Dürfen Grundsteuern auf einmal ohne Vorankündigung als Nebenkosten abgerechnet werden
Hallo alle zusammen!
Wir werden morgen endlich das Haus, in dem wir schon seit mehreren Jahren als Mieter wohnen, kaufen.
Gestern bekamen wir die korrigierte Nebenkostenabrechnung vom Jahr 2011. Wir hatten diese Abrechnung im November schon mal bekommen, aber diese wimmelte nur so vor lauter Fehlern, dass wir sie zurück geschickt haben. Wir sollten damals auf einmal das dreifache an Wasser verbraucht haben, die Summe unserer monatlich gezahlten Nebenkosten passte nicht und es tauchten urplötzlich die Positionen "Grundsteuer" und "Gebäudeversicherung" auf, die wir in den Jahren davor nie gezahlt haben.
In der korrigierten Nebenkostenabrechnung, die wir gestern erhalten haben, sind zwar die Punkte "Wasser" und "Summe der Nebenkosten" korrigiert worden, aber wir sollen immer noch Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlen.
Grundsätzlich gesehen ist es zwar richtig, dass der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umwälzen kann, aber darf er das auch unangekündigt, wenn diese Faktoren in den Jahren davor nie berechnet wurden? In den Jahren 2009 und 2010 haben wir weder Grundsteuer noch Gebäudeversicherung in der Nebenkostenabrechnung stehen gehabt und jetzt sollen wir ohne Vorankündigung auf einmal knapp 300,- Euro dafür nachzahlen. ... wobei die Abrechnung für 2012 ja auch noch aussteht, so dass es dann schon 600,- Euro plus drei Monate 2013 sind.
Wir sind der Meinung, dass ein so hoher Kostenfaktor vorher vom Mieter angekündigt werden muss, denn im Mietvertrag steht auch nicht, dass wir diese Positionen zahlen müssen. Stimmt das oder sind wir da jetzt wirklich die Looser, die diese Kosten nachzahlen müssen?
Vielen Dank für Eure hilfreichen Antworten!
12 Antworten
Eine Korrektur der BK-Abrechnung seitens des Vermieters ist nur binnen der 12monatigen Abrec hnungsfrist möglich. Das ist so nicht erfolgt. Deshalb ist die Korrektur vefristet. Hinzu kommt, das die beidenvon dir reklamierten Positionen nicht vereinbart sind. Demzufolge dürfen sie auch nicht berechnet werden. Rechnet also das raus und überweist nur das, was dem Vermieter eindeutig zusteht, auch wenn es nur Centbeträge sind.
Dankeschön. Werden wir machen, bzw. morgen beim Notartermin nochmal mit unseren Vermietern klären. Nur weil wir nicht so viel Kohle wie unsere Vermieter haben, heißt es nämlich noch lange nicht, dass wir alles mit uns machen lassen.
Die Aufstellung der Nebenkosten im Mietvertrag kann durch Verschulden des Vermieters fehlerhaft sein. Manchmal behelfen sich die Vermieter zusätzlich mit dem Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag. Ist im MV so eine Bemerkung zu finden?
Noch ein Hinweis, ist im Mietvertrag auch nicht auf den § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen, und sich nach Abzug dieser Posten ein Guthaben ergeben, das muß der VM, auch wenn die Abrechnung verspätet ist, dennoch erstatten.
Danke für den Hinweis, aber ein Guthaben würde auch nach Abzug dieser Posten nicht vorhanden sein ... zwar ganz, ganz knapp (nur Centbeträge), aber es bleibt im Minus.
Auch wenn der Vermieter die zusätzliche Kostenforderung angekündigt hätte, müsstet Ihr anteilig Grundsteuer und Versicherungen nicht bezahlen. Sollten die Forderungen weiterhin erhoben werden, so droht dem scheidenden Eigentümer mit einer Klage auf Unterlassung.
Eure Absicht den Vermieter nach Erwerb des Hauses auf die angeblich verfristete Zustellung der korrigierten NK-Abrechnung 2011 hinzuweisen solltet ihr aufgeben. Dem Vermieter ist innerhalb 12 Monaten nach Übergabe der Abrechnung die Möglichkeit der Korrektur einzuräumen. Und das ist hier wohl der Fall.
Einspruch Euer Ehren! Du verwechselst da etwas. Der Mieter hat binnen 12 Monaten nach Zustellung der Abrechnung 12 Monate Einspruchsfrist. Will der Vermieter seine inhaltlich (oder/und formal) inkorrekte Abrechnung korrigieren, ist das nur innerhalb der 12monatigen Abrechnungsfrist möglich. Hier war das bis 31.12.2012 möglich. Da aber die Zahlung der beiden Positionen nicht vereinbart war, ist dieser Gesichtspunkt sowieso irrelevant.
