Ab wann beginnt die Verjährung der Gewährleistungsfrist bei einem Neubau?

3 Antworten

Du musst hier drei Dinge unterscheiden:

  1. Gewährleistung Handwerker Die rechtliche Situation hierzu hat @petrella2911 schon weitestgehend dargestellt, weshalb ich hier wiederholungen vermeide. Allerdings ist hierbei darauf zu achten, dass bei Eigentumswohnungen in der Regel der Handwerker gegenüber dem Bauträger (Verkäufer) in der Pflicht ist. Da beginnt naturgemäß mit Abnahme des Bauwerks durch den Bauträger die Gewährleistung.

  2. Gewährleistung Bauträger (Verkäufer) Dem Käufer der Eigentumswohnung ist nicht der Handwerker, sondern der Bauträger in der Pflicht. Dieser haftet unter Umständen auch über die Gewährleistungsfrist des Handwerkers hinaus, da normaler Weise das Gebäude erst fertig gestellt wird, bevor eine Wohnung verkauft wird. Das bedeutet, dass gegebenenfalls der Handwerker gegenüber dem Bauträger schon aus seiner Gewährleistung raus ist, der Bauträger gegenüber dem Käufer aber noch dafür haftet.

  3. Abnahme Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum Die Abnahme des Sondereigentums, also deiner Wohnung, erfolgt durch den neuen Wohnungseigentümer. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten, die jedoch im Kaufvertrag stets geregelt sind.

Umständlicher ist die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Hier beginnt die Gewährleistung mit dem Verkaufstag der ersten Wohnung. Dieser Beginn erstreckt sich jedoch bis zum Verkauf der letzten Wohnung. Hä? Klingt komisch, is aber so.

Denn mit dem Verkauf der ersten Wohnung beginnt die WEG zu existieren. Tritt ein Gewährleistungsfall am gemeinschaftlichem Eigentum ein, kann entweder der Sondereigentümer diesen gegenüber dem Bauträger geltend machen, oder aber die WEG kann sich im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum für Zuständig erklären. Wird die letzte Wohnung erst nach z. B. 3 Jahren verkauft, hat dennoch der letzte Käufer Anspruch auf die volle Gewährleistungszeit, auch im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Tritt also nach z. B. 6 Jahren ein Schaden auf, der unter die Gewährleistung fällt, könnte die WEG die Geltendmachung der Gewährleistung dem letzten Käufer der Wohnung wieder rückübertragen, so dass dieser, auch nach bereits abgelaufener Gewährleistungspflicht des Bauträgers gegenüber der WEG, sämtliche Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum geltend machen kann.

Klingt kompliziert, ist es aber auch. :-)

Hier beginnt die Gewährleistung mit dem Verkaufstag der ersten Wohnung

Das stimmt definitiv nicht.

Ein vernünftiger Bauträger beginnt mit der Vermarktung bevor er einen Spatenstich gemacht hat. Der erste Kaufvertrag kann damit bis zu 18 Monate vor der Fertigstellung liegen.

Relevant für das Gemeinschaftseigentum ist der Abnahmetermin dieses Käufers. Das kann durch förmliche Abnahme oder durch konkludente (stillschweigende) Abnahme erfolgen.

@bauteufel

Wir reden hier vom Wohnungseigentumsrecht und nicht vom Baurecht.

Die Gewährleistung des Bauträgers gegenüber der WEG (gemeinschaftliches Eigentum) beginnt mit dem Entstehen der WEG und das ist am Verkaufstag der ersten Wohnung. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums Seitens der WEG bei Neubau, gibt es nicht.

Alle Fristen beginnen mit der offiziellen Schlußanbahme. Die Fristen beginnen nur für die Mängel nicht, die in der Schlußabnahme aufgeführt sind; für diese sind dann gesonderte "Schlußabnahmen" durchzuführen, von denen an dann die Fristen laufen.

Wer Eigentum kauft sollte deshalb die Restzahlungen nur dann leisten, wenn ihm das Protokoll der Schlußabnahme schriftlich vorgelegt wird.

Für Mängelansprüche bei der Herstellung, Planung oder Überwachung von Bauwerken gilt eine Fünf-Jahres-Frist. Als Bauwerk gilt ein Neubau, der Umbau oder die Reparatur an einem Gebäude, wenn sie für den Bestand oder die Erneuerung des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und die eingefügten Teile mit ihm fest verbunden werden (z.B. Neubau eines Gebäudes oder Einbau einer neuen Zentralheizung in ein bereits bestehendes Gebäude).

Dagegen gilt eine Zwei-Jahres-Frist bei Werken, die in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache bestehen oder in Planungs- und Überwachungsleistungen, wenn es sich nicht um ein Bauwerk handelt (z.B. Zimmern eines Tisches).

Die Verjährungsfrist beginnt im Allgemeinen nicht erst mit Entdeckung des Mangels. Bemerken Sie also den Pfusch zum Beispiel nach der Reparatur der Waschmaschine erst drei Jahre später, können Sie gegen den Handwerker nichts mehr unternehmen.

Die Verjährungsfrist verlängert sich auf drei Jahre, wenn der Handwerker den Pfusch kannte und ihn gegenüber dem Kunden dennoch arglistig verschwiegen hat. Diese Arglist müssen Sie ihm aber nachweisen. Im Falle eines Bauwerks tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der Fünf-Jahres-Frist ein. Hemmung der Verjährung Prüft der Handwerker mit Ihrem Einverständnis, ob der Mangel tatsächlich besteht oder versucht er den Mangel zu beseitigen, ist die Verjährung während dieser Zeit gehemmt (§ 203 BGB), die Uhr wird sozusagen angehalten. Die Zeit läuft weiter, wenn der Handwerker Ihnen das Ergebnis seiner Prüfung mitteilt oder Ihnen erklärt, dass der Mangel jetzt beseitigt ist oder die Beseitigung verweigert. Die Verjährung wird ebenfalls gehemmt, wenn Sie Klage erheben (§ 209 BGB) oder ein Mahnverfahren einleiten.

Achtung Die Verjährung wird nicht gehemmt, wenn Sie diese Schritte gegenüber dem Handwerker nur androhen und eine Mängelanzeige schicken.

Wenn der Handwerker den Pfusch eingesteht, beginnt die Verjährungsfrist erneut (Anerkenntnis, § 212 BGB). Das kann ausdrücklich geschehen, aber auch dadurch, dass er Ihnen ein Teil der Vergütung wegen des Mangels erlässt. Wichtig ist immer, dass sich der Handwerker über den Mangel bewusst ist und weiß, dass er ihn beseitigen muss. ...

und ab wann beginnt jetzt die 5jahres-Frist?

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