Darf neue Hausverwaltung eigenmächtig den Umlageschlüssel für Müllgebühren von bisher personenbezogen auf neu m² ändern?
Ich habe eine vermietete Wohnung in einem 9 Parteien-Haus.
Von Beginn an wurden die Müllgebühren, die die Stadt aufgrund der gemeldeten Personenanzahl berechnet, auch in der HV-Abrechnung der WEG personenbezogen aufgeschlüsselt.
Seit diesem Jahr haben wir eine neue Hausverwaltung, die alle Kosten nach m² verteilt, ohne dass dies explizit irgendwo vereinbart worden wäre.
Ich weiß, dass lt. Gesetz in m² abgerechnet werden kann, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Doch in diesem Fall wurde ja bereits viele Jahre gerecht nach Personen abgerechnet .... und jetzt plötzlich nicht mehr? Gibts da eine Art Bestandsschutz / Gewohnheitsrecht ?
Ich weiß nicht, wie ich das meinem alleinstehenden Mieter erklären soll, dass er nun 20 € mehr Müllgebühr zahlen soll, als die Stadt für ihn berechnet hat und die 5 köpfige Familie der gleich großen Wohnung nebenan die gleiche Summe berechnet bekommt, 80 € weniger als lt. Abfallsatzung anfallen würden.
In der von der Stadt erhaltenen Abrechnung steht doch auch die Personenanzahl, der gemeldeten und somit zahlungspflichtigen Personen drin - dürfte doch kein Problem sein, das auch entsprechend abzurechnen, oder ?
** Ergänzung: In einem gerade gefundenen Eigentümerbeschluss aus dem Jahr 2003 wurde beschlossen, dass die Abrechnung der Müllgebühren anhand der gemeldeten Personen abzurechnen ist.
Nur, gilt dieser Beschluss auch gegenüber einer neuen Hausverwaltung, die ihre Tätigkeit lt. neuem Verwalter-Vertrag auf die "Teilungserklärung" und "ihr gegenüber erteilte WEG Beschlüsse" bezieht.
In der Teilungserklärung selbst ist keine Notiz zum Verteilerschlüssel, weswegen es ja den Eigentümerbeschluss 2013 gab.
8 Antworten
Was steht zur Umlage der Müllkosten im Mietvertrag? Wenn dort der Personenschlüssel vereinbart ist, ist dieser beizubehalten. Die Abrechnung könnte ansonsten angefochten werden und aus formellen Gründen unwirksam sein.
Ist hingegen im MV der Wohnflächenschlüssel vereinbart (was der Vermieter darf, lt. BGB) kann der Vermieter wieder darauf zurückkommen, obwohl er in Vorjahren nach Personen abrechnete.
Erstmal musst du im Verwaltervertrag / TE lesen, ob der HV solche Änderungen eigenmächtig vornehmen darf. Darf er das nicht, ist der positive Beschluss über die Abrechnung ziemlich erfolgreich anfechtbar - aus allein diesem Grund. Darf er das, dann bleibt es nur zu hoffen, dass du im Mietvertrag die Abrechnung des Mülls nicht über Personenanzahl zugesichert hast. Wenn du das unterschrieben hast, musst du die Abrechnung wohl so korrigieren, dass der kleinere Betrag dem Mieter in Rechnung gestellt wird. Wenn es nicht im MV zugesichert ist, kannst du die Änderung ohne Weiteres in der Mieterabrechnung so weiter geben, es war sozusagen nicht in deiner Verantwortung.
Zweitens, wenn beim 1. Punkt ein NO: wenn die Eigentümerversammlung schon Ende November stattfindet, ist eine Änderung der Abrechnung vorher nicht mehr möglich. Da würde ich mir an deiner Stelle den Beirat vorknöpfen, der die Belegprüfung unterschrieben hat. Und dann in der Eigentümerversammlung einen Antrag zur Tagesordnung stellen, dass die Abrechnung insofern geändert wird, dass der Müll nach Personen abzurechnen ist. Ihr könnt natürlich auch beschließen, dass die Verteilerschlüssel für die Zukunft geändert werden. So etwas soll ein bisschen vorbereitet werden. Bei 9 Parteien ist es nicht so unmöglich, im Vorfeld mit der Mehrheit der Eigentümer zu sprechen.
