Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?

5 Antworten

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung ausfüllen und zwar Punkt für Punkt. Wenn Du allerdings die Steuerunterlagen des Erblassers nicht mehr zur Verfügung hast, wird es schwierig.Versuch mal ohne solche Informationen die AfA zu ermitteln. Da Du geerbt hast, mußt Du die AfA des Erblassers übernehmen und überhaupt schützt Unkenntnis vor Strafe nicht. Da kann Dich eine Geldbuße wesentlich teurer kommen als jeder Steuerberater.

Wenn Du allerdings die Steuerunterlagen des Erblassers nicht mehr zur Verfügung hast, wird es schwierig.Versuch mal ohne solche Informationen die AfA zu ermitteln. Da Du geerbt hast, mußt Du die AfA des Erblassers übernehmen

Hier kann durchaus ein Anruf beim FA helfen. Oder man geht beim ersten mal gleich mit allen Unterlagen die man hat persönlich zum FA, genau solche Punkte lassen sich dann bestens klären, auch was im Einzelfall abzugsfähig ist oder nicht, und man riskiert keine Strafe.

Ansonsten ist ein StB durchaus sinnvoll. Hängt aber auch von der Komplexität des Einzelfalls ab. Im vorliegenden Fall würde ich auch dringends dazu raten. Auch deshalb, damit die Erbsache nicht noch zum Verlust wird.

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@McJoey

Als Helfer in Steuersachen engagieren sich Finanzbeamte allenfalls nach Feierabend. Vorher haben sie die Aktenberge vom Schreibtisch zu schaffen. Ich halte es für unrealistisch, dass ein Finanzbeamter sich auf ein längeres Gespräch einlassen wird. Und Recht hat er: Wozu sind Steuerberater denn da?

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@Privatier59

Auch wenn Du Satz eins als Scherz anbringen willst, solltest Du dies nicht tun. Es mag nämlich sein, dass das jemand für bare Münze hält.

Es ist Finanzbeamten strengstens verboten, private Steuerhilfe zu leisten.

Wer erwischt wird, wird streng bestraft. Nicht wenige sind entlassen worden (von wegen Unkündbarkeit) !

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@vulkanismus

Bitte mal auf dem Teppich bleiben. Es ging hierbei nicht um eine (verbotene) Beratungsleistung, sondern um eine Auskunft über ein Anlageverzeichnis, welches das FA sowieso umzuschreiben hat. und weswegen der Sachbearbeiter eh von sich aus nachhaken müsste, wenn etwas in der Steuererklärung unklar ist. Eine reine Verfahrensfrage, keinerlei Enscheidungshilfe. Das erleichtert sogar dem Sachbearbeiter die Arbeit und erspart beiden unnötigen Briefverkehr hin- und her.

Und wer es ganz genau nehmen möchte, der zahlt eben für eine verbindliche Auskunft, auch das geht.

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@vulkanismus

Wer erwischt wird, wird streng bestraft. Nicht wenige sind entlassen worden (von wegen Unkündbarkeit) !

Und das ist auch richtig so. In früheren Zeiten -wir reden hier von dem was in den 50ern, 60ern und 70ern so üblich war- hatte so mancher Finanzbeamter einen lukrativen Nebenerwerb als Helfer in Steuersachen. Besonders pikant war, dass man da auch die an sich anfallenden Einkommensteuern nicht zahlte, ansonsten wäre ja alles aufgeflogen.

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@Privatier59

Natürlich ist es richtig. Das musst Du nicht betonen - er versteht sich von selbst.

Was Du dabei (vermutlich absichtlich) vergisst, dass wieder einmal mit zweierlei Mass gemessen wird.

Ich kenne massenweise Handwerker, von denen nicht einer keine Schwarzarbeit leistet(e).

Milliarden gehen/gingen "an der Steuer vorbei".

Da aber Beamte besondere Privilegien haben, verlieren sie alles, wenn man sie erwischt hat.

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@vulkanismus

Hui, hui, hui! Wenn ich einen Pxxx besuche, wundere ich mich nicht über nackte Damen. In der Kirche würde ich das schon tun.

