Wohnung finanzieren oder bezahlen und beleihen?

5 Antworten

Also, wenn Du zwei Wohnungen kaufen willst, wirst Du ja zumindest eine vermieten wollen.

Für den Fall, dass Du eine selbst bewohnen willst, solltest DU es so organisieren, dass Du für die keine Finanzierung aufnimmst.

Für die Konditionen sind wichtig:

  1. Deine Bonität
  2. Sicherheitenlage
  3. Eigenkapital
  4. Einkommenssituation

So werden die Mieten aus einem vermieteten Objekt meist nicht voll als Einnahmen angesetzt. Viele Banken geben an Privatleute nur Kredite, die auch ohne Mieteinnahmen bedient werden können.

Wenn Du soviel EK hast, dass Du beide Wohnungen auch ohne Kredit zahlen kannst, solltest Du genau rechnen. Schließlich sind die Zinsen, die Du zahlst im Normalfall höher, als die, die Du bekommst. Ausser Du bist in Anlagen wie Aktien, Fonds usw.

Aus meiner Sicht solltest Du die Sache mit Deinem Steuerberater diskutieren.

Du kannst natürlich ganz scharf kalkulieren udn so vorgehen:

Beide Wohnungen (wenn beide vermietet) voll auf Kredit kaufen und Dein EK ggf. zum Teil als Sicherheit geben.

Zinsfestschreibung bis Laufzeitende. Dann hast Du die volle Sicherheit für die Kalkulation.

Dein Eigenkapital bleibt stehen und wenn in den nächsten Jahren die Zinsen steigen, dann steigen die nur für Dein Kapital, aber nicht für die Finanzierungen.

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Hallo,

beide Wohnungen werden vermietet.

Wie Banken eine Immobilie in Bezug auf meine Bonität finanzieren weiß ich, allerdings habe ich keine Erfahrung mit dem Fall, eine unbelastete Immobilie als Sicherheit beim Kauf einer zweiten einzusetzen. Aus dem Bauch heraus würde ich schätzen, dass die Konditionen schlechter sind, als wenn ich beide Wohnungen beim Kauf finanziere.

Hat jemand dazu Erfahrungswerte?

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@martinberlin

Nochmal, entscheidend für die Konditionen ist das Gesamtpaket. Wenn Du zwei Wohnungen für je 150.000,- kaufst und 300.000,- an Geldanlagen hast, bist Du natürlich ein Topkunde für die Bank.

Dabei ist es egal, ob Du erst eine Wohnungen für 150.000,- kaufst und ein halbes Jahr später eine zweit für 150.000,-, oder beide gleichzeitig. (wenn sich die Gesamtverhältnisse, also das Zinsniveau nicht geändert haben).

Umgeehrt, mit 300.000,- auf einen Schlag als Anfrage kommst DU vermutlich eine Idee billiger weg, denn die Bank hat die gleiche Arbeit für das doppelte Geld.

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Ach so:

Wohnung finanzieren oder bezahlen und beleihen?

das muss nochmal gesondert genannt werden. Wird eine Immobilie erst mit Eigenkapital bezahlt, so ist die spätere Kreditaufnahme nicht mehr steuerwirksam. Also kein Abzug der Zinsen, wenn man sich sozusagen das Eigenkapital zurück holt.

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@wfwbinder

Hallo,

daran habe ich gar nicht gedacht und das beendet dann wohl auch die Überlegung. Ich fahre mit der Finanzierung beider Wohnungen dann wohl sicher besser. Vielen Dank für diesen Hinweis!

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Die vermietete Beleihen, die selbstbewohnte bezahlen.
Ansonst, so wenig wie möglich Eigenmittel bei der ersten einsetzen.
Nach Ende deiner Zinsbindung folgt das das erwachen. Wenn die Wohnungen weniger wert sind (weil alt) und der neue Zins sehr hoch.

Das man mit Wohnungen JETZT NOCH das große Geld macht wage ich zu bezweifeln. Der QM Preis ist weit höher das der Herstellungspreis

Mit der unkomplizierten Variante, also beide von Anfang an finanzieren, fährst du besser.

