Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?

5 Antworten

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung ausfüllen und zwar Punkt für Punkt. Wenn Du allerdings die Steuerunterlagen des Erblassers nicht mehr zur Verfügung hast, wird es schwierig.Versuch mal ohne solche Informationen die AfA zu ermitteln. Da Du geerbt hast, mußt Du die AfA des Erblassers übernehmen und überhaupt schützt Unkenntnis vor Strafe nicht. Da kann Dich eine Geldbuße wesentlich teurer kommen als jeder Steuerberater.

Wenn Du allerdings die Steuerunterlagen des Erblassers nicht mehr zur Verfügung hast, wird es schwierig.Versuch mal ohne solche Informationen die AfA zu ermitteln. Da Du geerbt hast, mußt Du die AfA des Erblassers übernehmen

Hier kann durchaus ein Anruf beim FA helfen. Oder man geht beim ersten mal gleich mit allen Unterlagen die man hat persönlich zum FA, genau solche Punkte lassen sich dann bestens klären, auch was im Einzelfall abzugsfähig ist oder nicht, und man riskiert keine Strafe.

Ansonsten ist ein StB durchaus sinnvoll. Hängt aber auch von der Komplexität des Einzelfalls ab. Im vorliegenden Fall würde ich auch dringends dazu raten. Auch deshalb, damit die Erbsache nicht noch zum Verlust wird.

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@McJoey

Als Helfer in Steuersachen engagieren sich Finanzbeamte allenfalls nach Feierabend. Vorher haben sie die Aktenberge vom Schreibtisch zu schaffen. Ich halte es für unrealistisch, dass ein Finanzbeamter sich auf ein längeres Gespräch einlassen wird. Und Recht hat er: Wozu sind Steuerberater denn da?

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@Privatier59

Auch wenn Du Satz eins als Scherz anbringen willst, solltest Du dies nicht tun. Es mag nämlich sein, dass das jemand für bare Münze hält.

Es ist Finanzbeamten strengstens verboten, private Steuerhilfe zu leisten.

Wer erwischt wird, wird streng bestraft. Nicht wenige sind entlassen worden (von wegen Unkündbarkeit) !

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@vulkanismus

Bitte mal auf dem Teppich bleiben. Es ging hierbei nicht um eine (verbotene) Beratungsleistung, sondern um eine Auskunft über ein Anlageverzeichnis, welches das FA sowieso umzuschreiben hat. und weswegen der Sachbearbeiter eh von sich aus nachhaken müsste, wenn etwas in der Steuererklärung unklar ist. Eine reine Verfahrensfrage, keinerlei Enscheidungshilfe. Das erleichtert sogar dem Sachbearbeiter die Arbeit und erspart beiden unnötigen Briefverkehr hin- und her.

Und wer es ganz genau nehmen möchte, der zahlt eben für eine verbindliche Auskunft, auch das geht.

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@vulkanismus

Wer erwischt wird, wird streng bestraft. Nicht wenige sind entlassen worden (von wegen Unkündbarkeit) !

Und das ist auch richtig so. In früheren Zeiten -wir reden hier von dem was in den 50ern, 60ern und 70ern so üblich war- hatte so mancher Finanzbeamter einen lukrativen Nebenerwerb als Helfer in Steuersachen. Besonders pikant war, dass man da auch die an sich anfallenden Einkommensteuern nicht zahlte, ansonsten wäre ja alles aufgeflogen.

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@Privatier59

Natürlich ist es richtig. Das musst Du nicht betonen - er versteht sich von selbst.

Was Du dabei (vermutlich absichtlich) vergisst, dass wieder einmal mit zweierlei Mass gemessen wird.

Ich kenne massenweise Handwerker, von denen nicht einer keine Schwarzarbeit leistet(e).

Milliarden gehen/gingen "an der Steuer vorbei".

Da aber Beamte besondere Privilegien haben, verlieren sie alles, wenn man sie erwischt hat.

