Darf nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht trotz Bestand zurückgefordert werden? Wohnungseigentümergemeinschaft will Terrasse zurückbauen lassen?
Hallo zusammen,
folgender Fall:
Wir haben in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Eigentumswohnung (Erdgeschoss) ersteigert, bei der ein Sondernutzungsrecht auf die zugehörige Terrasse im Grundbuch eingetragen ist. Faktisch ist die vorhanden Terrasse aber größer als das Sondernutzungsrecht vorsieht und hat noch zusätzlich 4 Stufen, die in den gemeinsamen Garten der Gemeinschaft hinunterführt. Dieser "überstehende Anbau" wurde also einmal von der Gemeinschaft angenommen/gebilligt o.ä., ansonsten wäre er ja nicht gebaut worden. Schriftlich festgehalten wurde das aber anscheinend nirgends.
Jetzt - mit Eigentümerwechsel - möchten die restlichen Eigentümer, dass wir diesen überstehend Anbau inkl. der kleinen Treppe in den Garten rückbauen, weil die Terrasse so ja nicht als Sondernutzung im Grundbuch vorgesehen ist. Wir gehen davon aus, dass wir das Objekt ja so gekauft haben und die anderen Eigentümer den Rückbau von uns zu verlangen. Weiß hier jemand, wie das rechtlich aussieht?
Danke für eure Einschätzung und eure Antworten.
Viele Grüße EniLic
6 Antworten
... und dies Nutzungsrecht gilt auch für den Käufer?
Das wäre ja schon einmal die halbe "Miete" und für den Rest werden die dürfen, fürchten auch meine Glaskugeln.
Ersteigert wird das, was im Grundbuch steht.
Viel Glück.
Das Recht auf Rückbau dürfte verwirkt sein.
Wenn dieser bauliche Zustand länger als 3 Jahre (max. 5 Jahre) besteht, ist zwar der Anspruch nicht verjährt, aber sicherlich verwirkt. Das bedeutet, dass es der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig fehlt, wenn sie einen Zustand zu lange duldet, also nicht tätig wird.
Anders sieht die Sache nur dann aus, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft kommt. Dieser kann den Rückbau verlangen, weil bei ihm das Recht ggf. noch nicht verwirkt ist. Allerdings gibt es auch hier Rechtssprechung die ein solches Recht nur dann vorsieht, wenn der neue Wohnungseigentümer über die in § 14 Abs. 1 des Wohungseigentumsgesetzes benachteiligt ist.
ohne mich rechtssicher auszukennen: Wie lange steht denn das Teil schon so da? Irgendwann gibt es ja auch ein "Gewohnheitsrecht"
Ohje... über einige Jahre auf alle Fälle. Vielleicht sogar schon seit 1998, als alles umgebaut wurde. Sicher bin ich mir da nicht.
Dann wäre hier die Frage ob nicht der Kaufvertrag angefochten und Schadensersatzklage eingereicht werden kann, wenn der Mangel nicht im Vertrag notiert ist.
@Halbammi
Es gibt da keinen notariellen Kaufvertrag, der wurde durch den Hoheitsakt des amtlichen Zuschlags in der Zwangsversteigerung ersetzt!
Folglich kein Anspruch gegen durch Zwangsversteigerung enteigneten Voreigentümer!
"Gewohnheitsrecht"
was soll das sein ?
Da der Bau über 6 Jahre so geduldet wurde darf er stehen bleiben.Wenn du die Terrasse erneuerst,haben sie das Recht auf die angegebene Größe zu pochen und du musst zurück bauen.
Mein Nachbar hat 80cm über meine Grenze einen Zaun errichtet.Dieser darf stehen bleiben,weil mir erst 10 Jahre später aufgefallen ist.Grundstück wurde neu vermessen.
Gibt es ärger kannst du nur zum Schiedsmann nicht zum Rechtsanwalt.Es gibt ein Nachbarschaftsgesetzbuch,was du für wenig Geld beim Internet bestellen kannst.Dort steht das mit den 6 Jahren Verjährungsfrist auch noch mal drin.
Sorry, aber eine Abweichung vom Grundbuch = ordnungsgemäßer Zustand kann nicht verjähren. Er kann nur verwirkt sein. Ein Schiedsmann ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehen. Das übliche Nachbarschaftsrecht greift hier ebenfalls nicht, weil das Wohnungseigentumsrecht hier zuständig ist. (§ 19 Nr. 2 WEG)
Ok danke
Dieser "überstehende Anbau" wurde also einmal von der Gemeinschaft
angenommen/gebilligt o.ä., ansonsten wäre er ja nicht gebaut worden.
Schriftlich festgehalten wurde das aber anscheinend nirgends.
Nicht alles was man so sieht, ist rechtens!
Die Gemeinschaft kann den Rückbau auf die tatsächliche Sondernutzungsrechtsgröße verlangen!
Ja, das ist mir durchaus bewusst. Aber ich würde gerne wissen, worauf du das begründest. Kannst du mir das sagen?
begründen ?
das Grundbuch ist maßgebend, sonst nichts, ist das so schwer zu verstehen
Die Begründung für den Umfang des Sondernutzungsrechtes liefert die Teilungserklärung samt Teilungsplan!
Alles was Ihnen danach nicht gehört steht im anderem oder im Gemeinschaftseigentum; folglich kann der aufgrund der teilungswidrigen Anektion Benachteiligte, vorliegend die Gemeinschaft, die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustandes verlangen.
Schlechte Angewohnheiten im Baubereich begründen kein Gewohnheitsrecht, sondern allenfalls eine Duldung, die nun widerrufen wurde.