Zinsen aus KFW und Bausparer von den Steuern absetzen?
Hallo Freunde,
ich habe mir vor kurzem eine Wohnung gekauft und befasse mich nun zunehmend mit Steuern. Leider ist mein Wissen in dem Bereich nur begrenzt, wodurch ich 1-2 Fragen hätte:
Für die Finanzierung der Wohnung habe ich ein KFW Kredit und einen Bausparer (LBS-W4 X30) abgeschlossen. Nun bezahle ich vereinfacht folgende Zinsen pro Jahr:
KFW: 60€/Monat 12 =720€ im Jahr
Bausparer in der Sparphase (ersten 15 Jahre): 590€/Monat 12 = 7.080€ im Jahr
--> Zu zahlende Zinsen für Kredite im Jahr: 7.800€
Frage 1: Kann ich die Zinsen für den KFW Kredit sowie für den Bausparer (in der Sparphase) von den Steuern absetzen?
Nun will ich eine WG aus meiner neuen Wohnung machen mit einem weiteren Mitbewohner, dessen Zimmer ähnlich groß sein wird wie meins, wodurch eine Verteilung der Wohnung bei ca. 50% liegt.
Frage 2: Bei einer geschätzten, jährlichen Mieteinnahme von 7.800€, kann ich nach meinem Verständnis ca. 50% wohnungsanteilig gegen die jährlichen Kreditzinsen gegenrechnen: 7.800€-(7.800€-3.900€), wodurch ich eine Einkommenssteuer nur noch auf die restlichen 3.900€ zahlen muss?
Ich hoffe das Problem ist halbwegs nachvollziehbar :) Vielen Vielen Dank schon einmal vorab!
Beste Grüße
Toni
3 Antworten
Bausparer in der Sparphase (ersten 15 Jahre): 590€/Monat 12 = 7.080€ im Jahr
Sparbeiträge sind nicht abzugsfähig.
Oder sind da die Zinsen für die Vorfinanzierung enthalten?
wodurch ich eine Einkommenssteuer nur noch auf die restlichen 3.900€ zahlen muss?
Falsch, Du hast vergessen, das es noch AfA gibt (Abschreibungen auf den Gebäudeanteil) Hausgeld usw.
minus AfA: 9.000€ (2% von 450.000€ - kompletter Immobilienwert)
Die AfA geht nur auf den Gebäudewert. Das Grundstück nutzt sich nicht ab.
Alle Kosten sind nur anteilig für den vermieteten Teil abzugsfähig.
Und du hast vergessen, dass nur 50% der Wohnung vermietet sind. Damit sind auch nur 50% der Zinsen und der übrigen Werbungskosten abzugsfähig.
Alle Kosten sind nur anteilig für den vermieteten Teil abzugsfähig.
Das war so gemeint.
Ich muss was an den Augen haben. Ich sehe diese Passage immer noch nicht.
Letzter Absatz meiner Antwort auf die Rückfrage des Fragers
Deine Fragen wurden weitgehend schon von wfwbinder zutreffend beantwortet.
Ergänzend ist hinzuzufügen, dass die KfW-Zinsen bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie einkommensteuerlich nicht absetzbar sind.
Hier sträuben sich mir Deine Angaben:
Finanzierung der Wohnung habe ich ein KFW Kredit
Die Vergabebedingungen für diesen KfW-Kredit (welche Programmnummer genau?) solltest Du Dir unbedingt durchlesen, insb. wenn es um eine Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums geht, das plötzlich durch (Teil)Vermietung nicht mehr selbstgenutzt wird. Es droht Dir die Kündigung und sofortige Kreditrückzahlung des KfW-Kredites (nach Programm 124).
Besonders schlimm für Dich würde eine anteilige Kreditrückforderung, weil Du für diesen zurückzuzahlenden Teil kaum eine Bank finden wirst, die mit dem zweiten Kreditrang (also nachrangig) im Grundbuch zufrieden ist.
Die Angaben der KfW-Zinsen als Werbungskosten in der Anlage V könnten bei wachsamen Finanzbeamten möglicherweise ein strafrechtliches Subventionsbetrugsverfahren auslösen.
" strafrechtliches Subventionsbetrugsverfahren" interessiert im Finanzamt kein Aas.
Theroretisch möglich - das hat aber dann immer noch nichts mit dem Finanzamt zu tun.
Eine Teilfinanzierung wird die KfW vermutlich nicht machen. Du musst also auf eine komplette Umfinanzierung hinplanen, wenn Du eine WG installieren willst. Noch sind die Immobilienzinsen - auch mit langer Zinsfestschreibungsfrist - günstig. Bei der KfW-Finanzierung hättest Du ohnehin nach 10 Jahren bei Ablauf von deren Zinsfestschreibung ohnehin ein substantielles Zinsveränderungsrisiko.