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@vulkanismus

Hui, hui, hui! Wenn ich einen Pxxx besuche, wundere ich mich nicht über nackte Damen. In der Kirche würde ich das schon tun.

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@McJoey

Es gibt keine verbindliche Auskunft über die Höhe der AfA.

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Da das Thema Mieteinnahmen deutlich zu komplex für hier ist, empfehle ich dir www.mieteinnahmenversteuern.org

Prinzipiell solltest du dir aber überlegen, einen Steuerberater zu suchen. Denn der kostet dich zwar ein paar Mark, aber er spart dafür auch Geld.

Da das Thema Mieteinnahmen deutlich zu komplex für hier ist

Woher weißt Du das? Jeden Tag hier im Forum?

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@gammoncrack

Danke für die Nachfrage - ja. Aber du kannst mich ja gerne eines besseren belehren!

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@Senco

Bestimmt nicht! Aber die Behauptung ist wirklich voll daneben. Ich bin sicher, dass einigen Kommentatoren das nicht zu komplex ist.

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@gammoncrack

Mir geht es auch nicht um die Kommentatoren. Deren fachliche Kompetenz möchte ich nicht anzweifeln.

Aber das ist nun mal ein sehr breites Thema und da die Übersicht zu behalten ist selbst für ausgebildete Leute schwer. Das kann man nicht auf 5000 Zeichen runter rattern.

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@Senco

Also ist Dir die Darstellung zu komplex. Dann schreib das doch und verallgemeinere nicht, respektive greife anderen Kommentatoren nicht voraus.

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@Senco
Aber das ist nun mal ein sehr breites Thema und da die Übersicht zu behalten ist selbst für ausgebildete Leute schwer.

Das ist ebenso großer Unfug wie eine Seite, in der erklärt werden soll, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und es dann doch nicht getan wird.

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Hast du noch Mark?

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Dass das Thema V+V für D i c h zu komplex ist, erkennt man daran, dass Du diesen schwachsinnigen Link verbreitest.

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@vulkanismus

@vulkanismus: Ich teile Deine Beurteilung des Links.

Eine andere Weisheit des Verfassers Silko Vogt:

Mit dem Durchschnittssteuersatz erhalten Sie eine verlässliche Größe Ihrer steuerlichen Belastung, da hier alle Steuerzonen berücksichtigt werden.

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Bist Du alleiniger Erbe, oder hast Du gemeinschaftlich mit anderen zusammen die Wohnungen geerbt?

Zur versteuerung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist eine von 7 Einkunfstsarten und zählt zu den sog. Überschusseinkünften.Hierbei wird der Überschuss aus den Einnahmen abzüglich der Werbungskosten gebildet:

  • Umsatz (also ALLE Einnahmen)
  • abzüglich abzugsfähiger Ausgaben
  • abzüglich relevanter Pauschbeträge
  • abzüglich steuerlicher Abschreibungen

Das ganze ist in Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

In Deinem Fall vielleicht wichtig: Machst Du in einem Steuerjahr Verlust (z.B. durch die Modernisierungskosten), kannst Du diesen Verlust im Folgejahr als Verlustvortrag geltend machen, also anrechnen lassen. Dies geht mit jeder der sieben Einkunftsarten, jedoch nicht übergreifend. Möglicherweise winken Dir hier mit etwaigen Zuschüssen der KfW gute Steuerersparnisse. (Mein Bauch sagt mir, deutlich mehr als was ein StB kosten würde, bzw. was Du dadurch verlierst, wenn Du keinen StB fragst.)

