Kann ich eine Wohnung mit mietfreiem Wohnrecht in eine Eigentumswohnung umwandeln und dann an den Berechtigten verschenken?
Mein 3-Familienhaus soll in drei Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Eine Wohnung möchte ich meinem Sohn schenken. Eine Wohnung möchte ich selbst behalten und eine Wohnung an meine Schwester verschenken. Diese besitzt aktuell für genau diese Wohnung ein eingetragenes mietfreies Wohnrecht. Ist dies problemlos möglich? Wer bestimmt den Wert der verschenkten Wohnung? Muss meine Schwester Grunderwerbssteuer zahlen? Muss sie Schenkungssteuer zahlen? Muss ich selbst irgendwelche Steuern zahlen? Das Haus befindet mich seit 20 Jahren in meinem Eigentum.
2 Antworten
Axel:
Bewertungs-Versuch des Wohnrechts der Schwester mit fiktiven Zahlen:
Wohnung 80 qm groß, Miete 8,-- €/qm/mtl., fällig mtl. im voraus = 7.680,-- p.a. Kalkuliert der Investor mit einer Verzinsung von 4 % müsste er auf der Basis einer Nettomiete von 86 % = 6.604,80 einen Kaufpreis von 161 000 € (= 2 000 €/qm/Wohnfl.) kalkulieren.
Alter der Schwester (Wohnberechtigte) 50 Jahre, stat. Lebenserwartung noch rd. 34 Jahre, Kapitalisierungszins 4 %, Faktor 18,59 = Wert des Wohnrechts rd.143.000 €;
Wert der Schenkung somit 18.000 €.
Alex:
Der fikt. Wert des Wohnrechts beträgt nach meiner unverbindl. Berechnung 143 000 €. Im Falle der Veräusserung der mit dem Wohnrecht belasteten Eigentumswohnung an einen anderen als deine Schwester, könnte deine Schwester, die Wohnberechtigte, die Löschung ihres dinglich gesicherten Wohnrechts verweigern oder von der Zahlung von 143 000 € abhängig machen.
1. Natürlich kannst Du nach Auftreilung des Hauses in ETW Deiner Schwester ein Wohnrecht schenken.
2. Aufpassen, im Moment ist ja das gesamte Haus mit dem Wohnrecht in Form der Sondernutzung der bestimmten Einheit belastet. Im Zuge der Aufteilung werden neue Grundbuchblätter angelegt. Es muss so gestaltet werden, dass Zug um Zug mit der Schenkung das Wohnrecht gelöscht wird.
3. Grunderwerbsteuer natürlich nicht, denn es wird ja nichts verkauft.
4. Schenkungssteuer erstmal grundsätzlich ja. Im Vertrag aber nochmal darauf achten, dass die Aufgabe des Wohnrechts Zug um Zug genannt wird. Schließlich muss der Wert des Wohnrechts bei der Berechnung des Wertes der Schenkung in Abzug gebracht werden.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Es ist fast noch etwas komplizierter bei mir. Die Wohnung, die ich selbst zunächst behalten möchte wird aktuell von meiner Mutter bewohnt, die ebenfalls für diese Wohnung ein mietfreies Wohnrecht hat.
Nochmal bzgl. der Wohnung, die aktuell meine Schwester mit dem Status des mietfreien Wohnrechts bewohnt. Wenn ich ihr also diese Wohnung schenke und sie damit Eigentümerin wird, mit allen Rechten und Pflichten, muss man fiktiv zunächst von einem verschenkten Wert der Wohnung, beispielsweise 100.000 €, ausgehen. Davon unterliegen 80.000 € der Schenkungssteuer, da 20.000 € steuerfrei sind. Da sie bereits jetzt schon ein mietfreies Wohnrecht besitzt, wird ihr jedoch ein anrechenbarer Wert zugestanden. Sagen wir z.B. 30.000 € (ich hatte schon mal irgendwo gehört, dass es dafür irgendeine Berechnungsformel gibt), so dass "nur" 50.000 € der Schenkungssteuer unterliegen.
Vielen Dank Franzl0503.
Wenn ich das richtig verstehe, kann sich meine Schwester in dem Beispiel durch das mietfreie Wohnrecht quasi bereits einen Wert in Höhe von 143.000 € auf den eigentlichen Kaufpreis der Wohnung, wenn ich diese an einen anderen verkaufen würde, anrechnen lassen. Im Beispiel blieben 18.000 € übrig, wobei der Freibetrag 20.000 € in 10 Jahren ist. Das hieße, in dem Beispiel bräuchte sie keine Schenkungssteuer zahlen. Sind die 143.000 € nicht letztlich auch eine Schenkung?