Wieso soll man bei niedrigen Zinsen mind. 2% Anfangstilgung leisten, bei Hausfinanzierung?

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6 Antworten

Dein beschriebenes Phänomen tritt beim sog. Annuitätendarlehn auf, bei dem über die Kreditlaufzeit der Kapitaldienstbetrag je Monat, Quartal etc. (also die Summe aus Zins- und Tilgungsbetrag) konstant ist. Im Laufe dieser Zeit sinkt der Zinsanteil und steigt korrespondierend der Kapitalanteil.

Es geht dabei um die Frage, in welcher gewünschten Zeit willst Du bei dem vorgegebenen Zinsniveau einen Baukredit vollständig tilgen. Die Antwort ist von der Höhe der Tilgungsrate abhängig! Es ist sicherlich wünschenswert, sich schnell von den Schulden zu befreien.

Die hierbei verwendete Finanzmathematik zeigt tatsächlich, dass bei monatlichen Zahlungen, einem Kreditzins von 5 % p.a. und (üblicher) 1 %iger Tilgung die Kreditgesamtlaufzeit ca. 36 Jahre dauert. Alternativ bei 2 %iger Tilgung dauert sie nur ca. 25 Jahre.

Diese Zusammenhänge kannst Du in den beiden beigefügten Bildern auch für andere Konstellationen annähernd nachvollziehen.

Volltilgerdarlehn - (Zinsen, Immobilienfinanzierung, tilgung) Kreditlaufzeit - (Zinsen, Immobilienfinanzierung, tilgung)
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Kommentar von mig112
04.03.2011, 22:32

Perfekte Antwort! DH

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Kommentar von LittleArrow
04.03.2011, 23:11

Korrektur: "...korrespondierend der Tilgungsanteil."

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Kommentar von Edelrot
10.09.2013, 17:55

Angenommen ich habe mir einiges angespart, und es wäre mir möglich gleich am Anfang 4% Tilgung zu leisten, wie würden dann mein Zinssatz aussehen?

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Die Anfangstilgung bei einem Annuitätendarlehen ist nicht die maßgebliche Größe für die Tilgung eines Kredits sondern die Summe aus Zins und Tilgung! Die 1%ige Anfangstilgung war früher üblich, als es hohe Zinsniveaus von über 5% gab.

Ein Beispiel: Da hat dann die Jahressumme aus Zinsen (5%) plus Anfangstilgung (1%) zusammen 6% ausgemacht. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil in der Annuitätenrate dann immer mehr an, bis die Jahressumme irgendwann bei 3% Tilgung ist und Du nur noch 3% Zinsen zahlst, am Ende des Kredits zahlst Du gar keine Zinsen mehr und 6% Tilgung (immer bezogen auf die Anfangssumme).

Heute, bei niedrigem Zinsniveau von z.B. 2% käme man mit 1%ger Anfangstilgung in Summe nur auf 3%. Dementsprechend zahlt man VIEL länger als früher, da die Tilgungssumme innerhalb der Annuität langsamer steigt als bei hohen Zinssätzen. Denn Du zahlst ja z.B. am Schluss maximal 3% Tilgung, was nur halb so hoch ist, wie im vorherigen Beispiel, daher brauchst Du viel länger zum tilgen der gesamten Kreditsumme. Das ist natürlich im Interesse der Bank, weil die von Deinen Zinsen lebt und dass Du die möglichst lange zahlst!

Deswegen sollten heute 2% bis 3% MINDESTENS angestrebt werden. Unter 5% Jahresrate auf das Anfangsdarlehen sollte man nie liegen, sonst zahlt man ewig!

Du musst natürlich schauen, welche Rate Du Dir dauerhaft leisten kannst - auch mal an eine kurzfristige Arbeitslosigkeit oder an einen Mietausfall denken, und wie lange Du diese aus dem Ersparten überdauern kannst - und dann innerhalb dieses finanziellen Rahmens möglichst hoch tilgen, und natürlich Sondertilgungen anstreben, sofern es geht!