Welche Pauschbeträge nun steuerlich geltend gemacht werden dürfen, und welche Ausgaben in welcher Höhe angerechnet werden können, das ist häufig vom Einzelfall abhängig, daher tatsächlich zu komplex, um es hier auszuführen. Aber sehr vereinfacht gesagt (und nur um ein paaar Beispiele zu nennen):

  • Betriebskosten, die laut Betriebskostenverordnung (http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html) dem Mieter vertragsgemäß auf die MIete umgelegt werden dürfen, sind grundsätzlich 100% abzugsfähig, undabhängig davon, ob sie auch tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden. Zudem alle Werbungskosten:
  • Kosten im Zusammenhang mit der Mietersuche, Maklerkosten, Inserate, etc.
  • Verwaltungskosten, Bankgebühren, Wartungskosten
  • Versicherungen, Straßenbaugebühren, Grundsteuer, Müllgebühren
  • Lohnkosten und -Vergütungen z.B. für Putzfrau/Hausmeister/Räumdienst
  • Prozess- und Anwaltskosten die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen
  • Kosten im Zusammenhang mit Darlehen, die man für Erhaltungsaufwendungen oder Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nimmt (Schuldzinsen, Gebühren, Kosten für Grundschuld, Notarkosten)
  • Bei geschäftlicher Vermietung (und Zu/Abflussprinzip): Gezahlte Umsatzsteuer
  • Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen (mit EInschränkungen)

Letzteres (Erhaltungsaufwendungen) können wahlweise auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.

Nicht auf einmal abzugsfähig sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und Modernisierung des Objektes selbst stehen, diese müssen über einen längeren Zeitraum abgesetzt werden (z.B. linear über 50 Jahre, jährlich 2%, oder in Sonderfällen degressiv, falls das mal wieder eingeführt wird). Zu den Anschaffungskosten zählen z.B.:

  • Anschaffungskosten (Kaufpreis)
  • Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc.), dazu zählen auch
  • Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 4000 EUR oder 15% des Anschaffungspreises übersteigen22
  • Modernisierungsmaßnahmen allgemein

Nicht abziehbar sind :

  • Rücklagen aller Art
  • Sonderumlagen (ggf. kann man jedoch Ansparabschreibungen tätigen)
  • Ausgaben die alleine auf Kostenabrechnungen mit den Mietern oder der Verwaltung beruhen (NK-Rückzahlung an MIeter, oder NK-Nachzahlung an WEG oder Verwalter)
  • Strafzahlungen und Ordnungsgelder
  • Kautionsrückzahlungen (Die Kaution zählt auch nicht zu den EInnahmen!)

Dach neu decken - finanzielle Ideen gesucht.

Hallo

Wir haben vor ein paar wenigen Jahren ein altes Haus gekauft (Null-Wert beim Finanzamt). Da ich es aber gewohnt bin aus Kac.. BonBons zu machen, war das für mich kein Problem. Zu diesem Zeitpunkt war die finanzielle Welt auch noch in Ordnung und ein Zukunftsplan für die Arbeiten war geschmiedet. Nötige Modernisierungen wurden zum großen Teil erledigt und einige Wohnungen wurden auch vermietet.

Das alles wurde bis jetzt ohne Kredite oder ähnlichem geschafft. Mittlerweile bekommen wir aber leider Harz IV und Arbeitsstellen sind nicht in Sicht. Die Mieteinnahmen für die vermietete Wohnungen werden in voller Höhe dem Lebensunterhalt angerechnet. (Ganz, ganz toll.) Es muss jetzt unbedingt das Dach gemacht, bzw. repariert werden. Auch wenn ich 98 % der Arbeiten am Haus selber mache, bleiben die Materialkosten. Aber wie finanzieren? Abzahlen wäre auch nicht das Problem, bis zu einem bestimmten monatlichen Betrag. Ev. einen Baukredit, aber das mit Harz IV? Zudem brauchen wir keine 50.000 €. Bei dem Betrag geht´s aber wohl erst los. (Wir hatten uns vor dem Hauskauf schon mal erkundigt was machbar ist.)

Für´s benötigte Baumaterial sparen ist für diese Größenordnung ist auch nicht möglich. Wovon auch? Selbst wenn ich monatlich 100 € beiseite lege.

Ich überlege schon seit Monaten nach einer Lösung und komm auf keine vernünftige Idee. Aus der Familie anpumpen kann ich auch keinen.

Irgendwie muss es doch eine legale Möglichkeit geben, um das Dach reparieren zu können. Zudem befürchte ich, das ich für´s Dach auch mal einen gelernten Profi dazu holen muss.