Allerdings gibt es bei vorzeitiger KfW-Kreditablösung möglicherweise ein Vorfälligkeitsentschädigungsproblem. Besprich Dich mal vor der konkreten WG-Gründung mit Deiner ein- bzw. zwischengeschalteten Bank.
Servus LittleArrow.
Danke für deine Anmerkung! Ich habe die Situation dem Kreditinstitut geschildert. Ich werde in der Wohnung wohnen und ein Zimmer davon vermieten. Scheinbar gibt es diesbezüglich keine Probleme. Allerdings habe ich heute die kompletten Vertragsdokumente erhalten und werde mir diese natürlich nochmal genau durchlesen und das Kreditinstitut diesbezüglich nochmal ansprechen :) Die Programmnummer lautet 124/134 (?) soweit ich mich erinnern kann.
Besten Dank!
Danke für Deine Rückmeldung. Es wäre wirklich interessant, ob Deine Teilvermietungsabsicht aufgrund die erhaltenen Dokumente doch möglich sein sollte.
Servus, ich hab das Dokument noch nicht durchgeprüft aber mal kurz im net geschaut unter: http://www.elk-dresden.de/kfw_darlehen1.pdf
Bezogen auf meinen Vertrag steht hier "..Die entgeltliche Überlassung von Wohnuntereinheiten ist nur zulässig, wenn der Antragsteller selbst ebenfalls Mitbewohner der Wohngemeinschaft ist.."
Ich denke das bringt mehr Licht ins Dunkle?
Beste Grüße
Nein, es sei denn Du bist hier Teilnehmer bei dieser Variante:
Programmvariante Wettbewerb
"Wohnen für (Mehr)-Generationen - Gemeinschaft stärken, Quartier beleben"
Mir scheint, dass die Quelle elk-dresden.de momentan Dein angegebenes Merkblatt (Stand 14.02.2009!!) nicht mehr anbietet. Bei der KfW habe ich das Merkblatt allerdings auch nicht gefunden.
Mit kommt das merkwürdig vor.
Der "Mitbewohner" würde 700 Euro für ein Zimmer zahlen?
Servus correct.
ich habe bei der Kalkulation oben scheinbar einen kleinen Fehler gemacht. Aber tatsächlich gehe ich hier in München von einer Warmmiete von 600-700€ für ein Zimmer in bestimmter Lage aus. Ich selber wohne seit einigen Jahren in München und bezahle derzeitig ca. 700€ warm.
Ich bin für jeden weiteren Hinweis dankbar!
Ich habe es ja gerochen - falscher Sachverhalt.
Es gibt keine WG, sondern eine normale Vermietung.
Und der Preis wurde falsch genannt (wobei warm nicht interessiert).
Wenn Du einen Blöden für die Kaltmiete findest, wird das Finanzamt sehr genau hinsehen.
@correct Ich bin gerade etwas verunsichert. Nochmal kurz zu der Situation damit es zu keinen Missverständnissen kommt:
Ich habe eine 3-Zimmer Wohnung gekauft, plane selbst in eins der Zimmer einzuziehen, ein weiteres soll vermietet werden (600-700€ warm, kalt gegen 450-550€) und das dritte Zimmer ist unser Wohnzimmer. Somit soll es eine WG werden.
Missverstehe ich hier etwas?
Besten Dank im Voraus!
Hi, ich hab mal ein paar Jahre beim Finanzamt reingerochen.
Deshalb habe ich ein bisschen Ahnung, wie so mancher dort schmeckt, spürt, riecht, wenn eine Steuererklärung "stinkt". Es mag in Deinem Fall alles o.k. sein, wenn aber nicht (Trickserei, Versuch der Gestaltung) - lass es. Man kennt dort jede Möglichkeit und zerpflückt die Erklärung.
Bedenke - eine Vermietung hat wie unter Fremden üblich stattzufinden.
Hinweis 1:
Warmmiete ist uninteressant. Selbstverständlich ist nur die Grundmiete relevant.
Hallo wfwbinder,
vielen Dank für die Information! Du hast mir bereits sehr geholfen!
Bei dem oben erwähnten Betrag von 590€/Monat handelt es sich ausschließlich um die monatlichen Zinsen für die Vorfinanzierung. Es kommt zusätzlich ein etwas höherer Sparbetrag hinzu. Somit lässt sich dieser komplett absetzen?
Ich habe mich etwas durchgelesen, hätte gerade noch eine Frage besonders zu meiner Situation, da ich selber in der Wohnung wohnen , allerdings ein Zimmer vermieten möchte: Kann ich die AfA, Zinsen, Hausgeld, Notar, Makler etc komplett oder nur anteilig gegenrechnen? Nehmen wir ein Beispiel:
Jahreseinkommen: 80.000€
plus Mieteinnahmen: 7.200€
minus AfA: 9.000€ (2% von 450.000€ - kompletter Immobilienwert)
minus Zinsen: 7.800€ (komplette Jahreszinsen für den Kredit)
....weitere (hausgeld etc.)
Danke dir bereits im Voraus!