Nachdem die falsche Nebenkostenabrechnung im November ankam, hatten wir unseren Vermietern schriftlich eine Frist bis zum 01.02.2013 gesetzt, bis zum Ablauf derer wir die korrigierte Nebenkostenabrechnung haben wollten. Unsere Vermieter hatten also sogar noch einen Monat länger Zeit, um die fehlerhafte Abrechnung zu korrigieren. Trotzdem kam die Korrektur der Abrechnung erst gestern, also weit nach der gesetzten Frist.
Wir haben aufgrund der fehlerhaften Abrechnung die Nebenkosten für Februar und März einbehalten, haben dem Vermieter diese Konsequenz aber auch vorher mit Rücksendung der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung mitgeteilt. Da passte nämlich alles von vorne bis hinten nicht ... in den Jahren 2009 und 2010 haben wir immer um die 200,- Euro an Nebenkosten zurück bekommen und für das Jahr 2011 sollten wir auf einmal über 500,- Euro nachzahlen. Das kam uns alles sehr merkwürdig vor und bei genauerer Kontrolle haben wir eben diese ganzen falschen Faktoren in der Abrechnung entdeckt. Nach der Korrektur sind es aber halt immer noch etwas über 300,- Euro, die wir zahlen sollen und da haben wir natürlich so unsere Probleme mit ... nicht, weil wir das Geld nicht aufbringen könnten ... nein, wir finden einfach nicht richtig, dass dieser Faktor mit der Grundsteuer (der ja nun wirklich nicht gering ist) vorher nicht mitgeteilt wurde, denn dann hätten wir schlicht und einfach die monatliche Zahlung etwas erhöht.
Naja, schauen wir mal, ob wir das jetzt morgen ansprechen oder noch etwas abwarten ... einfach, um die feierliche Stunde morgen nicht zu stören. Man kauft schließlich nicht jeden Tag ein Haus.
Stört morgen die feierliche Stunde beim Notar nicht mit solchen Kleinigkeiten. Kauft das Haus zahlt den Kaufpreis an den Verkäufer (= jetziger Vermieter?) und reklamiert irgendwann später, wenn alles im Grundbuch eingetragen und das Haus offiziell übergeben ist, die überhöhte Abrechnung. Vielleicht fängt ihr dann noch einen richtigen Streit mit Eurem jetzigen Vermieter an. Das macht dann erst so richtig Spaß. Solltet ihr aber im Rahmen der Übergabe des Hauses noch irgendwas vom Vermieter/Verkäufer benötigen, was ihr jetzt vielleicht noch nicht habt, dann gibt es u. U. ein Problem. Z. B. Pläne, alte Unterlagen, die irgendwann von Bedeutung sein könnten oder was auch immer. Seid also sehr vorsichtig in Eurer Vorgehensweise oder zahlt einfach die Steuer und Versicherung noch nach, damit ihr in Frieden und vielleicht sogar Freundschaft auseinander kommt.
Danke für Deine Antwort.
Eine Freundschaft werden wir mit denen definitiv niemals aufbauen. Ich mag Menschen nicht, denen ihr Vermögen dermaßen zu Kopf gestiegen ist und für die wir nur die niedere Arbeiterbevölkerung sind. In den letzten Jahren sind die auch alles andere als nett mit uns umgegangen. Wir hatten auch erst Bedenken, das Haus von denen zu kaufen, aber letztendlich kann das Haus ja nichts dafür und uns gefällt ist. Außerdem gehen wir davon aus, dass wir nach dem Hauskauf nie wieder etwas mit denen zu tun haben werden.
Einfach so bezahlen ...! Es sind dann ja nicht nur die 300,- Euro, denn die Nachzahlungen für 2012 und 2013 kommen ja auch noch und schon sind wir bei 700,- Euro. Für uns ist das enorm viel Geld, was wir nicht mal eben einfach so aus der Portokasse zahlen können.
Eine feierliche Stunde wird es, zumindest beim Notar, nicht werden. Solche Gefühle sind bei der Abgebrühtheit unserer Vermieterin nicht möglich. Sie ist eine knallharte Geschäftsfrau (so hat sie es ja auch weit gebracht ... muss man zugeben), bei der absolut jede Anwandlung von Gefühlen durch einen einzigen Blick abgetötet wird. Nein, die feierliche Stunde kommt erst hinterher, wenn wir im Kreise der Familie auf das neue Haus anstoßen.
Naja, wir schauen mal, ob wir das mit der Nachzahlung heute noch ansprechen oder ob wir da noch erst ein paar Tage drüber nachdenken.
