Wie kann ich Modernisierungskosten und Modernisierungsdarlehen für vermietete Haushälfte steuerlich absetzen?

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3 Antworten

Wie? Schriftlich.

Wann? Wenn die Werbungskosten einkommensteuerlich anerkennungsfähig sind, also die Bedingungen nach § 21 Abs. 2 EStG erfüllen.

Wo? Anlage V zur Einkommensteuererklärung.

Unterschiedlich günstige Varianten? Das hängt von Deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Du findest ihn (ungefähr), wenn Du Dein zu versteuerndes Einkommen aus Deinem letzten Steuerbescheid im beigefügten Link eingibst:

https://www.abgabenrechner.de/ekst/?

Beispiel: Für 2015, alleinstehend, zu versteuerndes Einkommen € 60.000, dann Grenzsteuersatz 42 % plus Soli. Gesamte Steuerbelastung: € 17.870.

1. Ansatz: Modernisierung über € 60.000 für 2 Jahre, also je € 30.000

Gesamte Steuerbelastung in 2015: € 5.840 (Steuerersparnis: € 12.030 = 40 %)

Gesamte Steuerbelastung in 2016: € 5.770 (Steuerersparnis: € 11.960 = 40 %)

Gesamte Einsparung für 2 Jahre: € 23.990.

2. Ansatz: Modernisierung für 5 Jahre, also je € 12.000

Gesamte Belastung in 2015: € 12.610 (Steuerersparnis: € 5.260 = 44 %)

Gesamte Belastung in 2016: € 12.490 (Steuerersparnis: € 5.240)

Gesamte Belastung in 2017: € 12.410 (Steuerersparnis: € 5.230)

Gesamte Belastung in 2018: € 12.410 (Steuerersparnis: € 5.230)


Gesamte Belastung in 2019: € 12.410 (Steuerersparnis: € 5.230 = 44 %)

Gesamte Einsparung für 5 Jahre: € 26.190

Bei den getroffenen Annahmen ist also ohne Zinseffekte die Summe der Steuereinsparungen bei Verteilung auf 5 Jahre höher, weil stets mit einem höheren Steuersatz (einschl. Soli) gespart wird. 

Ehrlich geschrieben: du hast eine Steuerberaterin! Wie soll jemand, der eine Verhältnisse nicht kennt die Frage beser beantworten können als die?

Tendenziell: Wenn du nicht beabsichtigst, in den nächsten fünf Jahren das Zeitliche zu segnen (Arzt fragen!), eher fünf Jahre, sonst eher weniger.

Nur weiss das deine Steuerberaterin wesentlich besser!

Besteht denn ein Mietverhältnis wie zwischen Fremden üblich?

EnnoWarMal 30.07.2017, 07:39

Muss wohl.

Oder die Steuerberaterin ist entweder inkompetent oder sie pokert hoch, ohne dies dem Fragesteller mitzuteilen. Was wiederum inkompetent wäre.

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Impact 30.07.2017, 14:02
@EnnoWarMal

Wir werden es wohl wieder mal nicht erfahren. 

Allzuviele Fragesteller melden sich einfach nicht wieder - wenn man doch immer vorher wüsste, wer eine Antwort verdient hat. 

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LittleArrow 30.07.2017, 14:54

Mietverhältnis wie zwischen Fremden üblich?

Das mag grundsätzlich gelten, aber nicht für die Mietuntergrenze von 66 % der ortsüblichen Marktmiete nach § 21 Abs. 2 EStG.

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Impact 30.07.2017, 16:25
@LittleArrow

Andersrum wird ein Schuh daraus !

Auch wenn mehr als 66 % (von mir aus auch 100 %) zum Ansatz kommen -

das Mietverhältnis muss wie unter Fremden üblich durchgeführt werden (die Miete muss tatsächlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden - also keine Hin- u. Herschieberei von Geld, z.B. Oma zahlt dem mittellosen Schüler mtl. einen entsprechenden Betrag aus usw.).

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Finanzfuchser 31.07.2017, 23:48
@LittleArrow

Little Arrow, danke für die ausführliche und informative Antwort. Mein zu versteuerndes Einkommen ist wesentlich geringer, aber die aufgezeigte Tendenz - je länger die Abschreibungszeit, desto höher die Steuerersparnis - wird ja wohl gleich sein.

Wir haben einen normalen Mietvertrag und mein Sohn bezahlt für 145 qm 800€, der Vormieter 700€, aber da war die Wohnung ja auch noch nicht modernisiert. M.W. darf man die Modernisierungskosten mit 9% jährlich auf die Miete draufschlagen. Ob ich die 66%-Grenze damit einhalte, weiß ich nicht.

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Impact 31.07.2017, 23:53
@Finanzfuchser

Wie schon bemerkt - viel wichtiger als diese 66 Prozent ist die Vorgabe, dass wie unter Fremden üblich vermietet ist.

Wundere Dich also nicht, wenn "das Finanzamt" ganz genau prüft.

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LittleArrow 01.08.2017, 00:56
@Finanzfuchser


Modernisierungskosten mit 9% jährlich auf die Miete draufschlagen.

Dabei geht es aber um die Modernisierungskosten, die der Vermieter von seinen Mietern zusätzlich fordern kann.

Bei den mindestens 66 % geht jedoch um die ortsübliche Marktmiete, die auch die Betriebskosten beinhaltet! Und da erscheinen mir die 800€/Monat doch etwas zu billig. Guck mal zur Marktmiet-Sicht des Finanzamtes unter

https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/wie-das-finanzamt-die-ortsuebliche-vergleichsmiete-ermittelt\_164\_299710.html

Der einkommensteuerliche Ansatz der Modernisierungskosten ist eine andere Spielwiese. Die Tendenz bei der längeren Abschreibungszeit wird wohl ähnlich sein. Aber Du kannst es Dir ja mal ausrechnen und selbstverständlich Deine Steuerberaterin fragen (bekommt die Geld für ihre Arbeit?). 

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