Eigentümerwechsel durch Hausverkauf. Mieter Zahlt zwischen Besitzübergabe und Grundbucheintrag keine Miete.?
Ich habe mein Haus verkauft (Notarvertrag Anfang Februar) und die Besitzübergabe für das Vertragsobjekt erfolgte bereits zum 01.01.2018 (Steht auch so im Notarvertrag). Weiter steht im Notarvertrag einen Paragraph zu dem Mietverhältnis:
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Vermietung, Verpachtung
1. Am Vertragsobjekt besteht ein Mietverhältnis.
Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis, deren Inhalt ihm bekannt ist. Im Innenverhältnis tritt der Käufer mit Besitzübergabe in das Mietverhältnis ein.
Der Verkäufer erklärt:
- Mit den Mieter bestehen keine weiteren Vereinbarungen als die dem Käufer
bereits vorgelegten und ihm bei Besitzübergabe im Original zu übergebenden
Mietverträge.
- Derzeit bestehen keine Mietrückstände. Kein Mieter macht eine Mietminderung
oder einen Mieteinbehalt geltend.
- Mietstreitigkeiten werden derzeit weder außergerichtlich noch gerichtlich geführt.
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Der Grundbucheintrag wird im April erfolgen fertiggestellt. Der Mieter hat nun seit Februar weder an den neuen Besitzer (Besitzübergabe wurde dem Mieter im Februar Mitgeteilt) noch an den Alten Vermieter Miete Bezahlt.
Fragen:
Muss der alte Vermieter(Verkäufer) gegenüber dem neuen Besitzer(Käufer) für nicht gezahlte Mietzahlungen des Mieters in der überganszeit (von der Besitzübergabe bis zum Grundbucheintrag) einstehen (wie ein Bürge)?
Also muss der alte Vermieter(Verkäufer) dem neunen neuen Besitzer(Käufer) die ausstehenden Mieten zahlen (von der Besitzübergabe bis zum Grundbucheintrag) und diese dann von dem Mieter auf dem Rechtsweg einfordern.
Oder muss der neue Vermieter(Käufer) nach der Grundbucheintragung die ausstehende Miete vom Mieter fordern?
PS.: gezahlte Miete vom Mieter wird selbstverständlich an den Neuen Besitzer weitergeleitet. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung waren keine Rückstände des Mieters zu verzeichnen.
Mir ist diese Sache unklar. Vielleicht kann mir wer helfen wie die Rechtslage dazu aussieht.
4 Antworten
Die Sache ist überhaupt nicht unklar. Was hat der Mieter zu entscheiden, an wen er die Miete zahlen möchte? Seit wann bestimmen die Gänse was es zu Weihnachten gibt?
Ab 01.01.2018 hat der Mieter die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen. Zahlt er an den alten Eigentümer sind das Zahlungen, die keine schuldbefreiende Wirkung haben. Wird der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten rückständig, kannst der neue Eigentümer im Normalfall das Mietverhältniss fristlos kündigen. So die Rechtslage.
Hat er noch an den alten Eigentümer gezahlt, sollte dieser die Miete an den neuen Eigentümer weiterreichen und gut ist.
Ab Besitzübergabe hätte der Mieter an den neuen Besitzer zahlen müssen, bis zu diesem Zeitpunkt an den alten Besitzer. Wurde dem Mieter auch genau mitgeteilt, ab wann die Miete auf das neue Konto zu überweisen ist?
mit Besitzübergang bist du kein Eigentümer mehr;
Nein, muß er nicht! Mit Übergabetermin ist für den Vorbesitzer die Sache erledigt.
nochmal, du bist kein EIGENTÜMER mehr und hast mit dem Gebäude nix mehr zu schaffen. Verkauf bricht keinen Mietvertrag, der wird übernommen. Wie der neue Eigentümer an sein Geld kommt, ist seine Sache. Der Grundbucheintrag ist nur eine reine Formsache.
Wenn der Mieter die Miete dir überweist, so hast du Diese an den Eigentümer zu übergeben.
Die gesetzliche Vorgabe lautet: Das Mietverhältnis geht mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer über und zwar in der Form, wie es zuvor mit dem Verkäufer bestand („Kauf bricht nicht Miete“). Richtig.
