Wohnung ohne Eigenkapital mit Schufa Eintrag kaufen?

5 Antworten

Du hast richtig erkannt, dass eine Finanzierung nur zu sehr schlechten Konditionen möglich wäre. Auch eine Hausbank kommt Dir da nicht entgegen.

Ich vermute mal, dass Du genauso wie Dein Onkel, die genannten Erhaltungsmaßnahmen durchführen musst. Dein genannter KP beläuft sich auf 65.000€. Dazu kommen (Deine Angaben) 20.000€ für Renovierung und NK. Das wären dann 85.000 EUR. Ein Darlehen mit 25 Jahre Laufzeit und 4,5% Zins (Mischzins aus gesicherten Darlehn und Privatdarlehn) kostet Dich im Monat rund 470€.

Kannst Du das stemmen? 

Deine Gewerbeeinnahmen werden nur dann berücksichtigt, wenn Du diese für min. 3 Jahre regelmäßig nachweisen kannst. Es kommt auch noch auf das Gewerbe an. 

Dann wird sich die Bank sehr genau die Bausubstanz ansehen. Wenn die Fenster der Wohnung nur einfach verglast sind. Wie sieht da der Rest aus?

Als Miteigentümer musst Du auch Hausgeld zahlen und Rücklagen bilden das kommt on Top.

Bei solche einem alten Haus werden u.U. mit Umbauten/Reparaturen an Heizung und Installation zu rechnen sein. Hast Du das berücksichtigt?

Zum Beleihungswert: Wenn der Verkehrswert der Wohnung bei 65.000 EUR liegt und die Bank das Objekt (wegen der notwendigen Renovierungen) nur auf 45.000 EUR einwertet, kommst du auf einen Beleihungsauslauf von 144%. Die Beleihungsgrenzen liegen i.d.R. bei 80%. Du würdest dann ein mit Grundschulden abgesichertes Darlehen von max. 36.000 EUR erhalten.

Woher sollen die anderen 51.000 EUR kommen? Aus einem Privatdarlehen?

Auch ohne Schufa wäre das ganze ein sehr fragiles Finanzierungskonstrukt. Ohne Gutachten würde ich solch ein Objekt nicht kaufen.

Hast Du Dich schon mal bei Immoscout o.ä. umgeschaut, welche Preise für ähnliche Objekte erlangt werden?

Ob der genannte Preis erzielbar ist, stelle ich mal in Frage. Ist natürlich abhängig vom Standort. Davon hast Du leider nichts geschrieben.

Der "Basisanlalyse" von @sammy760 ist wenig hinzuzufügen.

Prüfe zunächst (noch einmal?), was er empfohlen hat, unabhängig von Deinen Schulden und dem möglichen Schufaeintrag:

Ist der Preis angemessen (Gutachten?) und kannst Du Dir die Belastungen wirklich leisten? Vielleicht hast Du das schon ausreichend geprüft, Du scheinst Dir ja schon eine Menge Gedanken gemacht zu haben.

Wenn die Antworten positiv ausfallen, finde eine Lösung zusammen mit Deinem Onkel, Du selbst wirst keine Finanzierung bekommen, zumindest nicht seriös und zu vernünftigen Konditionen.

Gleich wie Du zu Deinem Onkel stehst, von irgendeiner Art von Bürgschaft, Haftungsübernahme etc. würde ich generell abraten. Solche Konstruktionen, speziell innerhalb der Familie führen allzu leicht zu Problemen.

Denkbar ist eher eine Lösung, wie sie @Detlef32 vorgeschlagen hat. Das wäre zwar sicher mit höheren Kosten verbunden, aber immer noch besser als gar nichts zu tun (wenn die Wohnung es denn wert ist und Du Dir sie auch wirklich langfristig leisten kannst). Vielleicht könntet ihr eine Art Kaufmiete vereinbaren.

Wenn Dein Onkel die Wohnung zunächst kauft und Du eine Miete zahlst, gibt es für beide kaum ein Risiko, außer für Deinen Onkel, wenn Du die Miete nicht mehr zahlen könntest und er wegen des Verwandschafts-verhältnisses mehr als üblich Rücksicht nehmen müsste

Zu diesen Details müsstest Du Dich aber vor Ort beraten lassen, das führt hier an dieser Stelle zu weit.

Viel Erfolg bei Deiner weiteren persönlichen "Sanierung" !

Ob Du einen Schufa-Eintrag hast, kannst Du Dir selber bei der Schufa erfragen; einmal im Jahr kostenlos bekommst Du die Datenübersicht nach § 34 BDSG. https://www.meineschufa.de/index.php?site=11_3&via=menu

In Deiner Situation wirst Du ohne Mithilfe des Onkels keine Finanzierung finden. Siehe hierzu auch die Antwort von Franzl0503. Dort findest Du auch den idealen Weg zum Eigentumserwerb, nämlich dass Du kaufst und der Onkel (hoffentlich weiß er, was er da dann tut) für den Kredit gesamtschuldnerisch bürgt. Allerdings müßte er Dir dann wohl noch zusätzlich Geld für die Modernisierung der Wohnung leihen.

Es bringt Dir wenig, wenn er alternativ die Wohnung kauft und sie Dir hinterher (wann auch immer) verkauft oder schenkt, weil das mit zusätzlichen Steuern (Grunderwerbsteuer bzw. Schenkungsteuer) verbunden ist.

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