Amtsgericht lehnt eine Zwangsversteigerung ab!

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Nehmen wir an, die Wohnung ist T€ 50 wert und von der Bank mit T€ 70 belastet. Danach kommst Du noch mit Deiner Sicherungshypothek. Bei der Konstellation - und vermute, daß es so ähnlich ist - lehnt das Gericht logischerweise die Zwangsversteigerung ab. Welcher normale Mensch würde denn eine Wohnung ersteigern, die T€ 50 wert ist und er von vornherein T€ 70 an die Bank zahlen müßte? Die Zwangsversteigerung wäre sinnlos, weil kein Mensch hin ginge und dann hättest Du noch kein Geld.

Ich empfehle Dir, mit Deinem vollstreckbaren Titel, den Du ja durch die SiHyp hast, einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen, a) die Rückgewähransprüche bei der Bank zu pfänden und wenn er schon dabei ist, b) das Gehaltskonto zu pfänden.

Das ist aber kein Job für einen juristischen Laien, der Du (Pardon) zu sein scheinst. Dazu solltest Du Dir von einem Fachmann helfen lassen.

Mein Anwalt hat schon alles ausgeschöpft. Eidesstattliche Versicherung, Gerichtsvollzieher, Lohnpfändung, jetzt sogar Rentenpfändung, alles kein Erfolg und es ist noch übrig die Zwangsversteigerung geblieben.
Die Wohnung ist von der Bank mit T€ 50 belastet vor 12 Jahren gewesen, so steht bis heute im Grundbuch. Wie viel ist schon abbezahlt, möchte ich gerne wissen? Letzte Hoffnung ist freundliche nachfrage bei der Bank, wenn die überhaupt willig ist eine Auskunft zu geben. Das Amtsgericht sieht die Grundschuld als aktuell weil es nicht gelöscht ist. Löschung kostet Geld und wird immer abgeraten. Habe ich schonst keine Möglichkeit zu erfahren wie viel schulden noch offen sind? Vielen dank

@Astin

Das Amtsgericht sieht die Grundschuld als aktuell weil es nicht gelöscht ist.

Entschuldige bitte aber wie ich es in meiner Antwort schon vermutet hatte, scheinen die Richter nicht wirklich unterrichtet zu sein.

Ich habe öfters Immobilienkäufe begleitet, bei denen noch eine Grundschuld oder mehrere von verschiedenen Gläubigern, im Grundbuch Eingetragen waren. Die steht da auch drinnen, wenn der Schuldner längst seine Schulden beglichen hat. Das Grundbuchamt rennt ja nicht den Leuten hinterher und schaut, ob alles beglichen ist und löscht dann automatisch. Die Löschung muß schon veranlaßt werden.

Der Schuldner leistet also keinerlei Zahlungen an Dich, weder mit Rentenpfändung oder Kuckuk aufs Auto? Hat der Gerichtsvollzieher mal sich über seine Fremdguthaben, bei anderen Banken oder Lebensversicherungen umgeschaut. Die treten oft recht Laienhaft auf diese Gerichtsvollzieher. Immer nach dem Motto: haben sie was, das ich zu Geld machen kann??

Da sagt doch kein Schuldner ja. Da der Schuldner aber Vermögen in Form einer Immobilie hat und es in Deutschland seit geraumer Zeit auch die Privatinsolvenz gibt, wäre dies ja Insolvenzverschleppung. Bin mir aber nicht sicher, ob dies genau so gehandhabt wird wie in der Freien Wirtschaft.

Dein Weg geht erst mal nur über die Bank. Die wollen ja auch ihr Geld zurück haben, wenn der Schuldner noch nicht beglichen hat. Wenn doch, kann doch die Löschung der Grundschuld der Bank aufgelassen werden. Wenn nicht, können sich doch die Gläubiger, Du und die Bank auf einen vernünftigen Weg einigen.

Die Bank ist ja nicht blöd und geht einfach mal so das Risiko einer überstürzten Zwangsversteigerung ein und schießt die Hälfte der Schulden in den Wind. Normalerweise machen aber dies schon die Anwälte und kümmern sich da im Interesse des Klienten. Irgendetwas läuft da schief.

@Abahatchi

Natürlich läuft da was schief, alles. Er bedient die Bank, weil er noch eine größere Wohnung gekauft hat, da bin ich auch eingetragen ins Grundbuch. Sein Konto hat er schützen lassen bis 1.100 €, Rest verdient er schwarz somit kann er die Bank bedienen. Ab 01.10. 2012 geht er normal in die Altersrente so kann er verdienen wie viel er will, so sag das Gesetz. Pfänden wieder nichts, weil angemeldet nicht auf 400 € Basis sondern vielleicht 120 €. So geht das alles schon viele Jahren ohne Erfolg. Danke für Verständnis, bin Ratlos.

