Wohnung finanzieren oder bezahlen und beleihen?

5 Antworten

Also, wenn Du zwei Wohnungen kaufen willst, wirst Du ja zumindest eine vermieten wollen.

Für den Fall, dass Du eine selbst bewohnen willst, solltest DU es so organisieren, dass Du für die keine Finanzierung aufnimmst.

Für die Konditionen sind wichtig:

  1. Deine Bonität
  2. Sicherheitenlage
  3. Eigenkapital
  4. Einkommenssituation

So werden die Mieten aus einem vermieteten Objekt meist nicht voll als Einnahmen angesetzt. Viele Banken geben an Privatleute nur Kredite, die auch ohne Mieteinnahmen bedient werden können.

Wenn Du soviel EK hast, dass Du beide Wohnungen auch ohne Kredit zahlen kannst, solltest Du genau rechnen. Schließlich sind die Zinsen, die Du zahlst im Normalfall höher, als die, die Du bekommst. Ausser Du bist in Anlagen wie Aktien, Fonds usw.

Aus meiner Sicht solltest Du die Sache mit Deinem Steuerberater diskutieren.

Du kannst natürlich ganz scharf kalkulieren udn so vorgehen:

Beide Wohnungen (wenn beide vermietet) voll auf Kredit kaufen und Dein EK ggf. zum Teil als Sicherheit geben.

Zinsfestschreibung bis Laufzeitende. Dann hast Du die volle Sicherheit für die Kalkulation.

Dein Eigenkapital bleibt stehen und wenn in den nächsten Jahren die Zinsen steigen, dann steigen die nur für Dein Kapital, aber nicht für die Finanzierungen.

Hallo,

beide Wohnungen werden vermietet.

Wie Banken eine Immobilie in Bezug auf meine Bonität finanzieren weiß ich, allerdings habe ich keine Erfahrung mit dem Fall, eine unbelastete Immobilie als Sicherheit beim Kauf einer zweiten einzusetzen. Aus dem Bauch heraus würde ich schätzen, dass die Konditionen schlechter sind, als wenn ich beide Wohnungen beim Kauf finanziere.

Hat jemand dazu Erfahrungswerte?

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@martinberlin

Nochmal, entscheidend für die Konditionen ist das Gesamtpaket. Wenn Du zwei Wohnungen für je 150.000,- kaufst und 300.000,- an Geldanlagen hast, bist Du natürlich ein Topkunde für die Bank.

Dabei ist es egal, ob Du erst eine Wohnungen für 150.000,- kaufst und ein halbes Jahr später eine zweit für 150.000,-, oder beide gleichzeitig. (wenn sich die Gesamtverhältnisse, also das Zinsniveau nicht geändert haben).

Umgeehrt, mit 300.000,- auf einen Schlag als Anfrage kommst DU vermutlich eine Idee billiger weg, denn die Bank hat die gleiche Arbeit für das doppelte Geld.

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Ach so:

Wohnung finanzieren oder bezahlen und beleihen?

das muss nochmal gesondert genannt werden. Wird eine Immobilie erst mit Eigenkapital bezahlt, so ist die spätere Kreditaufnahme nicht mehr steuerwirksam. Also kein Abzug der Zinsen, wenn man sich sozusagen das Eigenkapital zurück holt.

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@wfwbinder

Hallo,

daran habe ich gar nicht gedacht und das beendet dann wohl auch die Überlegung. Ich fahre mit der Finanzierung beider Wohnungen dann wohl sicher besser. Vielen Dank für diesen Hinweis!

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Die vermietete Beleihen, die selbstbewohnte bezahlen.
Ansonst, so wenig wie möglich Eigenmittel bei der ersten einsetzen.
Nach Ende deiner Zinsbindung folgt das das erwachen. Wenn die Wohnungen weniger wert sind (weil alt) und der neue Zins sehr hoch.

Das man mit Wohnungen JETZT NOCH das große Geld macht wage ich zu bezweifeln. Der QM Preis ist weit höher das der Herstellungspreis

Mit der unkomplizierten Variante, also beide von Anfang an finanzieren, fährst du besser.

Überlege so: das ist der Standardnormalfall, bei dem Banken untereinander in Konkurrenz stehen und die Konditionen leicht vergleichbar sind.

Eine mit Eigenkapital zu kaufen und dann für eine andere als Zusatzsicherheit zu geben, ist dagegen aus der Sicht der Bank und auch sonst ein eher komplizierter Sonderwunsch, der dir - weil die andere ja als Zusatzsicherheit nicht oder nur mit Zustimmung der Bank verkauft werden kann - außer zusätzlichen Kosten und höheren Zinsen nichts bringt.

Ob du dann beide mit über 80 % oder doch mehr mit 60 % fremdfinanzieren kannst, ist mehr eine Frage deines Einkommens als deines Vermögens. Letzteres kann man aus Banksicht auch schnell verspielen oder anderweitig investieren.

Danke für die Einschätzung!

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