Abschreibung Sanierung wie hoch?
Hallo liebe Community, es geht um die Abschreibung von Sanierungskosten eines privaten Hauses , dass wir nunmehr vermieten und daher in der Einkommensteuererklärung angeben müssen.
Sachverhalt:
- Das Haus wurde 2015 gekauft (BJ1930 / zunächst vermietet mit Wohnrecht)
- Mieter dann später ausgezogen
- Immobilie erst dann grundlegend saniert um sie neu zu vermieten (neu Sanitär / neu Elektrik / neue Fenster / neue Heizung) – Summe knapp 70.000 Euro (mehr als 15% vom Anschaffungswert)
- Sanierung erfolgte mehr als 3 Jahre nach Kauf
Nun meine Frage:
Da die Sanierung erst 4 Jahre nach dem Kauf begann, würde ich die Kosten nicht mehr dem Kauf zurechnen, also nicht als Herstellungskosten mit 2% abschreiben, sondern einen kürzeren Abschreibungszeitraum ansetzen.
Ist das korrekt? Kann ich die Sanierungskosten (weil die 3 Jahre um sind) mit einem höheren Satz abschreiben (Bsp. 5%). Oder nur mit 2 % analog dem Gebäudepreis beim Kauf?
Vielen DANK für Ihre Mühe + schönen Feiertag morgen!
1 Antwort
Hallo,
es ist korrekt, dass die Kosten nicht mehr in den Bereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten fallen. Damit bleiben zwei Möglichkeiten über.
Die Sanierung hat zu einer "wesentlichen Verbesserung" geführt.
Was ist eine wesentliche Verbesserung?
Man geht davon aus, dass eine wesentliche Verbesserung vorliegt, wenn eine Anhebung des Standards in 3 zentralen Bereichen stattgefunden hat: Heizung, Sanitärausstattung, Elektroinstallation / Informationstechnik, Fenster und Wärmedämmung.
Ist dieser Umstand erfüllt, sind die Aufwendungen ZWINGEND im Wege der Abschreibung für Abnutzung geltend zu machen:
(Bisherige AK Gebäude + Nachträgliche AK) * 2 % Afa pro Jahr
Liegt keine wesentliche Verbesserung vor, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Diese werden grds. im Jahr der Entstehung vollständig in die Ermittlung der Vermietungseinkünfte einbezogen. Abweichend dazu kann man nach § 82b EStDV beantragen, dass die Kosten auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.
Andere Abschreibungsmöglichkeiten gibt es meiner Meinung nach nicht.
Ja so sollte es sein.
Ihr könnt natürlich anderer Meinung sein und erst einmal probieren die Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen auf wahlweise 3-5 Jahre zu verteilen. Bei so einer Höhe wird das Finanzamt sicherlich Rechnungen sehen wollen und es euch mitteilen wenn sie den Abzug als Erhaltungsaufwendungen nicht anerkennen.
Hallo Kermit234 :-)
Danke für Deine ausführliche Antwort. Verstehe ich Dich richtig, dass - da wir Sanitär , Fenster, Heizung und Elektrik neu gemacht haben, wir nur mit 2 % abschrreiben können, obwohl 3 Jahre nach dem Kauf vergangen sind .
DANKE!!!!