Darlehen sicher oder nicht?

5 Antworten

Die kurze Antwort:

Ich rate von dieser Art der Finanzierung ab.

Ist nur in Ausnahmefällen zu empfehlen da die Kosten zu hoch und die Zuteilungsreife nicht garantiert werden darf.

siehe auch https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/vorsicht-bei-komplizierten-bausparmodellen-12832

Die lange Antwort:

Eine Bausparkasse kann nur Darlehen zu guten Zinsen vergeben wenn sie auch zu guten (niedrigen) Zinsen Geld als Sparguthaben bekommt.

Und das bedeutet wenn die Zinsen von derzeit ca. 2% Darlehenszinsen auf 4% steigen kann die Bausparkasse keine Bausparverträge mit einem Guthabenzins von 0,1% verkaufen (wie derzeit). Sie muss mindestens 2% an Zinsen an die neuen Sparer zahlen.

Und das bedeutet, dass die Zuteilung sich verzögert und eine neue Zwischenfinanzierung zu dem dann aktuellen Zinssatz von 4% hergenommen werden muss.

Man verliert bei diesem Modell die Zinsen die man bei einem Tilgungsdarlehen gespart hätte und natürlich auch die Abschlusskosten des Bausparvertrages.

Bei einem Darlehen von 200.000 summiert sich das mal schnell auf 15.000 zuviel gezahlter Zinsen plus 4.000 Abschlusskosten also 19.000 Euro.

Ein Darlehen mit 2% Zins und 3% Tilgung ist nach 15 Jahren mehr als 50% getilgt.

Und dann kommt noch für die Sicherheit ein weiteres Moment hinzu. Die Zinsen orientieren sich an der Inflationsrate.

Aber die Gehälter und die Renten auch. Wenn die Zinsen also sagen wir mal in den nächsten 5 Jahren auf 4% steigen steigen auch die Gehälter (vielleicht nicht punktgenau jedes Jahr aber im Schnitt schon) auch um 4%. Das verfügbare Einkommen steigt also in der Zeit von 2024 bis 2034 um etwa 40% (kein Zinseszinseffekt mit berechnet).

Mit 40% nach und nach kann man locker Sondertilgungen leisten oder halt auch einen höheren Zins für weniger als 50% der Darlehenssumme finanzieren. 

Am Besten legst Du mal alle Daten auf den Tisch. Kosten Bausparvertrag, Zinsen für das Darlehen der Bank, Zinsen für das Darlehen bei der Bausparkasse, Guthabenzins Bausparkasse, Rate Bausparkasse in der Ansparphase, Rate Bausparkasse in der Tilgungsphase, ob Wohnriester mit im Spiel ist und welche Förderung bei Wohnriester eingeplant wurde

hallo lieber Fritz,

ich empfehle ich

1) alle Darlehensbausteine bis zum letzten Tilgungsmonat konkret auszurechnen.

2) stelle die monatlichen Belastungen nebeneinander, so dass Du eine monatliche Gesamtsumme bilden kannst. (für 1+2 empfehle ich Excel)

3) Ab dem Monat der neuverhandelten Darlehenssumme füge für den Zinssatz eine Variable ein, so dass Du erkennen kannst, welche Auswirkung ein evt. steigender Zinssatz hat. (Es gibt dann i.d.R. die alternativen Lösungen: a) höhere monatliche Belastung oder b) längere Gesamtlaufzeit)

Zu Deinen Fragen: Lass Dir vor Abschluß eines Bausparvertrages die Auszahlungsbedingungen sowie die Modalitäten schriftlich - jederzeit zum Nachlesen - zeigen. Insbesondere schwammige Formulierungen zeigen auf, dass es zu einer verzögerten Auszahlung kommen kann. Eindeutig wäre eine Formulierung wie z.B. "spätestens 3 Monate nach Erfüllung der Bedingungen im § xy werden das angesparte Bausparguthaben UND das Bauspardarlehen ausgezahlt." Beachte, dass Bausparkassen unterscheiden zwischen dem Guthaben, welches Du angespart hast und der Darlehenssumme, die die Bausparkasse vertragsgemäß ausschütten soll.