Überlege so: das ist der Standardnormalfall, bei dem Banken untereinander in Konkurrenz stehen und die Konditionen leicht vergleichbar sind.

Eine mit Eigenkapital zu kaufen und dann für eine andere als Zusatzsicherheit zu geben, ist dagegen aus der Sicht der Bank und auch sonst ein eher komplizierter Sonderwunsch, der dir - weil die andere ja als Zusatzsicherheit nicht oder nur mit Zustimmung der Bank verkauft werden kann - außer zusätzlichen Kosten und höheren Zinsen nichts bringt.

Ob du dann beide mit über 80 % oder doch mehr mit 60 % fremdfinanzieren kannst, ist mehr eine Frage deines Einkommens als deines Vermögens. Letzteres kann man aus Banksicht auch schnell verspielen oder anderweitig investieren.

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Danke für die Einschätzung!

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Hauskaufkredit trotz bestehendem Kredit möglich?

Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe, sagen wir für 215.000€ und vermiete diese für knapp 800€, sodass meine monatlichen Tilgungs- und Zinsenbeträge komplett gedeckt werden, würde ich dann trotzdem einen Kredit bekommen, wenn ich später zur Selbstnutzung ein Haus kaufen möchte?

Die Sache ist etwas komplizierter als hier kurz beschrieben, die Wohnung müssen wir kaufen um meinem Bruder vor der ZVG zu retten, der Wert liegt ca. bei 290.000€. Die Gläubiger sind mit 215.000€ zufrieden. Da er uns noch 75.000€ schuldet, kaufen wir es für 215.000€. Wir wollten erst dort einziehen, doch nach langen Überlegungen- kommt es für uns nicht in Frage, daher wollen wir es vermieten. Wir möchten uns ein Haus mit Garten kaufen. Kriegen wir überhaupt nach dem Kauf der Wohnung noch einen Kredit für ein Eigenheim?

Kurze Daten noch: Wohnungskredit wird uns mit 1,37% und 3% Tilgung angeboten. Wir verdienen monatlich netto 2.400€ ohne Provision, mit Provision im Schnitt der letzten 24 Monate: 6.700€.

Über eure Antworten freuen wir uns sehr und vielen Dank im voraus!

Ich muss einiges ergänzen, vieles wurde von mir unzureichend dargestellt.

Die 800€ sind Kaltmiete, vermietet wird nicht an den Bruder. Der Mietpreis ist nicht utopisch, sondern realistisch ohne auf weitere Details einzugehen. Die Wohnung hat einen Kamin, Whirpool und ist mitten in der City. Wir haben bereits eine Voranfrage gestoppt weil es mehr als 30 Nachfragen gab. 

Für uns kommt es nicht in Frage, weil es keinen Garten hat, wir ein Kind haben und das 2. unterwegs ist. Wir wollen was ländliches. Anfangs wollten wir es selbst nutzen, aber nach langer Überlegung doch nicht.

Unsere Hausbank finanziert uns den kompletten Kaufpreis von 215.000€ - dadurch dass die Wohnung viel mehr Wert ist, rechnet die Bank die Differenz als EK (75.000€). Das ist auch genau der Betrag den uns mein Bruder schuldet. 

Die Kaufnebenkosten zahlen wir aus eigener Tasche.

Nach diesem Kauf, hätten wir noch 50.000€ Eigenkapital. womit wir uns selbst ein Eigenheim kaufen würden. Haben momentan noch nix in Aussicht. Daher die Frage, würde eine Bank uns überhaupt nach dem Kauf der Eigentumswohnung was wir vermieten wollen ein Eigenheim zum Selbstwohnen finanzieren, sagen wir 300.000?

Wir sind noch 3 Personen, ab August 4. Ich werde in 3 Jahren arbeiten und 2000€ netto dazuverdienen. Mein Mann verdient 2.400 netto, erhält allerdings regelmässig alle 3 Monate höhre Provisionen, im Schnitt der letzten 24 Monate hat er 6.700€ verdient im Monat.

Vielen Dank nochmal vorab.

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