Denn: ihr habt es mit einem knackigen Verwalter zu tun, der das nicht aus Liebhaberei, sondern zum Geld verdienen macht. Und Zeit ist Geld. Abrechnung nach Personenanzahl ist obsolet. Übrigens: ein Antrag an die Stadtverwaltung für die Änderung der Satzung wäre auch leicht zu begründen...
Meiner Meinung nach hat das der bzw. die Besitzer zu deklarieren. Falls die Mehrheit dem zustimmt kann ich mir vorstellen, dass es rechtens ist.
Ich würde zur genaueren Betrachtungsweise einen Anwalt (Mietrecht) hinzuziehen.
Du scheinst hier mehr Erfahrung zu haben, deshalb würde ich dem Fragensteller raten, meine Meinung eher nach hinten zu stellen und Leute mit gefesstigen Wissen nach Antworten zu fragen.
Es wird hier alles "wild" vermischt.
Erstes Rechtsverhältnis:
Es gibt eine Abrechnung des Hausverwalters nach dem WEG gegenüber den Eigentümern. Wenn ein rechtskräftiger Beschluss aus dem Jahr 2003 vorliegt, dass nach "gemeldeten" Personen abgerechnet wird, was immer das ist, hat sich der Verwalter daran zu halten. Ob der Umlageschlüssel "gerecht" oder "ungerecht" ist, hat hier nichts zu sagen. Auch nicht wer die Personen wie ermittelt. Dazu müsste ich den Beschluss im Wortlaut kennen
Fakt ist, der Verwalter muss danach abrechnen.
Ist er im Zweifel, ob der Beschluss damals nichtig gewesen ist, dann dürfte er aber nicht nach m² abrechnen, sondern nach Miteigetumsanteilen (WEG). Er täte gut daran, darüber in der kommenden Versammlung die Eigentümer darüber beschließen zu lassen.
Zweites Rechtsverhältnis:
Das zwischen Dir und dem Mieter.
Da gilt nicht das WEG sondern auch das BGB, Mietrecht.
Ist da nichts vereinbart, müsstest Du gegenüber dem Mieter lt. dem Mietrecht nach m² abrechnen. Wurde jedoch im Mietvertrag die Abrechnung nach Personen vereinbart, so musst Du dem Mieter gegenüber auch nach Personen abrechnen. Unabhängig welcher Umlageschlüssel in der WEG Abrechnung verwendet wird. Ein Problem ist, wenn "schon immer" nach Personen abgerechnet wurde aber im Mietvertrag dazu nichts steht. Da kann dem Mieter mal einfallen, sollte er dadurch mal besser fahren, dass Du den Schlüssel m² nehmen musst.
Insgesamt ist der Umalgeschlüsel nach Personen der schlechteste. Was ist eine Person? Was ist, wenn eine Wohung 1/4 Jahr leer steht? 0 Personen? Oder wenn ein Eigentümer nachweislich 1/4 Jahr die Wohnung nicht bewohnt?
Ich weiß, die Antwort wird Dich nicht ganz zufrieden stellen, aber das wesentliche ist, dass für das Rechtsverhältnis zw. Verwalter und den anderen Eigentürmern und Dir das WEG maßgebend ist, und zw. dem Mieter und Dir das Mietrecht.
Ich würde so vorgehen:
Prüfen, ob im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen zugesichert ist.Wenn nein, Antrag für die Versammlung stellen, den Müll zukünftig nach m² abzurechnen. Die m² stehen ja, hast Du gesagt, in der Teilungserklärung. Die Abrechnung nach m² entspricht dem WEG (Beschluss einfache Mehreheit) und dem Mietrecht. Dann fallen die Probelme mit der Erhebung von Personen, die immer schwieriger wird, zukünftig weg.
Einspruch Euer Ehren!
Eine ETW wird wie ein Einfamilienhaus abgerechnet und da gibt es keinen Schlüssel und auch keinen Verteiler, weil es nichts zu verteilen gibt, so jedenfalls Blank und die Gerichte hier bei uns.
Ausnahme: Mieterwechsel.
