Wie komme ich mittelfristig an eine " für mich finanzierbare " Baufinanzierung ?

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4 Antworten

Ein paar generelle Aussagen:

Bausparkredite führen idR zu einer maximalen monatlichen Belastung wegen der kurzen Kreditlaufzeit (und somit hohen Tilgung). Die monatliche Belastung liegt für ca. 11 Jahre bei etwas 1 % der Kreditsumme. Man muss also gleich hier vor Vertragsabschluss einhaken und nach längeren Kreditlaufzeiten fragen. Vielleicht hast Du Glück und bereits genau diese längeren Kreditlaufzeitmöglichkeiten abgeschlossen.

Bausparkredite werden gerne von Sparkassen und Beratern empfohlen, weil es sofort eine hohe Abschlussprovision gibt. Diese sofortige Provision motiviert die Berater zu einer einseitigen Sicht der Dinge, denn das große Problem für Dich entsteht erst in ca. 5 - 8 Jahren!

Die Berechnung mit 10-jähriger Zinsbindungszeit wäre aus heutiger Sicht (bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau) bei einer sehr langen Kreditlaufzeit (= niedrige Tilgungquote) aufgrund der gewünschten niedrigen Monatsbelastung eine Falschberatung. Die Zinsanpassung nach 10 Jahren kann bei auf ein Normalniveau gestiegenen Kapitalmarkt grausam hoch sein und es besteht ein aktutes Verlustpotential für das Haus (und Eigenkapital). Eine anfänglich 1 %ige Tilgungsquote bedeutet bei heutigem Zinsniveau einer Rückzahlungszeit von über 40 Jahren, dann seid Ihr über 70 Jahre alt. Du brauchst eine anfängliche Tilgung von ca. 2 % p.a und eine mindestens 25-jährige Zinsfestschreibung (mit Sondertilgungsmöglichkeiten von mind. 5 %).

Das Kindergeld sollte planerisch für die Kinder verfügbar bleiben, wenn sie in die Schule kommen und dort entsprechend die Zukunft der Kinder fördern. Es sollte - auch moralisch gesehen - niemals in die verfügbare Liquidität ür die Baufinanzierung einbezogen werden!

Im übrigen habe ich die Befürchtung, dass Du die jährlichen Betriebskosten eines Hauses gegenüber einer Eigentumswohnung unterschätzt. Diese Kosten sind bei gleicher Wohnfläche um schätzungsweise 15 - 30 % höher.

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Onno88 12.09.2012, 12:59

hi, erstmal danke für die antwort ! vielleicht habe ich meine frage nicht gut genug formuliert ! es geht mir eigentlich um meine weitere strategie ! das haus mit dem kaufpreis von 179k war nur nen bsp. für meine wohngegend ! jetzt mir etwas zu kaufen hätte meiner meinung nach wenig sinn ( würde mich zu sehr finanziell beschneiden ! )

meine zinsbindung endet ende 2015, sodass ich danach 22k offen habe ( wenn ich den 1. bsv nutze, bzw. nur mein geld raus ziehe ) mit dem zinslosen kredit wäre ich bei der bank komplett raus ( den zinslosen nehme ich nur für die wohnung um auf 0€ zu kommen, fürs haus kommt der nicht in frage )! die 20.000 zahle ich den in 3-4 jahren zurück ! dann sind wir in 2018/19 ! wie spare ich mir bis dahin genug für nen häuschen zusammen ? ich gehe mal davon aus das ich die wohnung zu dem zeitpkt. für ca. 70k los werde was ich dann als eigenkapital nutzen werde ( vermieten will ich nicht ) zahle ich weiter viel in den bsv um zinsen zu sichern oder stecke ich alles/größten teil auf ein tagesgeld ? wenn der bvs voll wäre hätte ich quasi 20k+70k ( wohnungsverkauf ) und die option von 30k zu ca. 3%

2018 bin ich 35 jahre alt, das haus soll spätestens zur rente abbezahlt werden !

sind kredite mit 30jahren laufzeit und volltilgung zu empfehlen ?

du schreibst von höheren nebenkosten beim haus, die habe ich mit 300€/monat kalkuliert ! falsch ?! zahle im mo 230€ inkl. inst./rücklage ( bekomme aber jährlich ca. 200 wieder zurück

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LittleArrow 12.09.2012, 15:10
@Onno88

den zinslosen nehme ich nur für die wohnung um auf 0€ zu kommen

Das ist für diesen ersten Planungsabschnitt eine gute Idee, da Du dann ohne den Stress mit einer laufenden Bankfinanzierung Deine ETW verkaufen kannst. Meistens kann die ETW erst nach dem Hauskauf verkauft werden und das in der ETW gebundene Eigenkapital ist bis zum Verkauf blockiert.

sind kredite mit 30jahren laufzeit und volltilgung zu empfehlen ?