Freundschaft muss es ja nicht gleich sein, aber zumindest eine geschäftsmäßig gute Beziehung sollte irgendwie erhalten bleiben, denn man weiß nie, wozu das noch gut ist. Also nochmal alles gute, dass der Kauf ordentlich über die Bühne geht. Wenn der Vertrag erst mal unterschrieben ist, kann die Verkäuferin nicht mehr zurück, es sei denn, die Bezahlung klappt irgendwie nicht. Aber der Ablauf bedeutet doch zunächst einmal die Eintragung der Auflassungsvormerkung und wenn die im Grundbuch steht kommt die Übergabe, wobei ihr im Grunde schon übernommen habt und dann die Bezahlung. Erst wenn diese auch abgewickelt ist, kommt die endgültige Grundbucheintragung. Erst wenn ihr als Eigentümer im Grundbuch steht, kann Euch die Verkäuferin im Prinzip egal sein. Bis dahin würde ich Zoff vermeiden, wenn immer möglich. Vielleicht lasst ihr Euch jetzt einfach noch Zeit bis dahin mit der Reklamation. Am Ende will sie was von Euch und nicht umgekehrt.
Danke für Deinen Tipp.
Beim Notartermin hatte es sich eh erübrigt, die Sache anzusprechen, weil nur der Mann zum Notartermin erschienen ist, welcher von der ganzen Bürokratie aber so überhaupt keine Ahnung hat.
Letztendlich verlief beim Notartermin alles wie gewünscht und was die Nachzahlung angeht, da werden wir erst dann reagieren, wenn wir auch den Grundbuchauszug mit unseren Namen vorliegen haben. Unsere Reaktion wird aber (das haben wir inzwischen besprochen) anders aussehen, als unsere bisherigen Vermieter dies erwarten. Wir werden nämlich die noch ausstehenden Kosten NICHT bezahlen ... eben weil diese Nebenkostenabrechnung viel zu spät gekommen ist und zudem die genannten Posten nicht vereinbart waren.
Herzlichen Glückwunsch zum eigenen Haus erst mal. Ansonsten würde ich das auch so machen. Bis zum Eintrag im Grundbuch vergeht noch einige Zeit und die offizielle Übergabe, sowie Bezahlung sind auch noch dazwischen. Wenn das Thema mal durch ist und ihr verweigert dann die Zahlung der Betriebskosten, wird sich die Vermieter-/Verkäuferpartei vielleicht schon gar nicht mehr dafür interessieren, denn dann haben sie ihr großes Geld auf dem Konto und wollen vielleicht gar nicht mehr streiten.
Grundsteuer und Gebäudeversicherung gehören nun mal zu den Nebenkosten. Offenbar hat sich euer Vermieter aufgrund eurer Beschwerde beraten lassen und nun erst erfahren, dass er sie abrechnen kann. Freut euch, dass er es vorher nicht gewusst hat, sonst hättet ihr sie schon viel früher anteilig zahlen müssen!
Unsere Vermieter haben mehr als 60 Häuser. Da können die mir nicht erzählen, dass sie es vorher nicht gewusst haben.
Im Mietvertrag sind diese Positionen auch nicht aufgeführt.
Übrigens standen diese Positionen bereits vor unserer Beschwerde in der Nebenkostenabrechnung und unsere Beschwerde war auch nur bezüglich des falschen Wasserverbrauchs und der fehlerhaften Angabe der Summe der monatlichen Nebenkostenzahlung. Die Position der Grundsteuer hatten wir in der Beschwerde gar nicht aufgeführt, weil wir uns erstmal selber darüber schlau machen wollten, ob das so rechtens ist.
Im Mietvertrag sind diese Positionen auch nicht aufgeführt.
Auch nicht der Verweis auf den § 2 der Betriebskostenverordnung?
Nein!
Also, wenn eine Verteilung der Kosten und Lasten vereinbart wurde, darf ein Vermieter dies dann natürlich auch umsetzen. Vergißt er eine Kostenstelle, darf er nachberechnen innerhalb der Abrechnungsfrist, so jedenfalls der BGH. Macht er dies nicht und berechnet irgendwann einmal das Vereinbarte, darf er auch das, so jedenfalls der BGH. Schaue in die Vereinbarungen und rüge vorsorglich die Verspätung der AR, die m.E. bis Ende 2012 bei Euch hätte eingehen müssen. Zudem halte ich sie für nicht ordnungsgemäß und somit auch die Nachforderung für nicht fällig, wenn denn die genannten Fehler stimmen.
Also ich kann da keine Klausel finden. Es sind alle Positionen, die als Nebenkosten anfallen, genauestens aufgeführt (inclusive Selbstbeteiligung bei Kleinreparaturen, Schornsteinfeger, Heizungswartung, etc.). Von Grundsteuern und einer Gebäudeversicherung steht da nichts und auch nichts von einer Betriebskostenverordnung. Finde ich zwar seltsam, dass ausgerechnet diese teuren Positionen fehlen, wo sämtlicher Kleinkram akribisch aufgeführt wurde und unsere Vermieter sehr viele Mietshäuser haben, aber vielleicht kommt uns das jetzt zugute.