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@McJoey

Es gibt keine verbindliche Auskunft über die Höhe der AfA.

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Da das Thema Mieteinnahmen deutlich zu komplex für hier ist, empfehle ich dir www.mieteinnahmenversteuern.org

Prinzipiell solltest du dir aber überlegen, einen Steuerberater zu suchen. Denn der kostet dich zwar ein paar Mark, aber er spart dafür auch Geld.

Da das Thema Mieteinnahmen deutlich zu komplex für hier ist

Woher weißt Du das? Jeden Tag hier im Forum?

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@gammoncrack

Danke für die Nachfrage - ja. Aber du kannst mich ja gerne eines besseren belehren!

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@Senco

Bestimmt nicht! Aber die Behauptung ist wirklich voll daneben. Ich bin sicher, dass einigen Kommentatoren das nicht zu komplex ist.

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@gammoncrack

Mir geht es auch nicht um die Kommentatoren. Deren fachliche Kompetenz möchte ich nicht anzweifeln.

Aber das ist nun mal ein sehr breites Thema und da die Übersicht zu behalten ist selbst für ausgebildete Leute schwer. Das kann man nicht auf 5000 Zeichen runter rattern.

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@Senco

Also ist Dir die Darstellung zu komplex. Dann schreib das doch und verallgemeinere nicht, respektive greife anderen Kommentatoren nicht voraus.

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@Senco
Aber das ist nun mal ein sehr breites Thema und da die Übersicht zu behalten ist selbst für ausgebildete Leute schwer.

Das ist ebenso großer Unfug wie eine Seite, in der erklärt werden soll, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und es dann doch nicht getan wird.

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Hast du noch Mark?

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Dass das Thema V+V für D i c h zu komplex ist, erkennt man daran, dass Du diesen schwachsinnigen Link verbreitest.

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@vulkanismus

@vulkanismus: Ich teile Deine Beurteilung des Links.

Eine andere Weisheit des Verfassers Silko Vogt:

Mit dem Durchschnittssteuersatz erhalten Sie eine verlässliche Größe Ihrer steuerlichen Belastung, da hier alle Steuerzonen berücksichtigt werden.

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Bist Du alleiniger Erbe, oder hast Du gemeinschaftlich mit anderen zusammen die Wohnungen geerbt?

Zur versteuerung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist eine von 7 Einkunfstsarten und zählt zu den sog. Überschusseinkünften.Hierbei wird der Überschuss aus den Einnahmen abzüglich der Werbungskosten gebildet:

  • Umsatz (also ALLE Einnahmen)
  • abzüglich abzugsfähiger Ausgaben
  • abzüglich relevanter Pauschbeträge
  • abzüglich steuerlicher Abschreibungen

Das ganze ist in Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

In Deinem Fall vielleicht wichtig: Machst Du in einem Steuerjahr Verlust (z.B. durch die Modernisierungskosten), kannst Du diesen Verlust im Folgejahr als Verlustvortrag geltend machen, also anrechnen lassen. Dies geht mit jeder der sieben Einkunftsarten, jedoch nicht übergreifend. Möglicherweise winken Dir hier mit etwaigen Zuschüssen der KfW gute Steuerersparnisse. (Mein Bauch sagt mir, deutlich mehr als was ein StB kosten würde, bzw. was Du dadurch verlierst, wenn Du keinen StB fragst.)

Welche Pauschbeträge nun steuerlich geltend gemacht werden dürfen, und welche Ausgaben in welcher Höhe angerechnet werden können, das ist häufig vom Einzelfall abhängig, daher tatsächlich zu komplex, um es hier auszuführen. Aber sehr vereinfacht gesagt (und nur um ein paaar Beispiele zu nennen):