Es ist bei schwammiger Erklärung unbedingt zu klären, wie bei Verzögerungen der Auszahlung die Überbrückung bis zur Auszahlung gehandhabt werden wird. Das würde ich schriftlich klären und als Teil des Bausparvertrages bestätigt wissen wollen. Die Bausparkassen sind immer zur Auszahlung verpflichtet, sofern die vereinbarten Auszahlungsbedingungen eingehalten sind. Informiere Dich, wie diese lauten! Oft werden diese nicht bei Abschluß des Bausparvertrages konkret benannt. Auch diese Auszahlungsbedingungen wären als Vertragsbestandteil zum Vertrag hinzuzunehmen. Auszahlungsbedingungen können sich ändern. Dann ist es im Nachhinein - ohne Nachweis - schwierig zu beweisen, welche Auszahlungsbedingungen zum Vertragsbeginn gültig und vereinbart waren.

Solltest Du die Immobilie vorzeitig verkaufen wollen/müssen, dann werden alle Gläubiger zustimmen müssen, was sie tun, sofern die Verkaufserlöse zuerst zur Tilgung der Darlehenssumme verwendet werden (Zug um Zug Ablösung erfolgt über einen Notar). Vergewissere Dich, ob bei vorzeitiger Ablösung durch Verkauf der Immobilie neue Kosten anfallen und wie sich diese berechnen.

ich glaube nicht, dass eine Bausparkasse so schnell pleite geht. Wird sie jedoch entgegen allen Erwartungen doch insolvent, tangiert Dich das nur dann negativ, wenn es noch nicht zur Auszahlung von Guthaben und Darlehen kam.

LG, Nordlicht

Vielen Dank. Sehr gut beschrieben.

Das mit dem Bausparvertrag würde ich noch mal in Ruhe durchrechnen. Und zwar, ob Du nicht vielleicht doch günstiger wegkommst, wenn Du die Einzahlungen in den Bausparvertrag in die Tilgung des Darlehens fließen lässt. Immerhin sinkt dann die Zinslast vom Monat zu Monat, was über 15 Jahre schon einiges ausmachen dürfte.

ja, dabei müsste ich dann aber in Max 15 Jahren eine Restsumme neu verhandeln. und dabei weiß ich nicht; wie hoch die Zinsen dann sind

@xxFritzxx

Solange es den Euro gibt, kann ich mir keine Hochzinsphase vorstellen. Zu unterschiedlich ist die Leistungsfähigkeit der Volkswirtschaften und zu groß die Gefahr, dass durch Zinserhöhungen das zarte Pflänzchen "Aufschwung" in den Permanent-Krisenstaaten platt gemacht wird.

Aus dem Grund habe ich vor 10 Jahren die Zinsen auch nur für 10 Jahre festschreiben lassen; bei der Anschlussfinanzierung hab ich jetzt sogar noch mal niedrigere Zinssätze bekommen.

Das Konstrukt soll 30 Jahre lang Zinsen absichern. Klar kostet das ein paar Euro aber was passiert bei 8% Zinsen in 15 Jahren und nur die Hälfte ist getilgt?

deswegen würde ja dann der BS greifen.

Kannst Du Dir die Nebenkosten der Immobilie inkl. Instandhaltung sicher leisten?
Was passiert, wenn der Bausparer nicht zugeteilt wird? Hast Du einen Plan B?
Ist klar, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorheriger Kreditablösung eher hoch ausfällt, wenn die Zinsen niedrig bleiben?

ich Finanziere über 100% des Kaufpreises.

@xxFritzxx

Wenn Du genug Geld hast spielt es keine Rolle.

Daumenregel für die Instandhaltung: Eigentumswohnung ab 10-15 Parteien so um die 2% vom Kaufpreis im Jahr. Reihenhaus so um die 3-4% vom Kaufpreis und Einfamilienhaus so 5-8%. Dazu die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Müll, Wasser, ... Rechne das zusammen, zähl 50 Euro dazu und dann runde auf den nächsten Fünfziger auf (und pro qm sollte man nie unter 36-54 Euro im Jahr gehen, je nachdem ob Eigentumswohnung, ...).

Diese Kosten kommen oben drauf und die muss man dauerhaft zahlen können.

Vielleicht denkst Du noch über eine Berufsunfähigkeitsversicherung nach.

@xxFritzxx

Und die Bank spielt da mit?

@RobertLiebling

Erfahrungsgemäß ja, bei entsprechender Bonität bzw. Sicherheiten.

ja, deswegen will ich die Tilgung niedrig halten, damit ich mir einen Puffer ansparen kann, bzw ich dann damit sondertilge.

