Baugesuch abgelehnt trotz Einhaltung aller Bauvorschriften?
Hallo, ich habe einen Bauplatz gekauft und mit einem Bauträger ein Haus geplant welches auf dem grundstück gebaut werden soll. Das Grundstück ist nicht sehr einfach zu bebauen da es von rechts vorne nach links hinten abfällt.
Der Bauträger hat nachdem ich die verträge unterschrieben habe mit seiner Arbeit begonnen und hat das Grundstück vermessen und das Haus in das Grundstück einpassen lassen. Das Haus wurde sehr weit hinten in das Grundstück eingezeichnet und leicht schräg. Das Problem war das die Firstrichtung im Bebaungsplan vorgeschrieben ist und wir die (weil Satteldach) nicht eingehalten haben. Mein Bauträger hat mir dann den Vorschlag gemacht das Haus 2 Stöckig zu Bauen und ein Zeltdach drauf zu setzen, da dieses keinen First hat und wir somit keine Firstrichtung beachten müssen.
Auch diesem Vorschlag stimmte ich trotz erheblicher Mehrkosten zu. Wir haben dann die fertigen Pläne usw in Form eines Baugesuches zum Kenntnisgabeverfahren eingereicht. Laut meinem Bauträger wurden alle Bauvorschriften eingehalten.
Gestern hat mich die Nachricht erreicht das der Bauamtleiter das Baugesuch abgelehnt hat. Der Grund dafür sei dass wir die Firstrichtung nicht einhalten da wir keinen First haben, obwohl Zeltdächer erlaubt sind und auch schon zwei weitere Häuser in dem Baugebiet mit Zeltdächern gebaut wurden.
Meine Frage wäre jetzt was ich tun soll bzw. tun kann? Zu beachte wäre noch das ich eigentlich keine Zeit habe um dagegen vor zu gehen da wir unser Haus in dem wir derzeit Wohnen schon verkauft haben und auch ein Festes Datum haben zu dem wir ausziehen müssen, bis dahin sollte das neue Haus eigentlich fertig sein sonst ahben wir ein Problem. Vom Bauträger und vom Bauamtleiter wurde mir nahegelegt eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen die natürlich eine menge Geld kostet und dann noch durch den Gemenderat, der das natürlich auch ablehen kann.
Ich bin für jede Antwort dankbar aber bitte keine Mutmaßungen und Spekulationen, das Hilft mir an der Stelle nicht weiter. Danke.
Zu erwähnen wäre noch dass das Haus zwar schräg ins Grundstück gezeichnet aber voll im Baufenster liegt. Ich gehe davon aus dass sich der Bauamtleiter daran stört.
8 Antworten
Möglicherweise würdest Du ja mit der Beantragung einer Ausnahmegenehmigung (dazu mit ungewissem Ausgang) Deine bisherige Rechtsauffassung, dass Deinerseits alle Vorschriften eingehalten wurden, aufgeben.
Bei dieser Konstellation (inkl.Zeitdruck) würde ich mich an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht wenden.
Das sehe ich ähnlich, zumal mich mal interessieren würde für was ich eine Ausnahmegenehmigung benötige? Wie gesagt, Zeltdächer sind erlaubt und es gibt keine Regelung die verbietet das Haus schräg ins Grundstück zu stellen.
Wäre das Baugesuch unter Einhaltung aller Bauvorschriften erfolgt, gäbe es keine Ablehnung.
Meines Erachtens hätte der Bauträger prüfen müssen, ob sein Bauantrag, der ja offenbar vom Bebauungsplan abweicht, überhaupt eine Chance auf Erfolg hat. Es ist gemeinhin bekannt, dass man mit einem Bauantrag auch eine Ausnahmegenehmigung beantragen kann. Dies funktioniert in der Regel immer dann ganz gut, wenn, wie in Ihrem Fall, die Dachkonstruktion anderer Häuser von der eigentlichen Vorgabe im B-Plan abweicht.
Einen Widerspruch halte ich für zwecklos. Hier muss ein ordentlicher Architekt ran. Sinnvoll ist es auch, mit dem Bauamtsleiter ins Gespräch zu kommen. Nur so erfahren Sie, was der Grund für die Ablehnung war und welche Forderungen er hätte, um das Projekt genehmigen zu können.
Ob Sie den Bauträger nun haftbar machen wollen, sollten Sie mit einem Fachanwalt entscheiden. Sie müssen aber bedenken, dass Sie mit dem noch bauen wollen. Ich würde zunächst einmal das Problem mit dem Bauantrag lösen und dann vielleicht im Rahmen einer Mediation über Schadensersatzforderungen sprechen.
