Brieflose Grundschuld auf Mehrfamilienhaus?
Ein Investor kauf ein Mietshaus mit mehreren Dutzend Mietwohnungen mit dem Zweck, die einzelnen Wohnungen anschließend als Eigentumswohnungen zu verkaufen.
Für die Finanzierung des Hauskaufes hat der Investor ein Darlehen/einen Kredit bei einer Bank aufgenommen. Die Bank lässt dafür, wie üblich eine brieflose Grundschuld auf das gesamte Haus im Grundbuch eintragen.
Wie verhält es sich, wenn der Investor aber die Einnahmen, die er aus dem Verkauf der einzelnen Wohnungen erzielt, am Ende nicht für die Tilgung der von der Bank eingetragenen Grundschuld einsetzt, sondern sich mit dem Geld einfach aus dem Staub macht, bzw. seine Gesellschaft in Insolvenz gehen lässt?
Hat die Bank dann nur einen Anspruch gegen die Gesellschaft des Investors, oder lastet die Grundschuld dann am Ende anteilig auf den Käufern der einzelnen Wohnungen, die dann möglicherweise ein zweites Mal zur Kasse gebeten werden?
3 Antworten
Die Bank hat nach wie vor einen Anspruch gegen den Darlehensnehmer. Also gegen denjenigen, der den Kredit aufgenommen hat. Des Weiteren kann sie bei Nichtzahlung das Grundstück aus der Grundschuld zwangsversteigern lassen. Gerade dafür wurde die Grundschuld bestellt.
Das ist aber nur ein theoretisches Problem. Denn in der Praxis wird der notarielle Vertrag sicherstellen, dass die Käufer erst zahlen, wenn sie mit einer Vormerkung im Grundbuch gesichert sind und eine Löschungsbewilligung bzw. hier Pfandentlassung der vorrangigen Bank vorliegt. Und diese wiederum erteilt sie erst, wenn sie ihr Geld aus dem Kaufpreis sieht. Deswegen gelangt der Verkäufer in den üblichen Konstellationen gar nicht in die Position, mit dem gesamten Geld unterzutauchen.
Im Normalfall läuft da bei Bestandsimmobilien nichts schief.
Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch z.G. des Käufers, die den Kaufgegenstand ab dann vor Belastungen Dritter schützt.
Der Notar fordert bei der Gläubigerbank eine Teillöschungsbewilligung an, welche die Bank mit einer entsprechend Teilfreigabe für die auf dem Verkaufsgegenstand lastenden Gesamtrecht erteilt.
Ferner fordert der Notar von der zuständigen Kommune die Negativerklärung öffentlicher Förderung und das Negativattest zur Ausübung des Vorkaufsrechtes an.
Der Notar erteilt dem Käufer der Wohnung eine Fälligkeitsmitteilung über den an die Bank zur Lastenfreistellung der Eigentumswohnung zu zahlenden Betrag und den Restkaufpreis, der an den Verkäufer zu zahlen ist.
Nach erfolgter Zahlung (Bestätigung der Bank und des Verkäuers) wird das Gesamtrecht im Wohnungsgrundbuch gelöscht. Anschließend erfolgt die Löschung der Auflassungsvormerkung, der Käufer wird stattdessen, nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Entrichtung der Grunderwerbsteuer) als neuer Eigentümer im Grundbuch vermerkt und eine evtl. Grundschuld des Käufers für eine eigene Finanzierung rückt an die Rangstelle des gelöschten Rechtes.
Der Käufer erwirbt folglich wie im notariellen Kaufvertag vereinbart vom Verkäufer lastenfrei.
Genau so läuft es. Nur ist unverständlich, dass der Investor bei jedem Verkauf profitiert.
Die Bank fordert in der Regel den gesamten Kaufpreis und erst nach deren Befriedigung profitiert der Investor. Er könnte insofern nicht einen Schuldenberg aus dieser Investition hinterlassen und sich mit gefüllten Taschen aus dem Staub machen.