Gibt´s denn keine finanzielle Möglichkeit bei Harz IV? Hat wer einen Tipp, den vielleicht nur die Eingeweihten kennen?

Gruß Nino

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darf das finanzamt ein geldgeschenk an mich als einkommen anrechnen?

bin zu 80% schwerbehindert, mein lohn und rente zusammen ergeben 1100 euro netto, nach abzug aller kosten, miete, heizung, strom etc. verbleiben mir nur 67 euro im monat zum leben, da meine mutter mit 86 jahren noch lebt kann ich auch kein harz4 aufstocken, sie soll mir geld geben, so überweist sie mir regelmäßig geld von ihrer kleinen rente, damit ich mir was zu essen kaufen kann. da ich lohnsteuer jahresausgleich machen muß, verrechnet das finanzamt dieses geld bei mir als zusätzliches einkommen ( meine mutter hat dafür ja schon einmal steuer gezahlt. meine kosten für medikamente, brille, kilometergeld werden nicht berücksichtigt, lohnt nicht laut finanzamt sachbearbeiter. ich muss diesen monat 500 euro nachzahlen, steuern für das geld mit dem meine mutter mich unterstütz. ich stehe jeden morgen um 4 uhr auf nehme meine hand voll medikamente und gehe zu meinem schwerbehinderten arbeitsplatz, arbeite oft unter schmerzen, will aber niemandem zur last fallen. Darf das finanzamt das geld das meine mutter mir gibt, um mir davon was zum essen zu kaufen einfach so als einkommen versteuern? jeder harz4 empfänger hat knapp 400 euro zum leben ich nur 67 euro, werde ich zu recht dafür bestraft das ich trotz meiner krankheit arbeite? danke für info, kann mir keinen lohnsteuerberater leisten, wohne mit 45 jahren wieder bei meiner mutter da ich mir selber keine wohnung mehr leisten kann, bitte um info vielen dank im vorraus

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Soll man ein vermietetes Haus renovieren oder verkaufen?

Meine Mutter, meine Schwester und ich haben ein Einfamilien Haus von meinem verstorbenen Vater geerbt. Das Haus steht in Einbeck, ist 40 Jahre alt und mein Vater hatte das vermietet. Meine Mutter (Renterin) und meine Schwester (40 Jahre, Bäckerin) wohnen im 2 Familien Elternhaus bei Hildesheim. Ich selbst wohne zur Miete in Hamburg und verdiene ganz gut.

Nun haben die Mieter das Haus in Einbeck gekündigt, da beide auch sehr alt sind und in ein Altenheim möchten. Bei der Abnahme habe ich mich gefragt, wie man da eigentlich wohnen konnte... Alles 40 Jahre alt, außer die Heinzug, die ist 10 Jahre alt. Sonst ist das Haus eigentlich okay, aber eben alt.

Nun haben mir meine Mutter und meine Schwester freie Hand gegeben, das Beste aus dem Haus zu machen. Bei den folgenden Möglichkeiten und anschließenden Ratschlägen von Euch, bitte keine Ratschläge zum Thema Erbstreitereien. Wir möchten uns schwerpunktmäßig auf die Steuern konzentrieren. Das Haus wurde im aktuellen Zustand mit Grundstück auf 100.000 Euro geschätzt.

Ich sehe hier 5 Möglichkeiten:

  1. Das Haus im aktuellen alten Zustand möglichst schnell verkaufen

  2. Das Haus in einen guten Zustand bringen (lasse ich auf meine Kosten machen, weil meine Mutter und Schwester kein Geld haben) und anschließend gut verkaufen

  3. Dieser Punkt ist wie Punkt 2, allerdings schenken mir meine Mutter und meine Schwester vorher ihren Anteil

  4. Das Haus in einen sehr guten Zustand bringen (lasse ich wieder auf meine Kosten machen) und anschließend vermieten

  5. Dieser Punkt ist wie Punkt 4, allerdings schenken mir meine Mutter und meine Schwester vorher ihren Anteil

Nehmen wir einmal an ich zahle pro Jahr 20.000 Euro Lohnsteuern, habe einiges auf der hohen Kante und möchte geschickt in das Haus investieren, um das maximale herauszuholen. Jetzt gehen wir einmal von folgenden zu den 5 Möglichkeiten passenden Käufern und Mietern aus.