  • Betriebskosten, die laut Betriebskostenverordnung (http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html) dem Mieter vertragsgemäß auf die MIete umgelegt werden dürfen, sind grundsätzlich 100% abzugsfähig, undabhängig davon, ob sie auch tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden. Zudem alle Werbungskosten:
  • Kosten im Zusammenhang mit der Mietersuche, Maklerkosten, Inserate, etc.
  • Verwaltungskosten, Bankgebühren, Wartungskosten
  • Versicherungen, Straßenbaugebühren, Grundsteuer, Müllgebühren
  • Lohnkosten und -Vergütungen z.B. für Putzfrau/Hausmeister/Räumdienst
  • Prozess- und Anwaltskosten die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen
  • Kosten im Zusammenhang mit Darlehen, die man für Erhaltungsaufwendungen oder Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nimmt (Schuldzinsen, Gebühren, Kosten für Grundschuld, Notarkosten)
  • Bei geschäftlicher Vermietung (und Zu/Abflussprinzip): Gezahlte Umsatzsteuer
  • Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen (mit EInschränkungen)

Letzteres (Erhaltungsaufwendungen) können wahlweise auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.

Nicht auf einmal abzugsfähig sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und Modernisierung des Objektes selbst stehen, diese müssen über einen längeren Zeitraum abgesetzt werden (z.B. linear über 50 Jahre, jährlich 2%, oder in Sonderfällen degressiv, falls das mal wieder eingeführt wird). Zu den Anschaffungskosten zählen z.B.:

  • Anschaffungskosten (Kaufpreis)
  • Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc.), dazu zählen auch
  • Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 4000 EUR oder 15% des Anschaffungspreises übersteigen22
  • Modernisierungsmaßnahmen allgemein

Nicht abziehbar sind :

  • Rücklagen aller Art
  • Sonderumlagen (ggf. kann man jedoch Ansparabschreibungen tätigen)
  • Ausgaben die alleine auf Kostenabrechnungen mit den Mietern oder der Verwaltung beruhen (NK-Rückzahlung an MIeter, oder NK-Nachzahlung an WEG oder Verwalter)
  • Strafzahlungen und Ordnungsgelder
  • Kautionsrückzahlungen (Die Kaution zählt auch nicht zu den EInnahmen!)

Vermietung an nahe Angehörige

Hallo liebe Leute, ich würde mich gerne weit im Vorfeld einer Vermietung an einen nahen Angehörigen etwas schlau machen wollen und bitte Euch um entsprechende Unterstützung. Ich versuche ein paar Fragen zu stellen auf die ich um kompetente Antworten bitte:

  1. Frage: Mit den nahe Angehörigen ist das so, dass wenn sie Geld haben, dann sind sie bereit auch eine Miete zu zahlen, wenn nicht, dann eben nicht. Was muss man gegenüber dem Finanzamt angeben: a) die tatsächlich gezahlte Miete oder b) die vereinbarte Miete (z.B. Mieter zahlt 10 Monate Miete und 2 Monate nicht. Ist ggü dem Finanzamt die Miete für 10 Monate anzusetzen oder die für 12 Monate, obwohl nur 10 Monate gezahlt worden ist ?).

  2. Frage: Angenommen man vermietet eine Wohnung in einem 2-Familienhaus. Beide Wohnungen sollen der einfachheitshalber gleich gross sein. Auf das Haus lasten Kredite, die abbezahlt werden. Kann die Hälfte der Kreditlast der vermieteten Wohnung gegenüber den Mieteinnahmen (66 % der ortsüblichen Miete) angesetzt werden ? (z.B. wenn 10.000 Euro/a an Kredite abzuzahlen sind, können 5.000 Euro/a der Mieteinnahmen, z.B. 6.000 Euro, gegenüber gestellt werde, so dass nur 1.000 Euro/a versteuert werden müssen ?).

  3. Frage: In welcher Form oder Art muss die eigene Last vorliegen damit man die Ausgaben den Mieteinnahmen gegenüber stellen darf ? (muss es eine Baufinanzierung sein, die man abzutragen hat ?. Kann ein Ratenkredit gegenüber gestellt werden ?. Kann man auch die Last einer Leibrentenzahlung als Ausgaben ansetzen ?).

  4. Frage: Wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung den Ausgaben gleich sind - also kein Gewinn aber auch kein Verlust - muss man das bei der Steuererklärung auch angeben ?.

Vielleicht gibt es da noch etwas zu berücksichtigen was mir noch gänzlich unbekannt ist ?.

Vielen Dank im voraus für Euere Antworten.

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