Wohnung auf Raten abbezahlen und vermieten?
Hey hatte gerade den Gedanken mir eine Wohnung in Raten zu Kaufen. Sagen wir mal diese kostet 500 Euro im Monat. Also sozusagen meine Miete. Was wäre wenn ich nun noch weitere Wohnung auf Ratenzahlung laufen lasse und diese gleichzeitig aber so vermiete dass ich durch die Miete mehr einnehme wie durch die Ratenzahlung der einzelnen Immobilien? Bin aktuell 20 Jahre alt und verdiene ca 2300 netto. Ist es dann möglich dass ich in sagen wir 20 Jahren mehrere abbezahlte Immobilien Besitze und theoretisch nicht mehr Arbeiten müsste?
Grüße
4 Antworten
In der Theorie schon.
Eine der Kernfragen ist, wie sieht es mit dem Eigenkapital aus?
Zu bedenken sind zudem folgende Punkte:
- zusätzlich zum Kaufpreis fallen Notar und Grunderwerbssteuern an, die bei der Kalkulation zu berücksichtigen sind
- die aktuellen Kaufpreise sind sehr hoch und liegen teilweise bis zum beim 30 fachen der Mieteinnahmen (ist aber stark davon abhängig wo du die Wohnungen kaufen möchtest). Wenn du nur mit 20 Jahren kalkulierst kann es sein, dass die Kalkulation nicht passt.
- Neben den Kosten für den Kauf, benötigst du noch Kapital für Investitionen, Reparaturen und eventuell Hausgeld.
- Zinsen sind zwar derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau, dies kann sich aber über die Laufzeit ändern. Das muss bei der Kalkulation berücksichtigt werden.
- bei jedem Mieterwechsel entstehen zusätzliche Kosten für Reparaturen, eventuell Schönheitsreparaturen (hier ist die Rechtslage als eher unsicher zu bezeichnen, so dass diese auch dann entstehen können, wenn im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist) und Mietausfälle.
Fazit:
Möglich ja, aber es muss unter Betrachtung verschiedener Szenarien anhand konkreter Daten kalkuliert werden. Wenn du ein konkretes Angebot vorliegen hast und dabei eine Rendite von 2-3 % (wirklich alle Kosten einbezogen und nicht schön gerechnet) kannst du anfangen mit Banken zu sprechen.
Theoretisch ist das möglich. Praktisch ist es aber so, dass eine Wohnung auch Kosten verursacht, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, man kann also nicht ganz so einfach rechnen wie Sie das gerade tun. Je nachdem, WO die Wohnung liegt, kann es auch mal zu Leerstand kommen - dann müssen Sie das Darlehen vom sonstigen Einkommen zahlen. Oder im Haus wird eine größere Reparatur notwendig, dann müssen Sie vielleicht eine Sonderumlage zahlen etc.
...oder du wirst arbeitslos, krank, hast Mietnomaden...heiratest, lässt dich scheiden.. es gibt ja soviel Unbill auf dieser Welt.
Ich kenne zwar die Ausgabenseite nicht, aber mit dem Nettogehalt hat man doch schon mal eine gute Ausgangslage. Ich würde einfach mal einen Termin mit der Hausbank und ein bis zwei weiteren Banken vereinbaren und sich dort informieren lassen. Ich kenne zig Leute, die sich eine Immobilie gekauft haben mit nicht so einem hohen Nettoverdienst. Ich habe ein ähnliches Nettogehalt und habe dieses Jahr meine 2te Immobilie als Kapitalanlage erworben. Selbst wenn man nicht mehrere Tausend Euro bei Seite liegen hat (hatte ich auch nicht), ist es möglich einen Kredit mit guten Konditionen zu bekommen, der den Kaufpreis und die Nebenkosten deckt (110% Finanzierung). Und trotz dessen springen Mietrenditen von 6% bei den Immobilien raus. Einfach mal bei den Banken erkundigen und Angebote einholen. Viel Erfolg :-)