§ 566 BGB
Da nach dem Gesetz (§ 566 BGB) das Mietverhältnis erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergeht, gehen auch diese Nebenrechte erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer über. In dem Zwischenstadium zwischen Übergabe und Eigentumsumschreibung kann man sich behelfen mit einer Vollmacht des Verkäufers an den Käufer, diese Gestaltungsrechte schon auszuüben oder mit einer Ermächtigung nach § 185 BGB. Eine Vollmacht / Ermächtigung kann bereits im Grundstückskaufvertrag enthalten sein, sie kann aber auch außerhalb des Grundstückskaufvertrages erteilt werden. Letzteres hat den Vorteil, dass der Mieter bei Vorlage der Vollmacht nicht den gesamten Kaufvertrag zur Kenntnis bekommt.
Im Außenverhältnis geht der Mietvertrag erst mit Eigentumsumschreibung (=Grundbucheintrag) auf den Käufer über, im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer soll aber die zeitlich vorgelagerte Übergabe des Kaufobjekts (mit Nutzen- und Lastenwechsel) entscheidend sein.
Außenverhältnis (Alter Vermieter/Verkäufer)
Innenverhältnis (Verkäufer/Käufer)
Das ist ja das was mir unklar ist.
Der Mieter baut wohl darauf, dass er mir rechtlich die Miete schulden wird (das ist ihm anscheinend egal). Hauptsache mit dem neuem Besitzer hat er keine Probleme und der hat kein Rechtsanspruch (sprich Kündigung).
lese gerade: Besitzübergabe für das Vertragsobjekt erfolgte bereits zum 01.01.2018 (Steht auch so im Notarvertrag)
dann kann es dir völlig egal sein, der NEUE muss sich darum kümmern.
Die Besitzübergabe für das Vertragsobjekt erfolgte bereits zum 01.01.2018.
Der Käufer übernimmt im Rahmen des Vertrages alle mit dem Vertragsobjekt verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über; der Verkäufer tritt jedoch dem Käufer unter der Bedingung der Kaufpreiszahlung alle Versicherungs- und Schadenersatzansprüche ab, die er wegen solcher Ereignisse gegen Dritte haben könnte.
Steht so im Notarvertrag.
Rechtmäßiger Eigentümer ist der, der im Grundbuch steht. Bis zu dem Datum, du, der erste Eigentümer, ab dem Datum der neue Eigentümer.
Das ist keine Antwort auf die Fragen. Eigentum vs. Besitz ist nicht die Frage.
Das ist keine Antwort auf die Fragen. Wann ist wer Eigentümer ist nicht die Frage.
Die Frage ist:
Muss der alte Vermieter(Verkäufer) gegenüber dem neuen Besitzer(Käufer) für nicht gezahlte Mietzahlungen des Mieters in der überganszeit (von der Besitzübergabe bis zum Grundbucheintrag=Eigentumseintag) einstehen (wie ein Bürge)?
Nein, der Ersteigerten er muss nicht, das steht doch in der Frage!!! Es ist doch natariell geregelt. Das bräuchte ich nicht beantworten. Der Mieter muss dem Ersteigentuemer die Miete zahlen, bis er informiert wird vom Käufer. Der Mieter kann nicht einfach nicht zahlen. Dessen Mietvertrag wurde nicht neu aufgesetzt. Für den Mieter gilt voranging sein Mietvertrag. Der Vertrag beim Notar ist noch in der Schwebe. Der Käufer kann ja noch abspringen.
Autokorrektur Fehler: Nein, der Ersteigentuemer muss nicht, das doch in der Frage!!! ........ siehe obendrüber!
Lasd3. Du klammert dich an den Notarvertrag. Was aber ist, wenn der Käufer abspringt? Dann ist es nämlich deine Miete, die du nicht bekommst. Hast du das mit einkalkuliert? ______________ Hast du mir den Pfeil runter gedrückt??? Weil du schreibst, dass meines keine Antwort wäre.
Nein. der Käufer kann nicht ohne Konsequenz abspringen. Deswegen ja ein Notarvertrag. Wenn er abspringen sollte, bedeutet das Insolvenz und finanzieller Privater Untergang.
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Der Kollege TheAllisons ist ja noch besser mit seiner Antwort. Der hat das Rad damit ja neu erfunden. (Zitat: Da kann dir sicher der Notar oder ein Rechtsanwalt helfen) lol :D .. *wer hätte das gedacht..... \-:
ja wurde mitgeteilt. Dieser Verweigerte aber die Zahlung an den neuen Besitzer und möchte bis zum Grundbucheintrag an den alten Vermieter Zahlen. (oder besser gesagt... nicht Zahlen...)
Der Knackpunkt ist doch:
Muss der alte Vermieter(Verkäufer) gegenüber dem neuen Besitzer(Käufer) für nicht gezahlte Mietzahlungen des Mieters in der überganszeit (von der Besitzübergabe bis zum Grundbucheintrag) einstehen (wie ein Bürge)?