Wie verhält sich das FA bei Aufstockung fremdvermieteter Immobilie bei Hypothekenaufstockung um eigenbewohnte Immobilie freizustellen?

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4 Antworten

@Impact und @LittleArrow haben komplett Recht.

Die Angelegenheit liegt in der schlechten Vorbereitung und Planung ohne vorher den StB zu fragen.

Um zur Veranschaulichung ein Beispiel zu machen.

Nehmen wir an ich wollte für 700.000,- ein Vermietungsobjekt kaufen und später für 500.000,- ein privates Anwesen. Weiter angenommen ich hätte 400.000,- Eigenkapital.

Dann würde ich nicht die 400.000,- beim Kauf des Vermietungsobjekts "verballern" sondern das voll, oder fast voll finanzieren. Die 400.000,- ggf. als Sicherheit abtreten.

Wenn ich dann das private Objekt kaufe, nehme ich dafür nur noch 100.000,- auf und lasse dort eine Grundschuld eintragen,  die mit dem 1. Darlehen über eine Zweckerklärung verbunden wird.

Dann eine Tilgungsaussetzung für das große Darlehen und Sondertilgungsvereinbarung für das kleine.

Dann bin ich vermutlich nach spätestens 10 Jahren die Finanzierung los, deren Zinsen ich nicht abziehen kann.

Alles eine Frage der Steuertaktik und Planung.

Valeskix 02.08.2017, 14:57

Wäre es vielleicht noch eine Möglichkeit, die tatsächliche Verwendung der Finanzierungen zu belegen und in diesem Verhältnis die erhöhten Schuldzinsen anzusetzen?

Das setzt natürlich voraus, dass die jeweiligen Darlehen (oder die Gesamtfinanzierung) abweichend vom Verhältnis der bereits eingetragenen Hypotheken verwendet wurden - falls das rechtlich denn zulässig ist.

Beispiel:

3 Darlehen á 200.000 € bzw. ein Darlehen über 600.000 €.

Verwendung:

Haus A (V+V) -> 300.000 €
Haus B (V+V) -> 200.000 €
Haus C (priv.) -> 100.000 €

Der BFH hat ja die Aufteilung von Schuldzinsen zugelassen, wenn es objektiv aufteilbar ist (z.B. Flächenanteile bei gemischt genutzten Immobilien).

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wfwbinder 02.08.2017, 16:55
@Valeskix

Damit hast Du Recht, aber das ist bei unserem Frager ja nicht das Problem.

Er hat ja zwei vermietete Objekte, die er wieder höher finanzieren möchte, um für die dritte, private Immobilie, dann keine Schulden und keine nichtabzugsfähige Zinsen mehr zu haben.

Und das klappt eben nicht, weil wenn ich auf ein Haus ehemal 300 aufgenommen habe und 100 als EK einsetzte. Dann 100 getilgt habe, eben nur noch für die 200 (300-100) ein neues Darlehen nehmen und die Zinsen abziehen kann. Eine Aufstockung wäre nur für Renovierungen, oder umbauten möglich.

Alle anderen Varianten könnte man nur andenken, wenn man die Familienverhältnisse kennen würde.

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Sorry LittleArrow, entweder verstehe ich deine Antwort nicht oder sie ist an der Stelle nicht Zielführend. Fakt ist das ich nach Ablauf der Hypothekenbindung eine Summe X an Eigenkapital, was sich zusammensetzt aus der Summe die ich bei der Finanzierung dort eingebracht habe und der Tilgung nach Ablauf der Hypothek. Mit diesem Eigenkapital habe ich keine Steuererleichterung erhalten und somit muss ich doch in der Lage sein mein Eigenkapital aus der Fremdvermieteten Immobilie abzuziehen, was hat da der § 9EStG mit zu tun?

Du stellst es (wenn ich richtig verstehe) dar, als wolltest Du neue Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abziehen.

Das geht aber nicht - Du erzielst dadurch ja keine höhere/neue Einkünfte.

Das hat schon was mit § 9 EStG zu tun - die Antwort von LittleArrow ist auf den Punkt gebracht und nicht misszuverstehen.

Andreas54 02.08.2017, 13:10

Hallo Impact, dadurch das ich da an unterschiedlichen Stellen Eigenkapital eingebracht habe, dadurch habe ich bessere Zinssätze bekommen und somit weniger Steuern zurück bekommen aber was spricht dagegen wenn ich nur das Eigenkapital nach Ablauf der Zinsbindung dort herausziehe, natürlich wird der Zinssatz ansteigen aber ich habe dann nichts anderes gemacht als eine Immobilie zu im schlimmsten Fall zu 100% beliehen. Ich sehe den § 9EStG an dieser Stelle nicht...... 

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Impact 02.08.2017, 13:32
@Andreas54

Wenn ich als "einfacher" Arbeitnehmer täglich zur Arbeit fahre, so kann ich die Entfernungspauschale als Werbungskosten geltend machen. 

Wenn ich zusätzlich jeden Tag irgendwo hin fahre, so sind das keine Werbungskosten, weil ich keine weiteren Einkünfte dadurch habe. 

Du erzielst durch die Umschichtung Deiner Schulden von privat auf vermietet ebenso keine neuen Einkünfte.

Vielmehr willst Du nur den Steuerzahler einspannen, um Dein Vermögen zu erhöhen.

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