  1. Jemand kauft das Haus für 100.000 Euro. Fertig.

  2. Ich investieren 20.000 Euro in das Haus und jemand kauft das Haus für 120.000 Euro. (Ja, ich weiß, vielleicht kauft es keiner für 120.000 Euro usw - es ist nur ein fiktives Beispiel für ein Steuerverständnis) Kann ich die 20.000 Euro irgendwie von der Steuer absetzen? Also genauso wie gleich bei Punkt 5? Wenn ja, gibt es einen steuerlichen Unterschied zwischen 2. und 3.?

  3. Wie Punkt zwei. Allerdings andere Steuererstattungen?

  4. Ist wohl der komplizierteste von allen... keine Ahnung...

  5. Ich investiere dieses Jahr 20.000 Euro in das Haus. Die kann ich zu 100% absetzen, d.h. am Jahresende bekomme ich diese mit der Lohnsteuer nächstes Jahr zurück, d.h. ich habe nach der Steuererstattung "gefühlt" gar nichts ausgegeben? Nächstes Jahr vermiete ich es und investiere erneut meine Lohnsteuern in das Haus und auch die Mieteinnahmen fließen wieder direkt in das Haus, so dass es dann Jahr für Jahr aufgewertet wird...

Ich bin gespannt auf Eure Ideen und Ratschläge

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Wie berechne ich die Fünftelregelung für meine Abfindung, die ich 2016 bekomme?

Hallo Leute,

ich habe auf dieser Seite ein Rechenbeispiel zur Abfindungs-kalkulation gesehen:

http://www.vlh.de/arbeiten-pendeln/beruf/sind-fuer-eine-abfindung-steuern-faellig.html

Ich wollte das auch für mich ausrechnen und bin mir nicht sicher ob ich das richtig gemacht habe.

Ich werde die Abfindung annehmen und in die USA gehen. Das 2016 erhaltene Gehalt in den USA werde ich durch das Doppelbesteuerungsabkommen nur in USA versteuern. Die deutsche Abfindung und die Mieteinnahmen für meine Wohnung natürlich nur in Deutschland.

Bei mir sieht es 2016 folgendermaßen aus:

Mieteinnahmen in DE 2016 (erwartet): 14520 Euro Abfindung Januar 2016: 51000 Euro Deutsches Gehalt 2016 (für AG in DE): 0 Euro

Punkt 1.) Jahreseinkommen: 14520 Euro 1/5 Abfindung: 10200 Euro zu verst. Einkommen: 24720 Euro Steuerbetrag (ohne Kirche, Steuerklasse 1): 2775 Euro

Punkt 2.) Jahreseinkommen ohne Abf: 14520 Steuerbetrag: 424 Euro

Punkt 3.) Differenz aus 1 und 2: 2775 Euro - 424 Euro = 2351 Euro zu versteuern für Abfindung: 2351 Euro x 5 = 11755 Euro

Gesamt zu versteuern für 2016: 11755 + 424 Euro = 12179 Euro

Falls ich die Fünftelregelung nicht anwende, komme ich auf folgenden Steuersatz:

Jahreseinkommen: 14520 Euro Abfindung Januar 2016: 51000 Euro gesamt zu versteuern: 65520 Euro Steueranteil (Klasse 1, ohne Kirche): 16205 Euro

Ersparnis Fünftelregelung zu Nicht-Fünftelregelung:

16205 Euro - 12179 Euro = 4026 Euro

Fragen:

1.) Habe ich das richtig gerechnet?

2.) Wo muss ich hier die Steuerklasse 6 anwenden? In meiner Rechnung von oben taucht sie nicht auf.

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