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Bei einem Annuitätendarlehen ist die monatliche Kreditrate konstant. Diese Rate enthält einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt die zu verzinsende Restschuld. Der Tilgungsanteil der konstanten Rate wird daher immer größer. Bei einem hohen Zinssatz (z.B. 8% wie es früher die Regel war) erspart der Tilgungsanteil der Rate mehr Zinsen als bei einem niedrigen Zins von z.B. 4%. Das bedeutet, dass bei hohen Zinsen der Tilgungsanteil der Kreditrate schneller wächst, als bei niedrigen Zinsen. Die Laufzeit eines ansonsten gleichen Annuitätendarlehens ist also umso kürzer je höher der Zinssatz ist. Bei einem Zins von 8% und einer anfänglichen Tilgungsrate von z.B. 1% beträgt die Laufzeit 27 Jahre und 7 Monate. Bei einem Zins von 4% und 1% anfänglicher Tilgung beträgt die Kreditlaufzeit 40 Jahre und 4 Monate. Um die Laufzeiten in einem vernünftigen Rahmen zu halten, verlangen die Banken in Zeiten niedriger Zinsen einen höheren anfänglichen Tilgungsanteil. Bei 4% Zinsen und 2% anfänglicher Tilgung ist die Laufzeit dann wieder 27 Jahre und 7 Monate.

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Kommentar von Niklaus
05.03.2011, 17:39

Klasse Antwort. Nur werden die wenigsten hier verstehen, dass sich die Kreditlaufzeit durch einen höheren Zinssatz reduziert.

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Die anfängliche Tilgung hat nichts mit den Zinsen zu tun. Solltest du jung mit einer Baufi beginnen, kann der anf. Tilgungssatz auch bei 1% liegen, bist du älter (unterstelle ich jetzt) liegt er bei 2% und mehr %. Eine Baufi sollte mit Eintritt ins Rentenalter erledigt sein, daher kommen die verschiedenen Tilgungssätze. Du kannst natürlich auch als junger Mensch einen hohen Tilgungssatz wählen, damit die Baufi schnell erledigt ist. Deine Rate setzt sich dann aus Zinssatz und Tilgungssatz zusammen.

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Kommentar von mig112
04.03.2011, 22:32

Diese Antwort hättest du besser für dich behalten. Lies mal die qualifizierte Antwort vom @littlearrow

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Kommentar von LittleArrow
04.03.2011, 23:49

@Charli: Richtiger Hinweis auf den Rentenbeginn! Leider kann sich der Kreditnehmer sein Lebensalter ja nicht aussuchen, sondern muss dies als Gegebenheit akzeptieren. Er kann sich auch nicht das Zinsniveau bei Kreditvertragsabschluss aussuchen, sondern muß auch dies als Marktgegebenheit hinnehmen. (An dieser Stelle will ich vereinfachend von der von der Bestimmungsgröße "Zinsbindungsfrist" für die Kreditzinshöhe absehen.)

Aus meiner Sicht geht es um die Frage der festzulegenden Tilgungsquote bei vorgegebener Kreditlaufzeit in der jeweils vorherrschenden Zinssituation des Marktes. Hierzu kann meine Volltilgertabelle durch Näherungsrechnung eine Hilfestellung bieten:

Bei 1 % Tilgung (p.a.) und bspw. 6 % p.a. Zinsen beträgt die Volltilgungszeit ca. 32,5 Jahre. Besteht zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme jedoch ein Zinsniveau von nur 4 % p.a., dann muß die anfängliche Tilgung auf 1,5 % angehoben werden, um die gleiche Volltilgungszeit zu erreichen. Bei lediglich 1 % anfänglicher Tilgung würde die Volltilgungszeit auf gut 40 Jahre steigen.

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Wenn die Zinsen niedrig sind, sollte man die Zeit eben nutzen, möglichst hohe Tilung zu zahlen, damit die Schulden rasch getilgt werden. Wenn die Zinsen später steigen, ist man froh, wenn man schon einiges vom Darlehen zurückgezahlt hat.

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Kommentar von LittleArrow
04.03.2011, 22:09

Den befürchteten späteren Zinsanstieg sollte man besser durch einen Vertragsabschluss mit einem Festzins über die gesamte Kreditlaufzeit ausschließen (sog. Volltilgerdarlehn). Dies gilt umso mehr in der derzeitigen, noch andauernden Niedrigphase.

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Kredite sind Verträge zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer. Jeder ist da bei den Konditionen des Kredites nahezu völlig frei. Und wenn einem etwas nicht passt, macht er den Vertrag einfach nicht.

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