Ja, wenn Du heute abschließen würdest (oder wenn beim Kauf die Zinssituation für Baufinanzierungen so ist wie heute). In meiner Tabelle findest Du die für eine gewünschte Kreditgesamtlaufzeit erforderliche Tilgungsquote bei einem gegebenen Kreditzins: http://www.finanzfrage.net/media/fragen-antworten/bilder/152263/0_big.jpg.

Unsicher ist für Dich (und uns), wie in 6 Jahren das Zinsniveau sein wird. Daher ist der heutige Abschluss eines BSV eine Risikovorsorge gegen steigende Zinsen im Zeitpunkt+6 Jahre. Allerdings unbestritten: die Guthabenverzinsung ist mickerig (allerdings wird sie manchmal mit einer Zinsprämie aufgepeppt, wenn auf den Bausparkredit verzichtet wird) und evtl. die hohe monatliche Belastung. Daher nur einen Teil in den BSV stecken und zusätzlich ordentlich Eigenkapital - derzeit auf einem gut verzinslichen Tagesgeldkonto - ansparen. Du brauchst einen großen Teil des Eigenkapitals beim Hauskauf als Barmittel, um vorallem die Kaufnebenkosten, die Renovierung des Hauses, den Umzug und die Mobiliaranpassung zahlen zu können, sowie immer eine Reserve von mind. 3 Monatsnettogehältern.

Nutze auch die Möglichkeit der Anlage von vermögenswirksamen Leistungen, die spätestens in 7 Jahren verfügbar sind. Unentschlossen bin ich, ob ich Dir in der momentanen Weltbörsensituation dazu raten sollte, ca. 10 - 15 % Deiner monatlichen Sparrate in ein oder zwei globale Aktienfonds zu stecken, um eine bessere Rendite als ca. 2 % p.a. zu erzielen, weil ja immer auch ein Kursrisiko besteht. Aber Du hättest auch eine Kurssteigerungschance!

nebenkosten beim haus, die habe ich mit 300€/monat kalkuliert!

Einen höheren Wert als bei Deiner ETW anzusetzen ist richtig. Ferner ist die Energiepreisentwicklung für die Heizung schwer abzuschätzen! Bei einem eigenen konventionellen Haus ist der Energieverbrauch meistens höher als bei einer ETW, aber bei einem modernisierten kann er auch niedriger sein.

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warum 2ter BSV? Ein BSV hat verdammt hohe Tilgungsraten (meist rund 8% anfängliche Tilgung) und sorgt damit für eine hohe Belastung, ist dafür aber schnell (ca. 10 Jahre) abbezahlt.

Würde an Eurer stelle also EK ansparen auf Tagesgeld und Festgeld,

Basis:

  1. Gesamtpreis Abschätzung = 200.000€ zzgl 20.000€ Kaufnebenkosten zzgl 10.000€ neue Ausstattung zzgl. 10.000€ reservere = 240.000€ Gesamtkosten (ganz grob, bitte genauer Rechnen falls möglich: alleine für eine neue Küche gehen schnell 10.000€ drauf, ebenso für ein neues Bad)
  2. Finanzierung nur max. 80%, also 160.000€
  3. Eigenmittel (inkl. BSV) benötigt von 80.000€

ergibt mögliche variante 1:

  • BSV1 = 50.000€, davon 25.000€ als Kredit möglichst ohne Grundschuldabsicherung: ergibt bei 4% Zinsen und 8% Tilgung eine Rate von 250€ monatlich
  • Zinsloses Darlehen der Eltern 20.000€ möglcihst erst im Anschluss der Tilgung des BSV1 tilgen mit der selben Rate = 250€ imMmonat
  • würden nur noch 10.000€ Tagesgeld+Festgeld fehlen um die 80.000€ EK voll zu bekommen
  • die 160.000€ würden bei 5% Zinsen (angenommen) mit 20Jahre Sollzinzbindung und 2% tilgung eine Rate von 933,33€ monatlich ergeben
  • dieses rechenbeispiel wäre mit eine monalichen Rate von 1183€ auf 20 jahre
  • nach 20Jahre wäre BSV + Schwiegereltern getilgt und die Restschuld bei 50.000€

variante 2: Falls Ihr mehr EK zusammen sparen könnt, reduziert sich das Darlehen und damit die Raten. Beispiel 100k EK (50k BSV + 20k Schwiegereltern + 30k Tages/Festgeld):

  • Darlehen 140.000€ bei dann nur noch 4,8% Zinsen und 2% Tilgung ergibt eine Rate von 793,33 monatlich (Restschuld nach 20 jahre ca. 46.275€)
  • gesamtbelastung 250+794 = 1044€ monatlich

variante 2plus: 100k EK und nur 1% Tilgung:

  • Darlehen 140.000€ bei dann nur noch 4,8% Zinsen und 1% Tilgung ergibt eine Rate von 676,67 monatlich (Restschuld nach 20 jahre ca. 93.100€ !!!!)
  • gesamtbelastung 250+677 = 927€ monatlich

BITTE beachtet aber die laufenden Kosten für ein Haus, die werdeb höher sein als für eine Eigentumswohnung, selbst wenn der Verwalter wegfällt! Außerdem sollten reserven neu gebildet werden für unvorhergesehenes und reparaturen+instalthaltung

Ob man die Wohnung dann verkauft oder vermietet kommt auf Eure Risikoneigung und vefügbaren mittel drauf an: denn Vermietung kann auch (mal) sehr negative Erträge bringen!

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Onno88 12.09.2012, 10:03

der 1. bsv wurde als zinssicherung für die wohnung abgeschlossen, mit dem kapital und dem zinslosen kredit der schwiegereltern hätte ich die wohnung bezahlt ! den 2. bsv habe ich eigentlich für 2020 abgeschlossen, weil der hauskauf zu dem zeitpuknt geplant war ! würde derzeit unser " traumhaus" für 179k + nebenkosten kaufen können + renovierung, also insg. ca 205.000€, wenn ich die wohnung jetzt verkaufe ( ich weiss das es immer dauert bis man küfer findet ! ) hätte ich daraus ca. 15k + 20k aus dem bsv+ eigenkapital. war damit auch schon bei der sparkatze ( aus neugier ), der hat mir aus 10jahre bindung 850€ rate ausgerechnet + nen bsv von 300.- /mon. ! das ist mir im mom eindeutig zu teuer ! die frage von mir ist ja eigentlich wie ich sinnvoll strategisch weiter vorgehe

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MadRampage 12.09.2012, 11:12
@Onno88

heute ist der Zins sehr niedrig, selbst 15Jahre sind für 3% zu haben, was die Finanzierung erheblich verbilligt. Rechne mal selbst mit: http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

mit der ETW hast du mehrere optionen:

  • ein BSV kann Sinn machen, weil dessen Zinsen unabhängig vom Rang sind und kleinere Darlehen bis 30k€ ohne Grundschuldeintragung machbar sind.
  • aus steuerlichen Gründen das zinslose darlehen für die Eigene immobilie verwenden und ein normales bank-darlehen für die vermietete ETW
  • ob die ETW gehalten werden kann und/oder soll wäre die Frage:
    • ETW jetzt verkaufen für 75.000€ - Restschuld 50.000€ - Vorfälligkeitsenschädigung 5000€ - SteuerAufGewinn = 15€ Verkaufserlös , dazu bsv auf 30k€ kürzen plus 20€ EK plus 20k€ zinsoles Familiendarlehen = 85k€ EK für den Kauf jetzt
    • ETW behalten: dann versuchen die restlichen 40.000€ Darlehen als tilgungsloses Darlehen weiter laufen lassen: damit sollte diese vermietet ein PLUS erwirtschaften. BSV plus Familienkredit wären dann auch für die selbstgenutzes Haus einsetztbar

TIPP: Würde bei niedrigen Zinsen mind. 15 Jahre diese festschreiben, weil man darf als privatkunde nach 10Jahren kostenfrei aus dem Vertrag raus währen die Bank die vollen 15Jahre leisten muss: Man hat Zeit für eine Anschlussfinanzierung. Weil in 10Jahren i.d.R. nur wenig getilgt wird, kann es dann zu einem Problem werden falls die Zinsen bei 8% liegen ....

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MadRampage 12.09.2012, 11:19
@Onno88

also laut http://www.fmh.de/ bekomt man heute 200.000€ Darlehen mit 10Jahren zinsbindung ab 590€ monatliche Rate (bei nur 1% Tilgung und entsprechend hoher Restschuld) - da sind die 850€ monatliche Rate der Sparkasse für nur 160.000€ sehr viel!

rate aber dringend zu längerer Zinsbindung von min. 15Jahre, besser 20Jahre und Tilgung möglichst bei 2% oder gar 3% statt nur 1%

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Auch hier mein Tipp: Vereinbare einen Termin bei deiner Verbraucherzentrale, informiere sie jedoch, um was es geht, damit du sofort den Fachmann/Fachfrau für deine Fragen triffst. Die sind unabhängig und wollen dir nichts verkaufen. Für den Kredit solltest du dir bei denen auch gleich das BAufinanzierungsheft und das Buch über Immobilienerwerb kaufen.

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Wirklich sinnvoll wäre, wenn Sie mit einem Finanzierungsberater persönlich das ganze besprechen.

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