Baudarlehen mit Privatdarlehen zusammenlegen?

Hallo Patrickdffg,  

es gibt Banken, die bei selbst genutzten Immobilien, über den Kaufpreis hinaus Finanzierungen anbieten können.

In der Regel werden dann der Nettokaufpreis der Immobilie und die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Diese sind die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland variierend zwischen 3,5 - 6,5 %, sowie ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision. Über einige Banken ist zusätzlich eine Mitfinanzierung von Modernisierungskosten möglich.

Renovierungen sind oft werterhaltenden Maßnahmen oder auch sogenannte Schönheitsreparaturen, wie z.B. Tapezieren, Streichen der Wände, Böden abschleifen. Im Regelfall können diese Maßnahmen nicht mitfinanziert werden, da diese auch nicht als wertsteigernd angesehen werden.

Modernisierungen dienen zur Wertsteigerung der Immobilie. Zum Beispiel: Veränderungen der Fassade oder der Fenster, Erneuerungen der Elektrik oder der Leitungen, Ausbesserungen des Dachs oder der sanitären Anlagen, Maßnahmen zum Schallschutz, der Wohnraumerweiterung, Wärmedämmung und Raumaufteilung, Umbaumaßnahmen. Diese Kosten lassen sich bei vielen Banken mitfinanzieren.

Eine weitere Kreditaufstockung für die Ablösung eines bestehenden Kredits, ohne Einbringung von Eigenkapital, ist oft aus Sicht der Banken zu risikoreich und wird daher nicht angeboten.

Ich möchte Dir außerdem den Tipp geben, dass sehr viele Banken entsprechende Nachweise zu den geplanten Modernisierungen verlangen und auch vorausgesetzt werden kann, dass die Auszahlung erst nach Rechnungsvorlage erfolgt. In Bezug auf die Kreditprüfung wird zudem verlangt, dass eine konkrete Kostenaufstellung vorgelegt wird.

Bitte mache Dir auch bewusst, dass aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen, viele Banken sich in der Verpflichtung sehen, Tilgungen von mindestens  2 - 3 % anzusetzen. Langfristig gesehen, werden die Baufinanzierungszinsen nicht in dem niedrigen Bereich liegen, wie es derzeit der Fall ist.

Das heißt Du kannst Dir zwar aus jetziger Sicht viel Immobilienkredit leisten und auch über die Sicherheiten hinaus Geld aufnehmen, jedoch bedeutet dies für Dich auch, dass Du nach der Niedrigzinsphase und bei Auslauf Deiner Sollzinsbindung ein hohes Anschlussfinanzierungsrisiko hast (d.h. zu deutlich höheren Zinsen weiterfinanzieren musst und dadurch später in die Lage gebracht wirst, höhere Raten in Kauf zu nehmen oder mit dem gleichen Abtrag lange Zeit benötigen wirst, das Darlehen abzubezahlen).

Ich empfehle Dir ein unverbindliches Beratungsgespräch bei Deiner Hausbank (z. B. dem Institut, bei dem Du Dein Gehaltskonto führst) oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler.

In einem ersten Gespräch kannst Du Dich von Deiner Hausbank beraten lassen, welche Voraussetzungen für eine Kreditvergabe erfüllt sein müssen. Über einen Finanzierungsvermittler, der üblicher Weise mit unterschiedlichen Banken zusammen arbeitet, kannst Du Dich informieren, welche Kriterien andere Institute heranziehen und welche monatliche Belastung einkalkuliert werden sollte. So erhältst Du einen Marktüberblick und kannst Dich auf Deinen Hauskauf besser vorbereiten.

Viel Erfolg u. VG,
Meryem

Interhyp AG

Nimm mal einen Kreditrechner und schau was da an monatlicher Belastung bei 240.000 € rauskommt - rd 1300 € Monat für Monat ( 30 Jahre Laufzeit, 5% Zins gerechnet) - du musst auch noch 5 - 7 % Nebenkosten zurechnen, hast noch keine Betriebskosten drin, hast keine Küche und keine Möbel, nix für ne Reparatur am Haus zurück gelegt ( meinst du der Heizkessel oder das Dach oder oder oder laufen 30 Jahre ohne Probleme) und dann: kein neues Auto mehr drin. Was du später mal an Einkommen haben wirst? Wenn du eine Familie haben willst ..... Nein, in meinen Augen solltest du das mal für 100.000 € weniger probieren. Alles Gute für dich.

Immobilien werden zu 60%, maximal zu 80%, des Marktwertes finanziert. Du willst eine Finanzierung zu weit mehr als 100%. Die bekommst Du nicht, bei keiner Bank. Spare ausreichend Eigenkapital an und versuche es dann erst. 

Wenn gegen Deine Bankschulden nicht konkrete und veräußerbare Vermögensgegenstände stehen (Wertpapierbesitz, Immobilien etc.), würde das bedeuten, dass Du eine Baufinanzierung mit negativem Eigenkapital willst.

Das ist nahezu unmöglich.

Banken werden schon nervös und teuer, wenn die Eigenkapitalquote unter 20 % plus den Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar etc.) ausmacht, die ebenfalls im ungünstigsten Fall um die 15% des Kaufpreises ausmachen können.

Nach dieser Rechnung bist Du von Deinem Hauskauf also ca. 70-80 k € Eigenkapital entfernt.

Bevor so ein hoher Kredit gewährt wird, mußt Du alles, aber wirklich alles offen legen. Sicherheiten, sowie offen stehende Kredite.