Wie kann man grob überschlagen ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage rechnen könnte?

7 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Die Frage ist einfach unbeantwortbar:

Die Rendite einer Anlageimmobilie setzt sich zusammen aus der laufenden Rendite und der zu erwartenden Wertsteigerung.

Beides ist nicht nur am Status "Kleinstadt" festzumachen. Schau mal bei Immobilienscout24 herein wie unterschiedlich Immobilien in Kleinstädten bewertet werden. Das ist doch abhängig von der Region.

Im Großraum München beispielsweise sind auch Kleinstadtimmobilien vergleichsweise teuer. Da sind die Menschen bereit, auch weite Strecken zur Arbeit zu fahren um bezahlbaren Wohnraum zu haben. In manchen ostdeutschen Bundesländern gehen selbst Anlageimmobilien mit laufenden Renditen von über 10% nicht weg. Zu düster sind da die Zukunftsaussichten.

Der Vervielfältigen Kaufpreis zu Nettomiete ist zwar für den Vergleich mit anderen Angeboten am Ort ein Anhaltspunkt. Dieser Anhaltspunkt ist aber sehr grob. Man darf nie den Blick dafür verlieren, ob die derzeit erzielten Mieten wirklich angemessen und ortsüblich sind und, wie der bauliche Zustand der Sache ist.

Danke für die Hinweise. Ich komme bei dem aktuell in Frage kommenden Objekt auf einen Faktor von 25. Das Objekt (Mehrfamilienhaus) ist zwar saniert und in gutem Zustand. Aber dieser Faktor scheint mir deutlich überzogen angesichts der Region und ihrer Entwicklungsmöglichkeiten.

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@lohepudel

Ohne die Lage vor Ort zu kennen ist das natürlich sehr schwierig zu bewerten. Allerdings ist der Faktor 25 schon Großstadtniveau. Da muß schon alles stimmen um so etwas zu rechtfertigen. Wie sieht es denn mit der Bevölkerungsentwicklung in dieser Kleinstadt aus? Wenn die stagniert oder gar rückläufig ist, wäre ich mit Anlageimmobilien sehr vorsichtig.

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@lohepudel

Der Faktor 25 bedeutet = nicht erwerben! Egal ob Kleinstadt, Großstadt, Pusemuckel oder New York.

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Danke für den Stern!

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Und werden Nebenkosten im Kaufpreis mit berücksichtigt?

Bei einer Kapitalanlage musst Du natürlich auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen, also "Ja". Und zu den Kaufnebenkosten gehören aus meiner Sicht dann auch die Einstandskosten für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen, sowie der erkennbare Instandhaltungsrückstau generell bei Immobilien.

Die fehlende Berücksichtigung von laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei Deiner obigen Formel zeigt also schon deren Schwäche und mangelnde Brauchbarkeit.

Im übrigen findest Du auf dieser FF-Seite unter "Auch interessant" viele weitere Fragen mit vielen Antworten zu Deiner persönlichen Frage. 

Wie schwer deine Frage zu beantworten ist, zeigt ein Blick in die Vergangenheit.

Wer vor 15 Jahren die Frage gestellt und als Antwort ein KMV, also ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20, wenigstens aber 25, also eine jährlich Rendite von 5 %, wenigstens aber 4 % auf den Kaufpreis (abhängig von der Lage) als Antwort bekommen hätte, hätte gezielt dort investiert, wo in den letzten 15 Jahren die Rendite eher gering war.

Heute empfinden viele Orte mit hoher Rendite, weil dort scheinbar bis in alle Ewigkeit keiner leben will, weniger spannend als Großstädte, in denen die Rendite nach Kosten aufgrund der explodierten Preise von Anfang an negativ ist.

Was in welcher Zukunft die richtige Entscheidung ist, hängt von Entwicklungen in der Zukunft ab, die vorherzusehen unmöglich ist.

Du hast in der Kleinstadt also eine Bevölkerungsentwicklung, die dazu führen kann, dass die Infrastruktur immer schlechter und teurer wird und die wenigen, die zurück gehen in einen Ortsteil der Nachbarort ziehen, in dem vieles richtig gemacht wurde. Es kann aber auch durch einen Bürgermeister oder weil dann in Großstädten keiner mehr leben will ganz anders kommen.

Das einzige, das bei Immobilieninvestments sicher ist, ist der Fakt, dass die Immobilie älter wird.

Hohe Renditen sind oft ein Hinweis auf hohen Instandhaltungsrückstand, in einer absehbaren Zukunft schlechte Vermietbarkeit oder eine schwierige Mieterstruktur.

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