@Astin

Dein Anwalt soll die Rückgewähransprüche bei der Bank pfänden. Das heißt, es werden dei freien Sicherheiten(-teile) gepfändet. Dann sagt Dir die Bank, daß von den ursprünglich T€ 50 die Summe X bezahlt ist und Du den letztrangigen Teil ihrer Grundschuld in dieser Höhe bekommst.

Bei der momentanen Situation ist es allerdings klar, daß das Gericht keine Versteigerung einleitet, jedenfalls nicht, solange die Bank stillhält. Kein Bieter käme auf die Idee, eine Wohnung zu ersteigern, die höchstens T€ 50 wert ist UND sich dann mit der Bank auseinanderzusetzen, weill die ja auch noch im schlimmsten Fall T€ 50 will UND noch unter Unständen den Alteigentümer (mit weiteren Kosten) zwangsräumen zu lassen. Man kann sich an den fünf Fingern abzählen, daß kein Mensch zu der Zwangsversteigerung kommen würde und das wissen die Leute vom Gericht auch. Deshalb wollen sie Dir die Kosten der Zwangsversteigerung, das ind leicht € 1.500 oder mehr, die Du ja erstmal bezahlen müßtest, sparen.

@Morelle

De Kosten der Zwangsversteigerung habe schon bezahlt € 1.000 oder war das für den Gutachter, keine Ahnung. Ich weiß gar nicht mehr wie viel ich schon Geld bezahlt habe.

@Morelle

Dein Anwalt soll die Rückgewähransprüche bei der Bank pfänden. Vielen dank, das ist die richtige Antwort. Mein Anwalt sagt, gute Idee das kann man machen. Ich dachte er hat Jura studiert !!!! Ein Anwalt dem muss man alles sagen was zu tun ist. Klasse!!

moin Astin,

was ist das denn für ein Kuddel Muddel? Wie soll eine Grundschuld vom Grundbuchamt gelöscht werden, wenn die Löschung nicht beantragt wurde? Was ist das für ein komisches Gericht? Nur die Gläubiger selber können einer Löschung der Grundschuldeintragung veranlassen, wenn der Schuldner noch Schuldet. Geld bekommt ihr doch erst, nach der Zwangsversteigerung. Oder spielt bis jetzt die Bank des Schuldners nicht mit? Vermutlich hat der noch gar nichts abgezahlt und die Bank will den Schuldner erst mal weiter Zahlen lassen, bis sie sicher ist, keinen Verlußt nach einer Zwangsversteigerung zu machen. Schon mal kundig gemacht und mit der Bank gesprochen? Schon mal kundig gemacht, wie viel Geld diese Immobilie nach einer Zwangsversteigerung bringen würde? Schon mal mit dem Schuldner gesprochen, ob ein regulärer und geordneter Verkauf nicht mindestens 20 bis 40 % mehr Erlös bringen kann? Unbedingt mit er Bank reden und zwingend als Mitgläubiger auftreten. Steht die Bank an erster oder zweiter Stelle?

Übrigens die Begründung des Gerichtes scheint eigenartig zu sein. Wenn man die Grundschuld vor der Zwangsversteigerung löschen läßt, dann ist die Immobilie ja nicht mehr belaßtet und der Schuldner könnte noch schnell die Immobilie selber verkaufen und sich mit dem Geld nach Mallorca absetzten oder sie neu mit einem anderen Kredit belasten lassen. Bei einer Zwangsversteigerung wird ja eben dafür gesorgt, daß der Schuldner keine Möglichkeit hat, als Erster an den Erlös zu kommen. Es wird doch beim Grundbuchamt eine Auflassung beantragt unter der Maßgabe der Löschung der eingetragenen Grundschuld. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung ist ja dann die teilweise oder komplette Löschung der Grundschuld möglich oder man einigt sich mit dem Schuldner, daß egal wie viel Geld die Versteigerung bringt, diese gelöscht wird. Sollte mehr Geld als die Schuld übrig bleiben, bekommt dies der Schuldner. Das ist aber selten der Fall.

Ich würde zuerst mal noch mit der Bank sprechen, sonst erfährst Du nie, wieviel Schulden der Schuldner noch hat und dann, mit Absprache der Bank, kann auch die Zwangsversteigerung voran gebracht werden. Wichtig wäre noch ein Anwalt, der sich mit den rechtlichen Einzelheiten auskennt und auch den Richtern mal die Rechtsgrundlagen und Handhabungen für Zwangsversteigerungen erklären kann. Mir scheinen die Richter nicht besonders kompetent, da die Begründung murks ist.