Das musst Du mal konkret erklären, was Du damit meinst.
ETW in einer WEG mit 9 Wohnungen wie ein Einfamlienhaus?
Meinst Du Mietrechtlich oder nach dem WEG? Wie verteilst Du zum Beispiel die Kosten der Elementarversicherung unter den Eigentümern, wenn es keinen Schlüssel gibt?. Das Haus ist insgesamt versichert. Oder den Allgemeinstrom, wie wrd der umgelegt?
Ich lasse mich gerne auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung bringen, Deine Aussage kann ich nicht nachvollziehen.
... gerne, ist es doch für uns Vermieter Alltag.
In einer ETW wird eine dezentrale Heizanlage betrieben. Die Kosten und Lasten stehen fest, es gibt nichts zu verteilen, denn es gab keinen Mieterwechsel.
Ich bekomme einen Bescheid über die Grundsteuer. Die Lasten stehen fest, es gibt nichts zu verteilen, denn es gab .....
Ich bekomme eine Rechnung der WEG.
Die Kosten und Lasten stehen fest, es gibt nichts zu verteilen, denn es gab ...
> Insgesamt ist der Umalgeschlüsel nach Personen der schlechteste.
Wieso? Weil er ein klein wenig mehr Arbeit macht? Dafür ist er bei Müll-Kosten deutlich näher am Verursacherprinzip als eine Umlage nach Fläche oder Miteigentumsanteilen.
> Was ist eine Person?
Schrieb der Fragesteller doch: Jemand, der bei der Meldebehörde als dort wohnend gemeldet ist.
.... wenn es eine Wohnung ist, kann es aber doch kein Parteien-Haus sein. Bist Du dir sicher?
Kosten und Lasten werden verteilt nach Vereinbarung in der TE bzw. davon abweichend durch Beschluss (für zukünftige Abrechnungen).
Alles eigentlich ausgeurteilt.
Es handelt sich um ein Gebäude mit 9 Wohnungen, in denen teilw. Eigentümer selbst sowie Mieter wohnen. In einer dieser Wohnungen wohnt mein Mieter ;-)
In der Teilungserklärung stehen nur die Anteile bzw. qm der jew. Wohnungen - nicht aber die Verteilungsschlüssel. In einer Eigent.Vers. aus dem Jahr 2003 - dessen Protokoll ich grad gefunden habe - wurde festgelegt, dass der Müll auf die gemeldeten Personen bezogen abgerechnet werden soll. Es wurde also seit über 10 Jahren ausschließlich personenbezogen abgerechnet - nur eben von der neuen HV nicht.
Eigentümervers. haben wir Ende Nov. um das zu besprechen - vorab wollte ich jedoch erstmal wissen, ob eine HV aus betriebsinternen "Vereinfachungs"-Gründen so abrechnen darf, als wenn es keine Vereinbarung gäbe und ggf. Aufpreis verlangen dürfte, wenn sie die Abrechnungen - gemäß dem 2003er Beschluss fertigt.
Die Frage ist auch, ob ein früherer Eigentümer-Beschluss auch gegenüber einer neuen Hausverwaltung Gültigkeit behält.
.... eine TE ohne Verteilerschlüssel kann es nicht geben.
Und einem Verwalter ist es auch nicht zuzumuten, jeden Monat einmal durch die Wohnungen zu toben und um zu ermitteln, ob wer dort wohnt bzw. wie viele dort wohnen.
Ein Beschluss gilt, bis er aufgehoben/geändert wird. Der Verwalter muss ihn nur kennen. Ich gehe davon aus, dass er seine Vorgaben in der TE gefunden hat.
Auf jeden Fall
Wenn in der Teilungserklärung keine Umlageschlüssel erwähnt sind, was sehr oft vorkommt, ist nach Miteigetumsanteilen abzurechnen, außer, es wurde ein anderer Schlüsel rechtkräftig beschlossen. Vor geht jedoch, bei der Position Heizung und Warmwasser, die Heizkostenverordnung.
Das Rechtsverhältnis zw. Eigentümer und Eigentümergemeinschaft (Verwalter) hat mit dem Mietrecht nichts tun. Da ist das WEG maßgeben.