~2 Jahre keine Nebenkostenabrechnung erhalten und vermutlich zu viel bezahlt. Eigenmächtig kürzen?
Hallo, ich wohne alleine in einer 65 qm-Wohnung und zahle 130 Euro Nebenkosten. Der Betrag ist im Standardmietvertrag festgelegt. Seit meinem Einzug 11/09 habe ich, trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung an die Vermieterin noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten. In einem Gespräch mit meinem Nachbarn, der mit zwei Personen eine baugleiche Wohnung unter mit bewohnt, habe ich erfahren, dass dieser nur 120 Euro Nebenkosten zahlt. Genau wie ich teilt mein Nachbar die Einschätzung, dass ich als Einzelperson kaum auf 130 Euro Nebenkosten kommen könnte, da zum einen das Haus recht neu und gut isoliert ist und zum anderen von meiner Seite lediglich einer der drei größen Räume im Winter voll geheizt wird.
Für mich ergeben sich nun folgende Fragen: - Kann ich auf meine Nebenkostenabrechnungen bestehen und wie lange? - Wie lange kann ich zu viel erstattete Nebenkosten zurückerhalten/-fordern? - Ist es rechtens die Nebenkosten eigenmächtig zu senken und bspw. nur noch 100 Euro/Monat an die Vermieterin zu erstatten? - Wie gehe ich bzgl. der einzelnen Punkte am besten vor?
Über schnelle Antworten freue ich mich schon jetzt. MfG heda
10 Antworten
Ich bin so ziemlich erstaunt, was hier so teilweise als GUTER RAT zum Besten gegeben wird. Die tatsächliche Rechtslage weicht doch zum Teil erheblich davon ab. Du solltest dich also nicht irritieren lassen. Wie immer ist zu allererst zu prüfen, was denn überhaupt mietvertraglich vereinbart wurde, anitari hat gleichlautend bereits darauf hingewiesen. Für eine Pauschale gäbe es tatsächlich keinerlei Abrechnung. Sind aber Vorauszahlungen vereinbart, wäre genau zu schaun, welche BK-Arten lt. Betriebskostenverordnung wörtlich deklariert sind. Nür diese dürften auch umgelegt und abgerechnet werden,. Es reicht lt. Rechtsprechung auch der Verweis auf den entspr. § der Betriebskostenverordnung. Sollten trotz dieses Verweises aber die BK-Arten aufgeführt sein, aber nicht alle, so dürften nur diese benannten umgelegt werden und nicht alle möglichen lt. BKV. Gehen wir nun davon aus, dass tatsächlich Vorauszahlungen korrekt vereinbart wurden, so ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, über diese innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des 12monatigen Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Erfolgt die Zustellung der Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist, sind Nachzahlungen nicht mehr zu leisten. Guthabenansprüche bleiben erhalten. Wenn nun aber wie bei dir nicht abgerechnet wurde, hast du das Recht, die Abrechnung anzumahnen. Hierbei ist die 3jährige Verjährungsfrist zu beachten. Demnach wäre die Abrechnung für 2009 ursprünglich bis 31.12.2010 zu erteilen gewesen. Die Verjährungsfrist begänne ab 01.01.2011 zu laufen und reichte bis 31.12.2013. Wenn hier von Usern behauptet wird, dass Einspruch (gegen eine nicht erfolgte Abrechnung !!!) bis nur 31.12 2011 möglich gewesen sei, so liegen diese absolut auf dem Holzweg. Demzufolge kannst du jetzt für alle ausstehenden Abrechnungen deren Zustellung binnen einer Frist von 4 Wochen fordern mit der Maßgabe, dass du bei fruchtlosem Ablauf ab dem Folgemonat die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückbehalten wirst und zwar bis die außenstehenden Abrechnungen für 2009 und 2010 zugestellt wurden. Für 2011 hat der Vermieter noch Zeit bis 31.12.2012. Diese Datumsangaben setzen einen kalenderjährlichen Modus voraus. Nach Zustellung der formal korrekten Abrechnungen wären die Zurückbehalte nachzuzahlen. Ich hoffe, dir mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Bei noch weiterem Bedarf stehe ich gerne zur Verfügung. Mit l. G. vom albatros
Hallo, zunächst einmal insb. an albatros aber auch all die anderen die sich beteiligt haben, vielen Dank für eure Mühen. Mit einer solchen Resonanz hätte ich nicht gerechnet. In meinem Mietvertrag ist ausdrücklich Vorauszahlung vereinbart. Im § der Betriebskosten wird zunächst auf § 2 BetriebskostenVO verwiesen. Im Anschluss werden die einzelnen Posten gem. Nr. 1 - 17 aufgelistet und in der Folge ist Formuliert: "Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf Heizkosten und Warmwasser und alle übrigen Betriebskosten in Höhe von 130 Euro. Weiterhin heißt es, "Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Hauses umgelegt und berechnet. Sehr gerne würde mein Schreiben natürlich mit den entsprechenden Paragraphen untermauern. Könntest du mir diesbezüglich einen Hinweis geben?
Muss ich dem Vermieter nun eine Drei- oder eine Vierwochenfrist bis zur Einbehaltung der Nebenkosten einräumen?
Und zum Ende würde mich noch interessieren, wie ich an die zuviel gezahlen Nebenkosten herankomme?