Gruß Abahatchi

Hallo Abahatchi, darf ich zu diesem Thema auch etwas fragen, ich fand Ihre obige Antwort sehr aufschlussreich! Folgendes: Immobilie ging w/ Ausschlagung des Erbes an des Fiskus (Fiskalerbrecht) Auf dieser Immobilie lastet z. unseren Gunsten eine Grundschuld an erster Rangstelle und für die Bausparkasse an 2. Rangstelle, welche nicht zurückbezahlt ist. Wir möchten die Immobilie kaufen. Der Wert der Immobilie gibt aber im Augenblick höchstens den Wert unserer Grundschuld her. Da aber der Fiskus wohl nicht für die bestehende Forderung -  gesichert durch Grundbucheintrag - der Bausparkasse aufkommt, müsste die von uns übernommen werden, was den Hauskauf uninteressant macht. Die 2. Möglichkeit wäre eine Zwangsversteigerung, die wir fordern könnten, denn über den Grundbucheintrag besteht ein Grundschuldbrief den wir kündigen würden. Was passiert mit der Forderung der Bausparkasse im Falle einer Zwangsversteigerung wenn der erzielte Betrag nicht ausreicht, um deren Forderung zu begleichen? In diesem Fall wären wir doch nicht in der Pflicht und die Bausparkasse würde leer ausgehen?

Vielen Dank im voraus!

Viele Grüße Mimite

@Mimite

PS: Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass wir im Falle der Zwangsversteigerung, die Immobilie selbst ersteigern würden.

@Mimite

im Falle der Zwangsversteigerung, die Immobilie selbst ersteigern

Und wer gibt Euch die Gewähr, dasz Ihr die einzigen Bieter sein werdet? Ein Zwangsversteigerung ist auch nicht umsonst. 

Zu erst möchte ich vorweg schicken, dasz es nicht zwingend sein musz, dasz bei Zwangsversteigerungen alle bestehenden Rechte gelöscht sind oder sein müssen. Es musz aber ein noch bestehendes Recht vor der Versteigerung bekannt gegeben werden. Auch wenn das von Euch bestünde und noch das von der Bausparkasse. Was aber sehr ungewöhnlich wäre. Bestünden die Recht weiterhin, wäre nach dem Kauf noch die Bausparkasse zu "beglücken".

Es wird aber oft so versteigert, dasz mit dem erzielten Meistgebot die Gläubiger ausgezahlt werden. Da käme es darauf an, wer an welcher Stelle steht. Für die Befriedigung der eingetragenen Grundschulden ist es belanglos, wer ersteigert. Wenn Ihr an 1. Stelle mit 10 € steht und die Bausparkasse mit 10 € an zweiter Stelle und Ihr die Immobilie für 10 € ersteigert, dann bekommt Ihr Eure 10 € wieder. Pustekuchen für die Bausparkasse. Der Staat ist ja nun an Stelle eines möglichen Erben getreten. Es ist also Egal, ob der frühere Besitzer hätte seine Immobilie versteigern lassen müssen, der Erbe oder der Staat. Der Staat ist somit auch Schuldner. So sind vom Staat bei einer Zwangsversteigerung auch die Kosten zu tragen, die ein Erbe für diese Zwangsversteigerung zu tragen hätte. Die Forderungen stellt ja in so einem Falle das Gericht und dem ist egal ob es die Kosten einem Erben in Rechnung stellt oder dem Staat. Für Euch als Ersteigerer kämmen nur die Zuschlagsgebühr und die Eintragungsgebühr zu tragen. Kosten wie Grunderwerbssteuer, Vorkaufsrechtsverzicht blieben natürlich auch bestehen. Wichtig wären aber die in Abteilung III stehend bleibenden Belastungen. Sieht gut für Euch aus, weil Ihr an erster Stelle steht. Falls was stehen bleibt, dann natürlich Eure eigenen Gläubigerforderungen von 10 € von Eurem maximal Ersteigerungsgebot abziehen. Ihr würdet Euch also nach dem Ersteigern noch selbst auszahlen. Die Bausparkasse würde in diesem Falle leer ausgehen. 

Allgemein kann man aber sagen, dasz Ihr das Haus auch vor der Vollstreckung kaufen könnt, nur dann bleiben auch die Forderungen der Bausparkasse erhalten. Ist das Ratsam? Kommt darauf an, was sie noch kriegen. Redet mit denen oder holt Infos darüber ein. Wäre von Vorteil. Also, nur bei der Zwangsvollstreckung ist das anders als bei Kauf zuvor, weil so "MEIST" die Forderungen erlöschen. Die Frage wäre aber, ob sich der Staat auf einen freihändigen Verkauf einläszt. Müszte natürlich auch geklärt werden, im Falle, dasz Ihr es vor der Vollstreckung kaufen wollt. Doch sollt man auch bedenken, dasz die Kosten für den Erwerb über Notar bei einem freihändigen Verkauf höher sind, als die bei Zwangsversteigerung. 

Wichtig wäre vorher noch die 5/10 und 7/10 Regelung im Auge zu behalten. Selbst wenn ihr schon 6/10 bietet, kann der Staat noch auf Antrag den Zuschlag verweigern. Wichtig auch, vorher in Abteilung II des Grundbuchs schauen, dortige Recht sind nicht ablösbar. "Wegerecht, Rohleitungsrechte usw."

Alle meine Angaben hier nur aus dem Gedächtnis, so prüfe diese vorher und vor allem, alles noch einmal genau klären.

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