Das Modell sollte aus Kostengründen anders gestaltet werden :

  • Darlehen mit 15 Jahre Zinsbindung und Tilgung (z.B. 2 %)
  • Bausparer über die Restsumme nach 15 Jahren als Anschlussfinanzierung

Als Beispiel :

Bei einer Tilgung von 2% wird die Restschuld nach 15 Jahren bei ca. 100.000 Euro liegen. Somit wird nur ein Bausparvertrag mit 100.000 Euro benötigt.

Zinssicherheit ist hiermit über die ganze Laufzeit vorhanden. Geringere Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Geringere Zinslast über die Laufzeit.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

aber ich muss auch den BS besparen damit er in 15 Jahren passend zuteilungsreif ist oder? und ich kann nicht alles Besparen, weill ich dann über meine monatliche max. tilgungssumme komme.

@xxFritzxx

Die Besparung wäre dann ja auch geringer. Zudem wird in diesem Fall der Bausparer nicht in die Finanzierung eingebunden, d.h. er kann flexibel bespart werden.  

Hausfinanzierung über Bank und KFW - Fragen über Fragen...

Mal wieder eine Hauskauffrage...

Wir haben unsere Finanzierung "in der Tasche" und für morgen bereits einen Termin mit den Eigentümern zur Preisverhandlung vereinbart. Soweit so gut.

Heute kamen die Vertragsunterlagen der Bank. Das Haus kostet momentan 120.000€, das wären 70.000€ über die Bank und 50.000€ über KFW (Wohneigentumsprogramm 124). Mit unserem Ansprechpartner bei der Bank haben wir die ganze Zeit darüber geredet, dass wir die 120T€ komplett finanzieren wollen und die Renovierungskosten sowie die Kaufnebenkosten mit unserem Eigenkapital abdecken. War so weit auch immer ok, es hieß nur, dass wir auch Handwerker- bzw. Materialrechnungen einreichen müssen.

Was uns nicht klar war und was jetzt in den Verträgen steht: Das KFW Darlehen wird nicht komplett ausgezahlt, sondern um den Betrag gemindert, den wir als "Sanierungskosten" angegeben haben (haben aber mehrfach darauf hingewiesen, dass das aus unserem EK bestritten werden soll). Das wären 16T€ (Bad, Dachdämmung, Dachausbau, Elektrik), davon das meiste nur Material, die Arbeiten machen wir in Eigenleistung. Hierfür müssen wir laut Vertrag die Rechnungen einreichen und die Bank zahlt dann den Teil der 16.000€ aus.

Wir würden jetzt also 104T€ ausgezahlt bekommen und die 16T€ aus eigener Tasche drauflegen und dann eben nach und nach Rechnungen einreichen. Naja. Der MA der Bank sagte beim Telefonat, dass dafür die Zinsen wesentlich günstiger wären als wenn wir nur über die Bank finanziert hätten.

Das nur zur Erklärung... Die eigentlichen Fragen sind:

  1. Angenommen, wir kaufen auch über jemand anderen Material (z.B. Kabel für die Elektrik), weils so einfach günstiger ist: Die Rechnung läuft ja dann evtl. gar nicht auf uns, wie können wir das regeln?

  2. Der MA der Bank sagte etwas davon, dass wir die Rechnung einreichen und die Bank überweist dann direkt an den Zahlungsempfänger. Muss das denn sein? Können die uns nicht das Geld auszahlen und wir überweisen? Hängt ja auch unmittelbar mit meiner ersten Frage zusammen.

  3. Im KFW-Programm 124 steht, dass "der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten sowie Kosten für Instandsetzung, Umbau und Modernisierung" finanziert werden kann. Fallen da zum Beispiel auch Boden- und Wandbeläge, Türen, etc. drunter? Das haben wir nämlich nicht mit angegeben.

  4. Sollten wir für Bad, Elektrik und Dachausbau die 16.000€ nicht kpl. abrufen müssen: Müssen wir dann irgendeinen Bereitstellungszins oder "Nicht-Abruf-Strafe" oder sowas zahlen???

Ich dachte eigentlich, dass alle Fragen zur Finanzierung geklärt wären, aber Pustekuchen... Wäre schön, wenn sich jemand auskennt! Danke schon mal fürs Lesen!!!

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