Betriebskostenabrechnung - Gewerbefläche
Unser Ladengeschäft befindet sich in einem Wohnhaus.
Zu unserer Verkaufsfläche gehört ein Keller / Lagerraum mit einer Deckenhöhe von ca. 185-190cm.
Nun haben wir von unserem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Der Keller von ca. 30 qm wurde in der BKA mit der Verkaufsfläche / Wohnraum kostenmäßig gleichgestellt, was zu einer Kostenexplosion führt.
Ist es rechtens das der Vermieter die Kellerfläche zu 100 % zur Berechnung in die BKA einbezieht?
4 Antworten
Wurde ein im Keller befindlicher Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum vermietet, so kann der Vermieter die Wohnfläche unter Einbeziehung der Fläche des Hobbyraums ermitteln und der Abrechnung zugrunde legen (BGH v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07; BGH v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NZM 07, 595). Auch ein Raum, der nicht über einen Heizkörper verfügt, ist als Teil der beheizten Fläche zu berücksichtigen, wenn er durch die angrenzenden Räume erwärmt wird. Herauszurechnen sind lediglich die gänzlich kalt bleibenden Räume (AG Wedding v. 11.3.2005, 10 C 550/04). Der BGH hat in einem Fall sogar die gesamte Fläche eines Hobbyraums bei der Heizkostenabrechnung angesetzt, da nach seiner Auffassung die Grundfläche des Hobbyraums gemäß § 4 Nr. 1 WoFlV zur Wohnfläche zu rechnen sei (BGH v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NZM 07, 595).
Wird der Kellerraum als Lagerfläche genutzt, sind auch die Kosten auf den Keller umzulegen.
Heizkosten dürfen nur umgelegt werden, wenn es eine Heizung im Keller gibt.
Nein, natürlich nicht. Es sei denn, es wurde mietvertraglich so vereinbart.
Prüfe zuerst, ob die AR überhaupt ordnungegemäß ist. Es müssen die Gesamtkosten des Grundstücks in eine AR eingestellt werden. Nicht nur die umlagefähigen, so jedenfalls der BGH.
Prüfe, ob die AR inhaltliche Fehler enthält. So werden meist Aufwendungen für den Hausmeister in voller Hähe verteilt. Ein Mieter hat aber den Verwaltungskostenanteil (Mithilfe bei Umzügen, Ablesevorgängen, Kontrollen) und Kleinreparatuten wie Austausch Gühlampen, etc. nicht zu bezahlen.
Bei Beleuchtung werden dem Mieter auch Kosten für Allgemeinstrom, Fahrstuhl, Klingelanlage, Heizanlage, etc. untergejubelt. Vergleiche zwingend die Flächenangabe in der AR mit den Angaben im Mietvertrag und der Heizkostenabrechnung. Bei Differenzen ist die AR nicht ordnungsgemäß und eine etwaige Nachforderung nicht fällig. Viel Glück.
Im gewerbe sind die Nebenkosten auch voll für den Keller zu zahlen, es sei denn, ist wäre im Vertrag anders geregelt.