Eigentümergemeinschaft Grundbucheintrag Änderung erzwingen?
Wir sind eine Eigentümergemeinschaft eines Grundstückes (Gartenland). Im Grundbuch sind die Eigentümer zu je gleichen Anteilen namentlich eingetragen.
Das Grundstück ist zur eigenen Nutzung entsprechend aufgeteilt. Es gibt zugeteilte Flächen zur eigenen Nutzung und gemeinschaftliche Wege. Eine schriftliche Festlegung der Aufteilung, Nutzung und Pflichten gibt es nicht.
Nur ich allein möchte nun nach Jahren eine schriftlich bindende Festlegung, die anderen nicht. Kann ich das erzwingen und wenn ja wie?
Wer käme für die Kosten der Eintragsänderung auf, was sind für Kosten zu erwarten?
5 Antworten
Nein, das kann man nicht erzwingen. Erzwingen kannst du nur die Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft, sofern die Aufhebung nicht ausgeschlossen wurde. Die zwangsweise Auseinandersetzung erfolgt durch Teilungsversteigerung, was im Regelfall nicht zu empfehlen ist.
Wenn sich alle einig sind, können die Teilflächen natürlich vermessen und jedem Miteigentümer je eine zum Alleineigentum übertragen werden. Die Notar- und Gerichtskosten hängen vom Wert ab.
Eine solche Abmachung kann auch nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Höchstens als Benutzungsregelung, aber das wäre sehr ungewöhnlich. Im Regelfall wird man aus den jeweiligen Flächen neue Grundstücke bilden und diese jeweils zum Alleineigentum auflassen. Eine schriftliche Vereinbarung bindet nicht den Rechtsnachfolger im Eigentum bei einer Veräußerung o.ä..
Ja, das ganze ist wohl ungewöhnlich. Auch RAe können da nur Paragraphen heranziehen, die lediglich übergreifend aber eine so spezielle Angelegenheit nicht zur Zufriedenheit regelt.
Da muss ich es vorerst wohl drauf ankommen lassen, ob ein späterer Käufer des Grundstückes eine zwar schriftliche aber nicht notariell beurkundete Vereinbarung akzeptiert.
Das wäre für mich ja OK. Die Ungewissheit ist leider nicht so schön.
Der Käufer wird diese nicht alzeptieren. Eine Vereinbarung - ob schriftlich oder notariell beurkundet - bindet nicht den Rechtsnachfolger im Eigentum (außer im Erbfall). Er kann sich also nicht auf diese Vereinbarung berufen, denn diese wirkt nur schuldrechtlich zwischen dir und den weiteren Miteigentümern.
Daher muss entweder eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen (sehr ungewöhnlich in dieser Konstellation) oder die Teilflächen aufgelassen werden, um eine dingliche Wirkung herbeizuführen.
....das geht dann wohl nur über das Gericht und wie bei einer WEG muss eine TE/Gemeinschaftsordnung her bzw. die vorhandene ergänzt werden.
Frage Deinen Notar.
Was verstehst du unter „die Teilflächen sind ja vermessen und zugewiesen“? Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Sind diese Teilflächen im Kataster als eigene Flurstücke eingemessen?
Falls nein, wäre die Teilungsmessung und anschließendem Kaufvertrag ( jeder erwirbt den Teil, den er im Moment nutzt) mit gegenseitigem Geh-und Fahrrecht, die einzige Möglichkeit solch eine Regelung ins Grundbuch zu bringen. Ob du hierfür die erforderliche Teilungsgenehmigung erhältst und ob das im Kosten- Nutzenverhältnis steht, hängt von mehreren Faktoren ab.
Alternativ deinen Anteil an die anderen eingetragenen Eigentümer verkaufen.
Nur das (eine) gemeinsame Grundstück (Flur X, Flurstück XY) ist eingetragen. Den Eigentümern sind jeweils gleiche Anteile beurkundet.
Die "Teilflächen" war von mir ungünstig ausgedrückt. Das gemeinsame Grundstück ist lediglich unter uns, mit gemeinsamen Einvernehmen, in gleiche Teile aufgeteilt.
Eine Teilungsmessung mit anschließendem Kaufvertrag, bei dem jeder seinen Teil erwirbt kommt nicht in Betracht.
dann hätte ich nur die relativ unsichere Möglichkeit: Unter den jetzt Eigentümern diese Regelung schriftlich zu fixieren, alle unterschreiben die Regelung und den beigefügten Plan! Jeder verpflichtet sich evtl. Rechtsnachfolgern Kenntnis zu geben.
In deinem Kaufvertrag weist du den Käufer auf diese Vereinbarung hin und lässt ihn die Kenntnis hiervon im Vertrag bestätigen.
Nur kannst du dir damit nicht sicher sein, dass a) die anderen Miteigentümer auch mal so handeln und b) es nicht zB bei Eintreten des Erbfalls trotzdem Streit gibt.
Hallo,
wenn du die Eigentümergemeinschaft verlassen willst, dann bleibt nur die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft.
Wenn nicht - müsst ihr euch einigen.
Sie können da nichts "erzwingen"!
Eine Einigung aller ideell eingetragenen Nutzer bestimmter Grundstücksteilflächen kann durch einen Flächennutzungsplan festgelegt werden, der z.B. die derzeitige Nutzungssituation berücksichtigt oder evtl. bei vorherrschender Ungleicheit korrigiert.
Ein solcher Plan wäre dann für die am allstimmigen Beschluß beteiligten bindend.
Die Gemeinschaft kann die Schaffung eines neuen oder auch Änderung eines bestehenden Sondernutzungsrechtsplan beschießen, notariell beurkunden und damit für alle Zeiten bindend gestalten.
Kommt es nicht zu einer Einigung wäre, soweit es sich nicht um eine WEG nach dem WEG-Gesetz handelt, sondern z.B. um eine Erbeneminschaft o.ä., die Zwangsversteigerung des Grundstückes zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft zulässig.
Besteht eine WEG nach dem WEG-Gesetz, so gilt die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 WEG.
Danke.
Die Teilflächen sind ja vermessen und zugewiesen, da besteht Einigung.
Eine schriftliche Abmachung würden sie ja akzeptieren, nur man will diese nicht ins Grundbuch eintragen lassen.
Ich dagegen möchte einem späteren Käufer eine klar abgefasste, rechtliche Regelung bieten.
Ich habe Bedenken, dass die schriftliche Abmachung der Eigentümergemeinschaft einem Käufer nicht ausreicht, wenn sie nicht notariell beurkundet ist.