Wie kann man grob überschlagen ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage rechnen könnte?

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7 Antworten

Die Frage ist einfach unbeantwortbar:

Die Rendite einer Anlageimmobilie setzt sich zusammen aus der laufenden Rendite und der zu erwartenden Wertsteigerung.

Beides ist nicht nur am Status "Kleinstadt" festzumachen. Schau mal bei Immobilienscout24 herein wie unterschiedlich Immobilien in Kleinstädten bewertet werden. Das ist doch abhängig von der Region.

Im Großraum München beispielsweise sind auch Kleinstadtimmobilien vergleichsweise teuer. Da sind die Menschen bereit, auch weite Strecken zur Arbeit zu fahren um bezahlbaren Wohnraum zu haben. In manchen ostdeutschen Bundesländern gehen selbst Anlageimmobilien mit laufenden Renditen von über 10% nicht weg. Zu düster sind da die Zukunftsaussichten.

Der Vervielfältigen Kaufpreis zu Nettomiete ist zwar für den Vergleich mit anderen Angeboten am Ort ein Anhaltspunkt. Dieser Anhaltspunkt ist aber sehr grob. Man darf nie den Blick dafür verlieren, ob die derzeit erzielten Mieten wirklich angemessen und ortsüblich sind und, wie der bauliche Zustand der Sache ist.

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Kommentar von lohepudel
03.06.2017, 14:03

Danke für die Hinweise. Ich komme bei dem aktuell in Frage kommenden Objekt auf einen Faktor von 25. Das Objekt (Mehrfamilienhaus) ist zwar saniert und in gutem Zustand. Aber dieser Faktor scheint mir deutlich überzogen angesichts der Region und ihrer Entwicklungsmöglichkeiten.

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Kommentar von Privatier59
06.06.2017, 15:16

Danke für den Stern!

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Wie schwer deine Frage zu beantworten ist, zeigt ein Blick in die Vergangenheit.

Wer vor 15 Jahren die Frage gestellt und als Antwort ein KMV, also ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20, wenigstens aber 25, also eine jährlich Rendite von 5 %, wenigstens aber 4 % auf den Kaufpreis (abhängig von der Lage) als Antwort bekommen hätte, hätte gezielt dort investiert, wo in den letzten 15 Jahren die Rendite eher gering war.

Heute empfinden viele Orte mit hoher Rendite, weil dort scheinbar bis in alle Ewigkeit keiner leben will, weniger spannend als Großstädte, in denen die Rendite nach Kosten aufgrund der explodierten Preise von Anfang an negativ ist.

Was in welcher Zukunft die richtige Entscheidung ist, hängt von Entwicklungen in der Zukunft ab, die vorherzusehen unmöglich ist.

Du hast in der Kleinstadt also eine Bevölkerungsentwicklung, die dazu führen kann, dass die Infrastruktur immer schlechter und teurer wird und die wenigen, die zurück gehen in einen Ortsteil der Nachbarort ziehen, in dem vieles richtig gemacht wurde. Es kann aber auch durch einen Bürgermeister oder weil dann in Großstädten keiner mehr leben will ganz anders kommen.

Das einzige, das bei Immobilieninvestments sicher ist, ist der Fakt, dass die Immobilie älter wird.

Hohe Renditen sind oft ein Hinweis auf hohen Instandhaltungsrückstand, in einer absehbaren Zukunft schlechte Vermietbarkeit oder eine schwierige Mieterstruktur.

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Und werden Nebenkosten im Kaufpreis mit berücksichtigt?

Bei einer Kapitalanlage musst Du natürlich auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen, also "Ja". Und zu den Kaufnebenkosten gehören aus meiner Sicht dann auch die Einstandskosten für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen, sowie der erkennbare Instandhaltungsrückstau generell bei Immobilien.

Die fehlende Berücksichtigung von laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei Deiner obigen Formel zeigt also schon deren Schwäche und mangelnde Brauchbarkeit.

Im übrigen findest Du auf dieser FF-Seite unter "Auch interessant" viele weitere Fragen mit vielen Antworten zu Deiner persönlichen Frage. 

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Es gab man eine große Untersuchung bei der herauskam, das die meisten "Immobilienanleger" langfristig keine Gewinne machten. Ein großer Teil sogar Verluste. Wenn du "jetzt" Immos kaufst liegt die Rendite zwischen 2-5 %. Tagesgeld-Zinsen liegen bei 0,5-0,7%. Also machst du 2-4% mehr wenn du Immos vermietest. Dazu musst du ein paar Monate bei einem Mieterwechsel abziehen, Kosten für Unvorhergesehenes und Mietausfälle. Bleibt eine Rendite von 2%. Bei 100000 sind 2% nur 2000 Euro im Jahr. Ein Mietnormade verursacht Schäden zwischen 10000-50000 Euro. Gewinnen kannst du wenn deine Immobilie wertvoller wird. Da du beim Kauf durch die Nebenkosten bereits 15% verloren hast, braucht du also mindestens 15% Steigerung, bei einem in den letzten Jahren explodierten Markt. Man kann schon Gewinne machen. Aber das sind dann eher solche Anlegen die diese Frage erst gar nicht gestellt haben. Mit Festgeld kannst du Risikolos 2-2,5% erziehlen

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...ohne Angaben zur genauen Lage, der Immobilie an sich (genaue Objektbeschreibung) und Höhe der aktuellen Miete sowie Kaufpreis, lässt sich die Frage nicht beantworten...

Abgesehen von den Eckdaten der Immobilie fehlen auch die persönlichen Infos zu Ihnen...Alter, Einkommen, Vermögenssituation usw. usw.

Es gibt keine ernst zu nehmende Faustformel, ob bzw. wann sich der Erwerb lohnt/rechnet...

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In der Frage wird nur von Gegenwartsdaten ausgegangen. Für ein kurzfristiges Engagement mag das hilfreich sein.

In Deutschland sind die meisten Immobilieninvestitionen jedoch langfristig geplant. Da gewinnen noch ganz andere Faktoren an Bedeutung - siehen beispielsweise http://www.immobiliencapital.de/wo-immobilienwerte-bis-2030-steigen

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Nutze einfach mal diesen Rechner im Internet. Dort kannst Du auch die Finanzierung mit eingeben.

http://www.hausverwaltung-usedom.de/Immobilien-Investment-Rechner.php

Natürlich musst Du selbst überlegen, wie sich die Mieten durchschnittlich entwickeln werden und wie ggf. die Anschlussfinanzierung aussieht.

Der Rechner verschafft Dir einen sehr schnellen Überblick

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Kommentar von schokopirat
20.06.2017, 11:48

War falscher Rechner

habe ich editiert

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