Wie kann ich eine vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (23 EStG) steuerneutral (für beide Seiten) an Geschwister verschenken?

2 Antworten

Das Thema ist komplexer, als Du denkst.

Wenn Du die Immobilie heute verkaufst, müsste die Schwester bei einem Kaufpreis von 190.000,- und Schuldübernahme von 137.000,- noch 53.000,- Euro zahlen, damit es ein echter kauf ist. Grunderwerbsteuer 6.650,- bis 12.350,- Euro. Du würdest dann (weil es ja wohl Vorweggenommene Erbfolge sein soll, das Geld an die Schwester zurückschenken. Den Freibetrag gibt es alle 10 Jahre.

Du müsstest auf den Verkaufsgewinn 190.000,- - Anschaffungskosten 150.000,- ab zuzüglich der geltend gemachten Abschreibungen. Notarkosten und Grunderwerbsteuer (wenn nicht in den 150.000,- enthalten) gehen aber auch runter.

Würdest Du für den Betrag der Schulden verkaufen, würde Schenkungssteuer anfallen, weil es eine gemischte Schenkung wäre.

Würdest Du sofort schenken, fiele (Bei Verteilung auf beide) 15 % auf die 6.500,- bei ihr und 30 % auf 6.500,- bei ihm anfallen. 975,- plus 1.950,- = 2.925,- Euro.

Wegen der unentgeltlichen Übertragung keine Einkommensteuer bei Dir.

Ich vermute, dies ist die billigste Lösung.

Woher ich das weiß:
Berufserfahrung
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Wow, das ging ja schnell. Herzlichen Dank!
Ich vermutete auch, dass eine Schenkung der Immobilie ohne Geldfluss die Günstigste Variante wäre. Allerdings bin ich auf dieses Beispiel hier gestoßen:
QUELLE: AUSGABE 11 / 1999 | SEITE 292 | ID 102029
7. Gemischte Schenkung

Bei einer gemischten Schenkung sind zusätzlich neue tückische Fallstricke entstanden, die es zu vermeiden gilt.

Beispiel

Vater V. überträgt am 15. November 1999 seiner Tochter T. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein von ihm bereits im Jahre 1994 für 380.000 DM erworbenes Grundstück. Der Verkehrswert liegt zu diesem Zeitpunkt bei 800.000 DM. T. übernimmt dabei Grundschulden von 200.000 DM.

Aus dieser gemischten Schenkung wird ertragsteuerlich ein Spekulationsgeschäft. Aufgrund der Übernahme der mit 200.000 DM valutierten Grundschuld hat T. das Grundstück zu 1/4 entgeltlich erworben. V. realisiert innerhalb der Spekulationsfrist von 1994 bis 1999 einen Spekulationsgewinn von 105.000 DM (200.000 DM ./. anteilige Anschaffungskosten 95.000 DM = 1/4 von 380.000 DM).

Hinweis: In solchen Fällen ist reiflich zu überlegen, ob tatsächlich eine gemischte Schenkung durchgeführt werden soll oder ob die Valuta beim Schenker bleibt, der mit dem Beschenkten die volle Anrechnung des Verkehrswerts des Objekts auf dessen zukünftiges Erbe vereinbaren kann. Problematisch ist aber, daß der Schenker dabei weiterhin die Zinsen zahlt und sie steuerlich nicht mehr geltend machen kann. Hier wäre vor der Schenkung eine vernünftige Umschichtung der Schulden vorzunehmen.

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@ImmoGoenner50

Also im Grunde Schenken wir ihnen die Immobilie und sie treten in den Darlehensvertrag als neuer Schuldner ein. Die Bank hat dem schon zugestimmt. Wir bekommen von Ihnen keine Gegenleistung in Geldwert. Sie Übernehmen einfach die Restschuld. Ist das dann trotzdem eine gemischte Schenkung? In dem Beispiel heißt es ja " T. übernimmt dabei Grundschulden von 200.000 DM."

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Wow, das ging ja schnell. Herzlichen Dank!

Ich vermutete auch, dass eine Schenkung der Immobilie ohne Geldfluss die Günstigste Variante wäre. Allerdings bin ich auf dieses Beispiel hier gestoßen:

QUELLE: AUSGABE 11 / 1999 | SEITE 292 | ID 102029

7. Gemischte Schenkung

Bei einer gemischten Schenkung sind zusätzlich neue tückische Fallstricke entstanden, die es zu vermeiden gilt.

Beispiel

Vater V. überträgt am 15. November 1999 seiner Tochter T. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein von ihm bereits im Jahre 1994 für 380.000 DM erworbenes Grundstück. Der Verkehrswert liegt zu diesem Zeitpunkt bei 800.000 DM. T. übernimmt dabei Grundschulden von 200.000 DM.

Aus dieser gemischten Schenkung wird ertragsteuerlich ein Spekulationsgeschäft. Aufgrund der Übernahme der mit 200.000 DM valutierten Grundschuld hat T. das Grundstück zu 1/4 entgeltlich erworben. V. realisiert innerhalb der Spekulationsfrist von 1994 bis 1999 einen Spekulationsgewinn von 105.000 DM (200.000 DM ./. anteilige Anschaffungskosten 95.000 DM = 1/4 von 380.000 DM).

Hinweis: In solchen Fällen ist reiflich zu überlegen, ob tatsächlich eine gemischte Schenkung durchgeführt werden soll oder ob die Valuta beim Schenker bleibt, der mit dem Beschenkten die volle Anrechnung des Verkehrswerts des Objekts auf dessen zukünftiges Erbe vereinbaren kann. Problematisch ist aber, daß der Schenker dabei weiterhin die Zinsen zahlt und sie steuerlich nicht mehr geltend machen kann. Hier wäre vor der Schenkung eine vernünftige Umschichtung der Schulden vorzunehmen.

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  1. Verkaufe die Wohnung für 190 - 137 tausend, den Gewinn versteuere
  2. Verschenke einen beliebigen Anteil 190-137 tausen und versteuere

Steuerneutral wird das nur was wenn du nach 10 Jahren zu einem reellen Wert verkauft. Dann fallen aber Grunderwerbsteuern an

Es fallen an

  1. Steuern auf den Gewinn ( Nach 10Jahren erst weg)
  2. Steuern auf die Schenkung (Freibetrag)
  3. Steuern durch den Kaufpreis

Wäre die Wohnung defekt und man würde das mal schön produkollieren würde Sie weniger wert sein.

Trag dir doch ein Nutzungsrecht ein, das mindert den Wert

Habe ein bebautes vermietetes Grundstück über 10 Jahre. Plane abzureisen und Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen zu bauen. Fällt Spekulationssteuer an?

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