostenabzug.
Wenn, bei drohendem Gewinn, die Miete der Eltern erlassen würde, wäre genau eben dann die oben angesprochene neue Tatsache verwirklicht (nämlich keine EEA) und es müssten rückwirkende Steuernachzahlungen geleistet werden (zudem käme ggf. der Verdacht auf Steuerverkürzung oder Steuerhinterziehung auf).
Zudem: Wo ist das Problem, wenn man Steuern zahlt? - Man hat dann immer noch zusätzliche Gewinne, die man sonst nicht hätte....
Das wird Probleme mit dem Finanzamt geben, weil euch rückwirkend die steuerliche Vermietung aberkannt wird. Sowohl Vermietung als auch andere Gewerbe sind immer nur dass steuerpflichtig (sowohl bei Gewinn als auch bei Verlust), wenn eine Gewinnerzielung dahintersteckt. Wenn ihr immer nur Verlust gemacht habt und das in dem Moment einstellt in dem ihr Gewinn machen würdet, aber sonst alles beim alten belasst ( gleiche Bewohner in der Wohnung ), dann wird das Finanzamt - sofern es das bemerkt - rückwirkend die steuerliche Wirksamkeit aberkennen. Somit würde dann eine Nachzahlung auf euch zukommen, in der Höhe der in den letzten Jahren eingesparten Steuern.
Sowas habe ich leider geahnt. Vielen Dank.
Wenn du dich strafbar machen willst, kannst du das machen. Könnte schon auffallen, dass ab dem Tag, an dem keine Kosten mehr auf der Wohnung sind, plötzlich auch keine Mieteinnahmen mehr versteuert werden.
Hab ab diesem Zeitpunkt dann auch keine Mieteinnahmen mehr.
Großartige Idee, da ist vorher bestimmt noch keiner draufgekommen! Und der Gesetzgeber schon überhaupt nicht!
Schon mal darüber nachgedacht, dass bei unentgeltlicher Überlassung des Objekts an nahe Angehörige das Finanzamt fiktive Einnahmen in Höhe der ortsüblichen Miete ansetzen könnte????
Expertenmeinung? Kriegt man - kostenpflichtig, dafür aber garantiert richtig - beim Steuerberater. Und bei solchen Fallgestaltungen empfiehlt sich der Besuch eines solchen, bevor es böse Überraschungen gibt...
Ist halkt eine Sache ob ihr erwischt werdet, aber wenn, dann gibt es eher eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung bzw. Betrugs. Es geht um Steuern, da sind die Ämter meist sehr aufmerksam.
Da bisher Einküfnte aus Vermiietun und Verpachtung erklärt wurden, wird das Finanzamt zu 100% stutzig werden, wenn diese fehlen.
Ich möchte ja nix hinterziehen oder so. Ich möchte ja das Mietverhältnis regulär kündigen. Und ich hab danach auch keine Mieteinnahmen mehr. Genauso wie damals dem Finanzamt mitgeteilt wurde, dass wir vermieten, würde es dann mitgeteilt bekommen, dass das Mitverhältnis aufgelöst wird. Stellt sich halt die Frage, ob das Finanzamt dann auch die steuerlichen Vorteile der Vorjahre rückgängig macht.
Ich möchte ja nix hinterziehen oder so. Ich möchte ja das Mietverhältnis regulär kündigen. Und ich hab danach auch keine Mieteinnahmen mehr. Genauso wie damals dem Finanzamt mitgeteilt wurde, dass wir vermieten, würde es dann mitgeteilt bekommen, dass das Mitverhältnis aufgelöst wird. Stellt sich halt die Frage, ob das Finanzamt dann auch die steuerlichen Vorteile der Vorjahre rückgängig macht.
Genau deshalb frag ich ja. Ist ja schließlich nicht jeder ein Steuerexperte