Wir sind am Bauen und müssen den Kredit erhöhen, wegen unvorhersehbaren Kosten, worauf muss ich achten?

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6 Antworten

Hallo Brygida,

 

bei der Nachfinanzierung solltest Du für Deine Bank am besten eine kurze Stellungnahme schreiben, wodurch die Mehrkosten zu Stande kommen und diese Posten dann auch über passende Kostenvoranschläge nachweisen.

 

Für eine Nachfinanzierung ist meist eine gesonderte Kreditprüfung nötig. Dein Sachbearbeiter wird sich dann u.a. anschauen, ob Ihr auch die höhere Rate durch den gestiegenen Kredit bedienen könnt.

 

Das ist für die Bank immer mit zusätzlichem Arbeitsaufwand verbunden, die sich auch in den Konditionen widerspiegeln. Deine Nachfinanzierung wird daher in der Regel teurer sein, als der Kredit für das restliche Darlehen.

 

Zusätzlich können auch weitere Grundbuch- und Notarkosten auf Dich zukommen. Deine Bank hat sich vermutlich bisher mit einer Grundschuld eingetragen, die der ursprünglichen Kredithöhe entspricht. Da diese die Nachfinanzierung unter Umständen nicht mehr abdeckt, muss für den Zusatzkredit ggf. eine weitere Grundschuld eingetragen werden, was wiederum Gebühren verursacht.

 

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

 

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

Leider hast Du nicht geschrieben, wie hoch der Gesamtkredit alt/neu ist, wie hoch der Gesamtwert, Grundstück + Gebäude usw.

Ihr müsst:

1. Der Bank erklären, warum die Mehrkosten entstehen.

2. die Situation nicht noch einmal passieren kann.

3. Wenn die Finanzierung 60 %/80 % der Beleihungsgrenze nicht übersteigt, die Kosten (Zinssatz) nicht höher wird.

In erster Linie müssen Sie Ihre Kredit gebende Bank vom höheren Kapitalbedarf überzeugen. Wenn der Erhöhung des Darlehens seitens der Bank nichts entgegen steht, müssen Sie darauf achten bzw. sicherstellen das die entsprechend erhöhte Tilgungsleistung auch dauerhaft geleistet werden kann. 

Das ist der Alptraum für einen Kreditsachbearbeiter.

Der wird dann gefragt, warum haben sie nicht gesehen, daß der Kredit nicht ausreicht.

Es wäre gut, wenn sie einen Grund liefern, mit dem man niemanden an das Bein pinkeln kann.

Die Frage ist nunmehr, können sie die Belastung mit der Kreditaufstockung noch finanziell mit ihren sonstigen Belastungen und Ausgaben noch verkraften bzw. bezahlen insbes. auch nach den Kreditvergabemodalitäten bzw. Usancen der kreditgebenden Bank ?

Wenn ja, Glück gehabt. Wenn nein, oje oje.

An welcher Stelle kann man denn aus der Frage herauslesen, dass der Fragesteller Schwierigkeiten hat, eine höhere Belastung zu tragen?

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@gammonwarmal

Schmidtke:

Wieso Alptraum? Brygida hat mit keinem Wort die Ursache der Kostensteigerung und die Höhe der Grundbuchlasten beschrieben. Praxisgerechter wären folgende Empfehlungen:

1)  Kostensteigerung belegen und Fremdkapital-Mehrbedarf sofort beim bisherigen Kreditgeber zu decken versuchen,

2) Zinsfestschreibungsfrist für das "Nachdarlehen" dem Erstdarlehen anpassen.

Bleibt zu hoffen, dass die Immobilie nicht bereits wertausschöpfend belastet ist und Zwischen-Darlehensgeber (z.B. zweitrangige Bausparkasse) über den Rangrücktritt hinter die zusätzliche  Grundschuld zu befinden haben.

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Man weiss zu wenig über diese Krediterhöhung, deshalb kann man die Frage im Grunde nicht abschließend beantworten.
Ist es so, daß das Beleihungsobjekt in Bezug auf seinen Wert kaum belastet ist, dann ist ein Erhöhungskredit ohne weiteres und schnell möglich. Zum Beispiel Auszahlung gegen u.a. Notarbestätigung.
Ist es aber so, daß das Beleihungsobjekt schon bereits in Bezug auf seinen Wert voll beliehen ist, dann könnte es Probleme geben.
Auch die Ursache der Kostensteigerung spielt eine Rolle.
Hätte man die Kostensteigerung schon bei Analyse der Unterlagen sehen müssen oder hat der Kreditnehmer einfach Kreditmittel zweckentfremdet genutzt?
Es soll auch schon vorgekommen sein, daß der Kreditnehmer für Kreditmittel ein Auto gekauft hat, anstelle es zur Bezahlung von Baurechnungen zu verwenden.
Die Bank sollte an sich die Baurechnungen vorlegen lassen und diese direkt an den Bauhandwerker aus dem Kredit bezahlen.
Ist es ein Kunde, der glaubte viel selbst machen zu können und am Endeffekt doch feststellen muß, daß er sich fachlich und vor den Anzahl der Gewerken übernommen hat?
Dann könnte es ein Sanierungsfall werden, wobei die Bank den Kunden dann eng an die Hand nehmen muß. Manche Kredite werden auch nur deshalb gemacht, weil man dem Vermittler, der an sich sonst viel gutes Geschäft bringt, einen Gefallen tun "muß", und dem man deshab halt mal auch ein weniger gutes Geschäft abnimmt. 

Nützliche Tipps:

Wenn Sie Ihren Erhöhungs-Antrag über einen Vermittler der Bank einreichen:

Der Vermittler bekommen eine Vermittlungsprovision (die oft im Konditionentableau der Bank schon eingearbeitet ist) direkt von der Bank, von welcher der Kunde oft nichts weiß. Gleichzeitig holen sich Vermittler aber noch eine Vermittlungsprovision direkt vom Kunden. Erkundigen Sie sich, damit sie nicht doppelt abkassiert werden!



Wenn Sie den Erhöhungsantrag direkt bei der Bank einreichen:


Prüfen Sie, ob und in welcher Höhe Gebühren (zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, Schätz- oder Wertermittlungsgebühren, Sicherheitsprüfgebühren, Teilauszahlungszuschläge ) Ihnen im Erhöhungs-Kreditvertrag in Rechnung gestellt wurden. Da die Bank ihr Objekt bzw. Ihre Baumaßnahme aber bereits kennt, fallen aber solche Gebühren nicht mehr oder nur in geringem Umfange an. Dies wäre ein Grund, warum diese Gebühren zu mindestens teilweise entfallen könnten bzw. sogar ein geringerer Kreditzins für den Erhöhungskredit in Frage käme. Sprechen Sie mit Ihrer Bank!

 

Denken Sie auch daran, nicht alle Banken und Vermittler halten sich an Gesetz und Vorschriften. Es sollen auch unter Banken und Vermittler schwarze Schafe geben, wie überall auch.

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