Das Problem einer Klage ist, dass Sie sehr viel Zeit und Geld investieren müssen, während der Bauträger das ziemlich relaxt aussitzen kann. Vielleicht gewinnen Sie ja auch und dann kommt das 2. Problem: Sie müssen Ihre Kosten und den Schadensersatz beitreiben. Ich erlebte es oft, dass der Beklagte sich in die Insolvenz flüchtete, bevor der Kläger überhaupt eine Chance hatte, an sein Geld zu kommen. Aus diesem Grund bin ich ein Verfechter der Mediation bei Bautreitigkeiten. Siehe auch https://www.hausbauberater.de/mediation-streitvermittlung-am-bau
Nun ja, wenn er die Pläne für das Baugesuch erstellt, dann haftet er nicht unbedingt für den Erfolg, jedoch sollte einem Bauträger klar sein, dass Abweichungen vom B-Plan mit einer Ausnahmegenehmigung bzw. mit einem Bauantrag (roter Punkt) einzureichen sind. Faktisch ergäbe sich da wahrscheinlich schon ein Anspruch...
Ich habe in den Vertägen nachgelesen, die Kosten für die Baugenehmigung grün oder rot muss der Bauherr selbst tragen, somit ist das klar.
Das wird sich aber eher auf die Genehmigungsgebühr selbst beziehen. Was genau für eine Planungsleistung ist denn vereinbart?
Meiner Ansicht nach kannst du beim zuständigen Verwaltungsgericht klagen auf Erteilung der Baugenehmigung und Schadenersatz. Aber vorher würde ich eine Mediation durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt ansetzen; das macht sich etwas besser, denn du möchtest ja nachher in der Gemeinde wohnen :-)
Für eine Klage wird mir die zeit fehlen.... Das dauert denke ich uzu lang.
erstmal kommt der Widerspruch und die Widerspruchsentscheidung - dann die Klage
Und wie lange dauert das ganze Prozedere?
kommt drauf an ... Widerspruch und Widerspruchsentscheidung geht vielleicht noch - bei den Gerichten kommt es auf die Belastung an ... also wann das Verfahren "dran" kommt
Da wird mir die zeit dafür fehlen....
Wenn aber der Bauantrag formell keinen Antrag auf eine Ausnahmegenehmigung beinhaltete, wird das VG sich damit nicht beschäftigen. Das Gericht sollte immer der letzte Weg sein. Vorher sollten alle anderen Mittel ausgeschöpft werden.
und auch schon zwei weitere Häuser in dem Baugebiet mit Zeltdächern gebaut wurden.
Die haben möglicherweise auch eine Ausnahmegenehmigung beantragt. Wenn der Bauausschuss denen das genehmigt hat, wieso sollten sie es Dir verweigern. Aber es muss im Bauausschuss behandelt werden.
Wenn es einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, kann man nur dann das vereinfachte Verfahren nutzen, wenn man die Vorgaben des Bebauungsplans exakt einhält. Was da im Detail drinsteht, wissen wir leider nicht.
Zeltdächer sind laut Bebaungsplan erlaubt, warum soll ich dann dafür eine Ausnahmegenehmigung beantragen?
Wir halten die Vorschriften exakt ein!
offensichtlich nicht - sonst wäre die Genehmigung erteilt worden ...
bleibt nur die Ausnahmegenehmigung
Wie gesagt, die Begründung war: Wir haben keinen First, somit halten wir auch nicht die Firstrichtung ein. Was ein First ist definiert aber nicht der Bauamtleiter und das ein zeltdach keinen hat ist ein Fakt.
wenn Du keine Zeit hast, bleibt Dir eigentlich nur die Ausnahmegenehmigung
komplett umplanen kostet Zeit
Widerspruch und ggfls. Klage kostet Zeit
Sehe ich eigentlich genau so, was aber nicht bedeutet dass es dann durch geht. Und mir stellt sich auch die Frage ob ich die Kosten jetzt für die Ausnahmegenehmigung tragen muss? Da kann ich doch auch den Bauträger in die Pflicht nehmen oder?
lies erstmal das Vertragswerk zwischen dem Bauträger und Dir - ich vermute fast, dass kein Regreß möglich ist
Ja, das wird schon so geschrieben sein das er sich raus windet....
Danke für die ausfürlich Antwort, ich denke das ich dem Bauträger nicht an den Karren fahren kann da es nicht vertraglich geregelt ist. Es steht nur drin das er die Pläne für das Baugesuch erstellt. Und ja, ich muss mit ihm noch bauen deswegen sollte ich wegen den Kosten der Ausnahmeregelung nicht rum machen und die einfach bezahlen. Es geht einfach darum dass unser Haus schräg im Baufenster steht und die gemeinde das so nicht genehmigen will. Der Bauamtleiter hat aber schon siegnalisiert das es wohl durch den Gemeindrat durch geht weil das grundstück anderst nicht zu bebauen ist. Wir weren jetzt einfach den roten Punkt beantragen und schauen was dabei raus kommt, wenn es nicht durch geht haben wir sowieso ein Problem.