Eigentümergrundschuld Anforderung nach Rechtskräftige Zuschlag?

Sowohl in dem einen als auch in dem anderen Fall wäre ein Besuch beim Anwalt empfehlenswert. Ist auch deutlich günstiger als 30.000 Euro...

So ganz sicher bin ich in dem Gebiet auch nicht, aber es könnte stimmen. Ich habe das noch gefunden:

https://eigentuemergrundschuld.de/

Auch wenn die Forderung abbezahlt ist lohnt es sich für den Eigentümer die Hypothek im Grundbuch stehen zu lassen. Durch die Quittung der belastenden Bank ist klar, dass die ehemals zugrunde liegende Forderung getilgt worden ist. Der Grundstückseigentümer hat nun die Möglichkeit, die Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Er kann dies durch einen Antrag auf Umschreibung beim Notar bewerkstelligen. Tut er dies nicht, müsste bei einer Umschuldung die vorherige Gläubigerbank die Abtretung der Schuld genehmigen, auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Falls eine Zwangsversteigerung des Grundstücks eingeleitet wird, muss auch die Eigentümergrundschuld berücksichtigt werden. Ein auf die Eigentümergrundschuld entfallender Erlös fällt also dem Eigentümer zu. Grundsätzlich kann man feststellen, dass eine eingetragene Hypothek, für die keine konkrete Geldforderung existiert, eine Eigentümergrundschuld ist.

Im Regelfall wird es sich hierbei nicht um eine Eigentümergrundschuld handeln, denn was der Rechtsanwalt übersieht, ist, dass es sich nicht um eine akzessorische Hypothek, sondern um eine Grundschuld handelt, die als abstraktes Sicherungsmittel von der Darlehensforderung unabhängig ist. Die Verknüpfung erfolgt über die schuldrechtliche Sicherungsvereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer.
Aus der Grundschuld zu Gunsten der Bank entsteht daher nur eine Eigentümergrundschuld, wenn auf die Grundschuld direkt und nicht auf die Forderung gezahlt wird. Aber die Zahlung auf die Grundschuld wird in vertraglichen Vereinbarungen mit der Bank regelmäßig ausgeschlossen, so dass eine Zahlung auf die Forderung erfolgte.
Die Grundschuld steht damit immer noch der Bank in voller Höhe zu.
Meines Erachtens muss der Betrag daher an die Bank gezahlt werden und diese muss das Geld aufgrund schuldrechtlicher Rückgewähransprüche an die Darlehensnehmer weiterleiten (so auch der BGH in seinem Urteil vom 19.10.1988 - IV b ZR 70/87).

Liebe(r) Flyleo,

es gibt anscheinend immer noch Leute, die nicht wissen was eine Grundschuld ist, und die dann folgerichtig bei einer Zwangsversteigerung gar nicht verstehen, was sie eigentlich geboten haben, obwohl ich genau diese Frage gefühlt wohl schon hundertmal beantwortet habe. Und es gibt wohl auch immer noch Rechtspfleger, die das nicht vernünftig erklären und dann die Bieter ins offene Messer laufen lassen.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie übrigens unter www.teilungsversteigerung.net.

Nein, hinter einer Grundschuld muss keine offene Forderung stehen. Eine Grundschuld ist eine völlig eigenständige Schuld, die ganz unabhängig davon existiert, ob es eine offene Forderung gibt oder nicht. „Eine Grundschuld ist eine Schuld ohne Grund!“

Und Sie haben im Versteigerungstermin nicht etwa nur das Bargebot geboten (das ist das Geld, was Sie an das Gericht bezahlt haben), sondern Sie haben gemäß der Versteigerungsbedingungen die Grundschuld als bestehen bleibendes Recht übernommen. Sie haben also kein lastenfreies Grundbuch bekommen, sondern haben ein Grundstück ersteigert, welches nach wie vor mit der Grundschuld von 30.000 € belastet war und auch blieb.

Sie haben quasi die Grundschuld an Zahlungs statt übernommen, haben sich also verpflichtet, diese Grundschuld zu bezahlen. Deshalb haben Sie nämlich das Grundstück für 30.000 € billiger ersteigern können.

Und Sie sind jetzt der Schuldner der Grundschuld! Also werden Sie diese Grundschuld selbstverständlich auch bezahlen müssen!

Allerdings sind sowohl die Aussage der Bank als auch die Aussage des Rechtsanwalts unrichtig. Sie befinden sich also mit Ihrem Irrtum in guter Gesellschaft. Die Bank darf Ihnen natürlich jetzt noch keine Löschungsbewilligung erteilen. Und der Rechtsanwalt kann nicht die Zahlung von Ihnen verlangen. Die Grundschuld steht nämlich nicht etwa dem Rechtsanwalt oder der Erbengemeinschaft als dessen Mandanten zu – diese sind nicht Gläubiger der Grundschuld. Gläubiger der Grundschuld ist ganz formal derjenige, der nach wie vor im Grundbuch eingetragen ist. Und das ist die Bank.

Sie zahlen also bitte diese 30.000 € an die Bank, und zwar möglichst schnell. Möglichst schnell deswegen, weil diese Grundschuld ja auch mit Zinsen versehen ist. Die haben Sie auch übernommen. Schauen Sie mal in Ihr Grundbuch. Da wird vermutlich 15% oder 18% Zinsen stehen. Und diese Zinsen schulden Sie der Bank auch, und zwar seit dem Tag des Zuschlags! Diese Zinsen laufen so lange weiter, bis Sie gezahlt haben.

Wenn Sie dann die Grundschuld durch Zahlung abgelöst haben, dann dürfen Sie von der Bank die Löschungsbewilligung verlangen und dann die Löschung beim Grundbuchamt beantragen, aber keinen Tag früher – sonst würden Sie sich nämlich der Unterschlagung schuldig machen.

Übrigens: Die Bank darf und wird die 30.000 € natürlich nicht behalten (sonst wäre sie ja ungerechtfertigt bereichert), sondern wird diese 30.000 € im Wege der Erfüllung des Rückgewährsanspruchs an die Erbengemeinschaft auskehren müssen. Die Erbengemeinschaft bekommt diese 30.000 € also letztlich, aber auf dem Umweg über die Bank, nicht etwa direkt von Ihnen.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer