Wohnung von den Eltern kaufen?
Meine Eltern haben ein 2 Familien Haus. Oben wohnen meine Eltern, in der unteren Wohnung wohnen wir. Auf dem Haus sind noch ca 38.000€ Kreditbelastung.
Ich habe jetzt überlegt meinen Eltern nur die untere Wohnung abzukaufen. Ich würde die Kaufsumme in Raten abzahlen, also ohne neue Schulden aufzunehmen
Muss die Bank dem Verkauf zustimmen bzw bleibt der Kredit bei meinen Eltern? Stehe ich dann als Eigentümer der unteren Wohnung im Grundbuch?
Ich wollte eigentlich das ganze Haus kaufen bzw überschreiben lassen. Die Bank sagt dazu: wenn ich den Kredit meiner Eltern ünernehmen will kann dieser nur auf mich nichr auf Eheleute laufen. Dieses würde die Bausparkasse vermutlich ablehnen. Wir könnten aber z.B. 60000€ als neuen Kredit als Eheleute nehmen, dass wäre kein Problem. Das möchte ich aber nicht, weil ich nicht so viel aufnehmen möchte.
Also zurück zur Frage
Könnte ich nur die Wohnung auf Raten kaufen und wäre dann Eigentümer? Muss die Bank da zustimmen bzw bleibt das Haus und der Kredit bei meinen Eltern.
Vielen Dank
Viele Grüße D.K.
3 Antworten
Im Rahmen der Kommentar-Diskussion ist es nun verkompliziert und intransparent geworden, woran besonders das unklar dargestellte "GBR-Thema" schuld ist.
Also "Zurück auf los" und von vorne:
Wesentlich ist, wie sich die Situation im Grundbuch darstellt. Zivilrecht ist hier irrelevat, sondern es gilt die Grundbuchordnung. Dieser Eintrag verlangt den sog. "öffentlichen Glauben" und muss Dritten gegenüber die Eigentumsverhältnisse nachvollziehbar und klar darstellen.
Du hast deshalb hier mehrere Möglichkeiten, so z.B.
- Übernahme des kompletten Objekts und Wohnrecht für die Eltern an der oberen Wohnung => Grundbucheintrag ist dann "in Abteilung I [Dein Name] / in Abteilung II "Wohnrecht für [Namen der Eltern] an [Definition des Stockwerks, der Zimmer o.ä., also worin das Wohnrecht genau besteht]"
- Übernahme eines ideellen Miteigentumsanteil => Grundbucheintrag ist dann "in Abteilung I [Dein Name und die Namen der Eltern] je zur Hälfte" oder eine andere Aufteilung der ideellen Anteile
- Eigentum in GbR umwandeln zusammen mit den Eltern (muss für den notariellen Vertrag der Grundbuchänderung so genannt sein, GbR-Vertrag ist nicht zwingend erforderlich) => Grundbucheintrag ist dann in Abteilung I "[Dein Name] und [Name der Eltern] als Gesellschafter der [Name der GbR].
Eine Übernahme des Kredites ist problemlos möglich wenn es Deine Bonität erlaubt.
Das ist ein stinknormaler Schuldnerwechsel, bei dem lediglich der Kreditnehmer wechselt, die Bedingungen und Konditionen des ursprünglichen Kreditvertrages aber unverändert bleiben.
Wahlweise kannst Du auch als weiterer Kreditnehmer in den Kredit aufgenommen werden.
Das besprichst Du, abhängig von der gewählten Grundbuchlösung, aber mit der Bank für die individuell passende Lösung (dort sind die Fachleute dafür).
Mit so wenig Hintergrundinformationen (Gründe?) kann man nur schlecht raten.
Auf jeden Fall, würden Deine Eltern einen potentiell ertragsbringenden Sachwert gegen ein Guthaben eintauschen, bei dem die Zinsen 2% unter der Inflationsrate liegen.
Hoffentlich sind deine Eltern nicht dement und deine potentiellen Miterben auch nicht.
Danke ersrmal für die Antwort.
Wir zahlen die gesamten Hauskosten (Grundsteuern Strom Gas usw) bis auf den Kredit schon seit Jahren alleine. Meine Eltern, die absolut nicht dement sind, können und wollen sich nicht mehr um das Haus kümmern. Sie würden natürlich ein Wohnrecht für die obere Wohnung bekommen. Mit dem Kauf wollte ich sie finanziell etwas unterstützen. Den Kredit zu übernehmen ist ja anscheinend nicht so einfach möglich. Außer ich würde es so machen, dann hätte ich aber auch keinerlei Sichheit. Deswegen dachte ich man könnte ja einen Kauf daraus machen. Ich bin übrigens Alleinerbe. Es geht mir nicht darum meine Eltern über den Tisch zu ziehen....
Ist das Haus denn schon in Wohneigentum aufgeteilt?
Ohne Aufteilung kann man keine Wohnung kaufen, sondern nur einen Miteigentumsanteil.
Die Aufteilung in Wohneigentum ist keine Sache für Laien. Da sollte man einen Fachmann, z.B. einen Architekten beauftragen.
Wenn auf dem Haus noch Grundpfandrechte lasten, so klingt das ja, dann kann man die natürlich nicht durch einen Verkauf einfach abschütteln.
Das kann ich jetzt auch nicht 100% beantworten. Das Haus ist wohl klar als 2 Familien Haus bezeichnet. Bis vor ein paar Jahren hat mein Onkel oben gewohnt und hatte ein Wohnrecht. Meine Eltern wohnten unten. Als mein Onkel gestorben ist, sind sie nach oben und wir unten eingegezogen.
Das Grundpfandrecht ist das womit die Bank im Grundbuch steht?
Diese Kreditverpflichtung bleiben natürlich. Alles so kompliziert und ich habe auch keine Ahnung davon.
Ich dachte man kann den Kredit einfach übernehmen. Aber das geht laut Bank nicht. man könnte nur einen neuen machen, der erstmal Gebühren usw kostet und die Endrate wäre auch höher als das was meine Eltern jetzt abzahlen.
Miteigentumsanteil- wie wäre es dann mit dem laufenden Kredit.
Vielen Dank
Wieso sind die Eltern eine gbr? Das hab ich noch nie gehört. Und dann kann man z.b. 50% Gbr Anteile kaufen und damit gehört einem das Haus zur Hälfte im Grundbuch? Und das auch noch ohne Notar? Was es alles gibt...
Das wird durch Abschnitt 8, Titel 16 des BGB in epischer Breite erläutert.
Damit kann ich meine Fragen nicht wirklich beantworten...weil ich es nicht verstehe, sorry
Wenn ich das richtig verstehe, dann wäre jedes Ehepaar, welches im Grundbuch je zur Hälfte als Eigentümer eingetragen ist, automatisch eine GbR?
Ist das so?
Oder müsste im Grundbuch bei den Eigentumsverhältnissen dann ein entsprechender Vermerk vorhanden sein, dass sie beide als eine "Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)" Eigentümer sind?
Oder müsste im Grundbuch bei den Eigentumsverhältnissen dann ein entsprechender Vermerk vorhanden sein, dass sie beide als eine "Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)" Eigentümer sind?
Grundbuchrecht nicht mit Zivilrecht verwechseln! Im Grundbuch muss das nicht explizit stehen.
Und natürlich ist es eine GbR, wenn mehr als eine Person sich an einer Sache zu schaffen machen.
Das ist so nicht ganz richtig.
Grundsätzlich gilt erst mal Par. 741 ff BGB (Bruchteilsgemeinschaft).
Eine GbR wird es erst dann, wenn auch die formalen Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Gesellschaftervertrag, Vertretungsbefugnis, Anmeldung, siehe Par. 705-740 BGB),
Das war das Zivilrecht. Nun zum Grundbuchrecht:
Solange als Eigentümer nur die Personen im Grundbuch stehen trifft Par. 47 (1) Grundbuchordnuntg (GBO) zu.
Für die GbR gilt im Grundbuch dann Par 47 (2) GBO.
Nach Rechtssprechung kann als Eigentüber die GbR mit ihrem Namen eingetragen werden und die Gesellschafter müssen aus der Bestellungsurkunde hervorgehen, wahlweise auch als "Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, bestehend aus .." und die Namen der Gesellschafter.
*Ärmel hochroll
Grundsätzlich gilt erst mal Par. 741 ff BGB (Bruchteilsgemeinschaft).
Was aber am Ende auch nichts anderes ist als eine GbR.
wenn auch die formalen Voraussetzungen erfüllt sind
Die ergeben sich kraft Gesetz, sofern nichts anderes vereinbart ist.
gilt im Grundbuch dann Par 47 (2) GBO
Ein stumpfes Schwert, weil das Grundbuch zwar öffentlichen Glauben genießt, gleichwohl aber keinen Rechtsanspruch aus sich ableiten lassen kann. Das liegt daran, dass es außer der GBO auch noch andere - zum Teil widerstreitende Rechtsvorschriften gibt.
So habe ich hier™ mehrfach folgenden Fall:
Der A kauft ein Grundstück - hälftig auf seinen Namen und auf Namen der von ihm vertretenden GmbH.
Anschließend veräußert er seinen 50%-Anteil an B. Die GmbH veräußert 44% an B. Beides nicht notarpflichtig.
Das Grundstück steht also so im GB:
A= 50% und GmbH = 50% (beide also in GbR)
Tatsächlich gehört das Grundstück aber
B = 94%, GmbH = 6%
Ich habe schon unendlich viel Schriftverkehr mit Finanzämtern geführt, die im Verkaufsfall den ganzen Quatsch nicht verstanden haben. Und der Schriftwechsel läuft immer gleich ab:
FA:
Wie kann es sein, dass B und GmbH ein Grundstück verkaufen, welches A und GmbH gehören?
Ich:
Weil es Rechtsvorgänge gab, die im Grundbuch nicht nachvollzogen wurden.
FA:
Wie soll so etwas möglich sein? Senden Sie Beweise.
Ich:
Hier sind die Verträge. Allesamt nicht notarpflichtig und auch nicht im GB nachvollzogen. Das GB ist unrichtig.
FA:
Das GB MUSS aber richtig sein, denn es genießt öffentlichen Glauben.
Ich:
Macht doch, was ihr wollt, im Zweifel sehen wir uns eben im Finanzgericht.
FA:
Na gut.
Übrigens:
Im Verkaufsvertrag müssen als Verkäufer A und GmbH stehen - nämlich eben wegen des öffentlichen Glaubens.
(Was gleich weiteren Brief-Aufwand mit dem FA aufwirft.)
Das mit der GbR wird oft mißverstanden. Schon wenn sich ein paar Leute zusammentun um gemeinsam eine Gartenparty zu organisieren gründet man konkludent eine GbR. Erst recht gilt das dann ja wohl wenn die Miteigentümer einer Immobilie die gemeinsam bewirtschaften.
Guten Morgen
Danke für eure ausführlichen Antworten.Das klingt ganz schön kompliziert. Ich glaube nicht dass ich da argumentieren könnte.
-könnte ich mich einfach als Miteigentümer (50%) eintragen lassen? Kann fir Bank das verweigern? Der Kredit soll bei meinenEltern bleiben damit die Konditionen so bleiben. Ich würde sie finanziell etwas unterstützen...
-andere Überlegung war, es so zu machen wie gerade beschrieben und zusätzlich noch einen Kaufvertrag über 40000€ in Raten. Also nicht über eine Bank finaziert. Dann hätten wir Anspruch auf Baukindergeld, das ich in den Kredit fließen lassen würde. Kann die Bank das irgendwie mitbestimmen.
Danke LG
Ist gar nicht nötig. Die Eltern, die ja bereits eine GbR bilden, könnten dem Kind - nun, nicht den Grundstücksteil - aber einen Anteil an der GbR verkaufen bzw. das Kind gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in die GbR aufnehmen. Dafür wäre dann nicht mal ein Notar nötig.
Und da mit dem in der GbR befindlichen Grundstück keine Einkünfte erzielt werden, bleibt das Ganze dann auch steuerlich unbeachtet.