Viele Grüße und schon vorab vielen Dank für die Hilfe heda1
Vorneweg, im Zusammenhang mit Mietverträgen ist alles Mündliche letztlich nichts wert. Wäre ich VM, beweise mir dass Du einen NK.-Abrechnung verlangt hast. Also lässt sich daraus keine Kürzung der NK.-Vorauszahlung ableiten.
Da ist angeraten die VM schriftlich, per E+R die NK-Abrechnungen für 11.09. - 12.09 und 2010 vorzunehmen und an die Hand zu geben, ansonsten würde eine Kürzung der Nk-Vorauszahlung erfolgen. Dazu sollte eine Frist von z.B. 14 Tagen, genauer Datum sollte genannt sein, gesetzt werden, sodass die Kürzung ab 04.12 erfolgen würde.
Das ist eine Kurzformulierung.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, bei vereinbarten Vorauszahlungen jährlich, d.h. regelmäßig über einen Zeitraum von 12 Monaten die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Und das nicht erst nach Aufforderung. Der Mieter ist im Recht, wenn er das anmahnt. Eine Kürzung der Vorauszahlungen bzw. der Miete um die Vorauszahlung ist definitiv falsch. Vielmehr ist der Mieter nach fruchtloser Fristsetzung nach Ankündigung berechtigt, die Vorauszahlungen bis zum Zugang der Abrechnung zurückzubehalten. Das ist rechtlich gesehen ein völlig anderer Sachverhalt
mündlich nutzt nichts, so was muss schriftlich gemacht werden. Schreib deinen Vermieter an, fordere eine Abrechnung für 2009 und 2010 sowie für 2011. Setz ihm eine Frist von max. 3 Wochen. Verstreicht die Frist fruchtlos kann der Mieter sogar die ganzen gezahlten NK zurückfordern (googel mal im Mietrecht danach) und setz den entsprechenden § mit in dein Schreiben. Vielleicht kommt er dann in die Pötte.
Der VM kann keine Nachzahlung mehr verlangen, muss dir aber evtl. Guthaben noch auszahlen.
guterwolf hier irrst du. Eine Rückforderungsmöglichkeit gilt nur für den Fall, dass das Mietverhältnis bereits beendet ist. Bei bestehendem Mietverhältnis darf der Mieter allerdings über die monatlichen Vorauszahlungen das Zurückbehaltungsrecht ausüben und das solang, bis abgerechnet wurde. Das ist ein himmelweiter Unterschied.
guterwolf schrieb es fast korrekt. Leider gelten immer Fristen. 12Monate lang hast du Zeit für die letzte Abrechnung Einwendungen zu erheben. In deinem Fall hätte er für das Jahr 2009 Zeit gehabt bis 31.12.2010, hier hättest du also bis 31.12.2011 Zeit gehabt deine im Voraus gezahlten Beträge zurück zu fordern. Das Jahr 2010 ist hier interessanter. Hier hat der VM Zeit gehabt bis 31.12.2011 eine Abrechnung zu erstellen, jetzt hast du bis 31.12.2012 Zeit die von Dir im Voraus gezahlten Betriebskosten zurück zu verlangen. Grund ist die fehlenden Abrechnungen seid 2009 mit dem Hintergrund unberechtigt Gelder einbehalten zu haben. Zeitgleich würde ich ihm erklären diese BK/NK auf 90,-€ im Monat fest zu setzen. Warte ab was er dann sagt. Beachte aber noch, das er von Dir auf keinen Fall jetzt noch Geld verlangen kann, weil die Frist abgelaufen ist!
Ziehe Dir am besten einen RA (oder Mieterbund) mit hinzu.
Viel Glück! LG Marko
Gegen eine nicht erfolgte Abrechnung kann man keinen Einspruch einlegen. Demzufolge sind die 12 Monate Einspruchsfrist hier völlig irrelevant. Vielmehr greift die dreijährige Verjährungsfrist binnen derer der Mieter die Abrechnung einfordern kann.
Wie gehe ich bzgl. der einzelnen Punkte am besten vor?
Zuerst mal genau im Vertrag nachsehen was genau vereinbart ist. Vorauszahlung oder Pauschale.
Abrechnen muß der Vermieter nur wenn Vorauszahlungen vereinbart sind.
Dann kann man die Abrechnung(en) für 3 Jahre rückwirkend schriftlich natürlich fordern und im E-Fall, wenn der Vermieter dem nach einer angemessenen Frist nicht nachkommt, die Zahlung gänzlich einstellen. Aber wie gesagt, das gilt nur wenn monatliche Vorauszahlungen vereinbart sind.
Es könnte hier für Unkundige der falsche Eindruck entstehen, dass er keine Vorauszahlungen mehr zu leisten bräuche. Dem ist nicht so. Vielmehr wäre dem Vermieter anzukündigen, dass bis zur Zustellung der außenstehenden Abrechnungen über die monatlichen Vorauszahlungen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird. Dieser Zurückbehalt ist dann aber nach Vorlage der Abrechnung (en) nachzuzahlen. Erfolgt binnen drei Jahren nach Ablauf der ursprünglichen Abrechnungsfrist keine Abrechnung, würde die 3jährige Verjährungsfrist wirken. Das bedeutete, der Zurückbehalt muss nicht mehr nachgezahlt werden.