Bodenrichtwert Berechnung Grundstückspreis korrekt?
Hallo!
Wir möchten eine Immobilie kaufen. Angegeben werden 675qm Grundstücksfläche. Lt. Auskunft der Gemeinde und des Maklers beträgt der Bodenrichtwert dort 150 Euro pro qm.
Das Haus selbst steht auf einer Fläche von ca. 250 qm. Der Vorgarten hat ca.100 qm. Hinter dem Haus ist noch eine Fläche von ca 325 qm (Rasen),
Soweit mir bekannt ist bezieht sich der Bodenrichtwert (also die 150 Euro/qm) auf den Teil wo das Haus steht, also die 250 qm.
Der andere Teil wird geringer bewertet.
Ist dies korrekt und wenn ja wie wird der restliche Teil dann in etwa bewertet?
Vielen Dank für eine Antwort!
7 Antworten
Ohne jemandem meiner Vorredner zu Nahe treten zu wollen, aber ich habe dort nur wenig Richtiges gelesen:
1) Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt nach gesetzlichen Vorschriften (!) immer ungeachtet des Gebäudes. Es gilt für die Bewertung als fiktiv unbebaut. 2) Der Bodenrichtwert (BRW) weist in der Regel einige wertbildende Merkmale auf, wie (mögliche) Geschossigkeit, Art der (möglichen) Bebauung und Größe des (fiktiven) Richtwertgrundstücks. Falls der BRW sich auf eine Grundstücksfläche von 675 m² bezieht, ergibt sich der Wert des Grundstücks auch aus 675 m² x 150 EUR/m². Falls die Bezugsgröße kleiner ist, kann ein Teil der Grundstücksfläche als "hausnahes Gartenland" bewertet werden. Ist die Bezugsfläche größer (z.B. 800 m²) muss der BRW sogar nach oben korrigiert werden, da für kleinere Flächen in der Regel höhere Preise gezahlt werden. 3) Wichtig ist - wie von Dorfrocker genannt - die Nutzbarkeit des Grundstücks. Über das örtliche Bau- und Planungsrecht (z.B. Bebauungsplan) gibt die zuständige Gemeinde Auskunft. 4) Der BRW ist tatsächlich nur ein Richtwert, wenn auch gesetzlich definiert. Das Problem gerade bei derartigen Kauffällen ist, dass ungeachtet der evtl. guten oder schlechten Qualität des BRW (Genauigkeit?) die Außenwirkung gegenüber dem Jedermann auf dem Immobilienmarkt sehr hoch ist.
Viele Grüße, Björn Haack Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Dr. Haack buero@bjoernhaack.de
Bei dieser Grundstücksfläche ist wohl der Bodenrichtwert für die gesamte Fläche anzusetzen. Eine Preisreduzierung kommt bei übergroßen Baugrundstücken in betracht, bei denen ein Teil eine nicht bebaubare Fläche darstellt. Der Bodenrichtwert bezieht sich auch immer auf die in der Vergangenheit erzielten Grundstückspreise. Zum Kaufzeitpunkt könnte durchaus ein Marktkorrekturfaktor anzusetzensein, der sowohl positiv wie negativ sein kann. Wenn sich die Marktlage verändert, verändert sich auch der Preis.
Würde mich diesbezüglich mit Haus und Grund in Verbindung setzen. Die haben, auch rechtlich, Spezialisten!
Ist das gesamte Grundstück als Bauland (und nicht als Gartenland)ausgewiesen,wird auch das gesamte Grundstück als Bauland bewertet,also qm des Grundstücks mal Bodenrichtwert.Diese Lösung ist Beschiß,weil ja die gesamte Fläche niemals effektiv als Bauland genutzt werden kann/darf.Es ist halt so. Wenn Ihr Glück habt,ist ein Teil des Grundstückes als Garten-oder Nutzland ausgewiesen.Und auch dafür gibt es einen Bodenrichtwert.Nachfragen auf der Gemeinde-/Stadtverwaltung.Der Makler selbst dürfte ja mehr Interesse am Baulandverkauf haben...Höhere Provision. Ansonsten gilt auch in dem Bereich das Motto:Angebot und Nachfrage.Außerdem ist der Bodenrichtwert kein Dogma,sondern ein Durchschnittswert,der als Richtwert verstanden werden soll.Er hat rechtlich keine bindende Wirkung.Viel Glück!!
Bei Kenntnis der Bedeutung des Wortes"Dogma" hätte sich dieser Kommentar ganz von allein erledigt.
Der Bodenrichtwert gibt den Wert für unbebautes Bauland in ortsüblicher Grundstücksgröße an. d.h. wenn bei euch 700m2 normal sind, dann ist der Richtwert für das ganze Grundstück anzusetzen. Bei bebauten Grundstücken wird der Baodenrichtwert oftmals um 10% reduziert, da es ja bereits bebaut ist und somit den eigenen Vorstellungen Grenzen gesetzt sind. Grundsätzlich gilt, dass der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert ist. Der Grundstückspreis ist aber generell frei verhandelbar und kann nach oben oder unten vom Richtwert abweichen. In deinem Fall würde ich mal sehen welche Vergleichsobjekte gibt es in der Gegend und was Kosten die? Das aufdröseln eines Preises bringt meistens nichts und wird nur als Erbsenklauberei empfunden. Versuch lieber über Vergleichsobjekte zu punkten, denn die sind die Konkurenz am Markt und dem muss sich der Verkäufer stellen. Dann Viel Glück. Übrigens, dass der Makler für Bauland mehr Provision erhält ist schlicht weg falsch.
Leider Blödsinn! Der BRW ist halt aus Verkäufen abgeleitet. Es dürfte unstrittig sein, dass kaum ein Grundstück (außer in Innenstadtlagen) vollständig als Bauland genutzt wird. Eine teilweise Nutzung als Garten ist bei einem EFH die Regel. Zu den BRW hat bjoernhaak völlig korrekt ausgeführt.