Wie kann der Kaufvertrag steueroptimierend gestaltet werden, wenn der Kaufpreis der Immobilie weit über dem Verkehrswert liegt?

2 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Ich fürchte, das was Du da vor hast, ist mit geltendem Recht nur schwerlich in Einklang zu bringen.

Kaufpreisbestandteile fallen nur dann nicht unter die Grunderwerbssteuerpflicht, wenn sie sich auf Zubehör beziehen, das nicht untrennbar mit dem Gebäude und Grundstück verbunden ist.

Einbauküche, Sauna, Markisen, Mobiliar, Gartenhaus, Kaminofen etc. kannst Du also problemlos herausrechnen. Alles andere nicht.

Kaufpreis ist Kaufpreis, ob er über oder unter dem Verkehrswert liegt und welche Gründe es gibt, warum sich Käufer und Verkäufer auf mehr oder weniger als den Verkehrswert einigen spielt aus Sicht der Grunderwerbsteuer keine Rolle.

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Gibt es eine Gestaltungsmöglichkeit, diese Kosten im Kaufvertrag so
separat zu benennen, dass auf sie kein Grunderwerbsteuer anfallen würde?

Es kommt nicht darauf an, wie man irgendetwas in einem Vertrag benennt, sondern was es objektiv verkörpert. Entweder ist deine Zahlung die Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks oder sie ist es nicht (weil sie irgendeinen anderen Inhalt hat). Dafür spielt die Bezeichnung der Zahlung oder der behauptete Zweck aber überhaupt keine Rolle.

Es wird dir ja wohl einleuchten, dass man nicht einfach durch irgendeine fantasievolle Bezeichnung das Steuergesetz umgehen kann, sonst bräuchte es ja überhaupt erst keine Gesetze zu geben. Für Näheres: § 38 AO; https://dejure.org/gesetze/AO/38.html (Wie dir auffallen wird, steht dort nicht "...sobald ein Tatbestand so bezeichnet ist, dass...").

So ist es.

Man müsste im konkreten Fall halt Dinge suchen, die man kauft und die nicht der GrErwSt unterliegen. Da findet sich bestimmt was.

Nur mit diesem Vortrag des Fragestellers geht da in die Hose. Ein wenig mehr Kreativität ist hier schon nötig. Aber es geht bestimmt.


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Hallo blackleather,

wir sind nicht darauf angewiesen, es in einer Zahlung abzuwickeln. Zwar haben wir die gesamte Summe, die bezahlt wird, verhandelt. Doch für das Geld werden ziemlich diverse Gegenstände und Leistungen bezahlt:

* Anteil vom Grund und Boden, samt Miteigentum am MFH, Sondereigentum an der Wohnung und Tiefgarage, Sondernutzungsrecht auf Kellerabteil und Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung

* EBK

* Schwimmend verlegter Bodenbelag, der evtl. entfernt wird

* Anteil an der Instandhaltungsrücklage

* Umzugskosten des Verkäufers

* Renovierungskosten bei seiner neuen Wohnung

* Nebenkosten beim Erwerb seiner neuen Wohnung (Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer bei der neuen Wohnung)

* Auch seine Wille, mir entgegen zu kommen und mit mir darüber überhaupt zu unterhalten, wird entschädigt.

Ich fühle mich verletzt durch deine Unterstellung, ich habe vor, das Steuergesetz zu umgehen. Es handelt sich nämlich um einen Notkauf, und jeder legal gesparte 100 Euro wird uns sehr helfen.

Das herausrechnen von EBK und Instandhaltungsrücklage ist laut Internet völlig legal und entspricht wohl dem Zweck der Grunderwerbsteuer, die sich auf Immobilien anfällt, während die EBK ein Mobiliar und die Rücklage eine Geldanlage sind.

Somit stellt sich die Frage, ob der Fiskus die anderen oben genannten Punkte eher verbunden mit der Immobilie sieht oder sich darauf einlassen kann, dass es um die Kompensation des Verkäufers geht, dafür dass er mich in meiner Lage unterstützt.

Können wir z.B. einen privatrechtlichen Vertrag abschließen, dass ich Kaufnebenkosten des Verkäufers bei seiner neuen Wohnung übernehme? Es geht ja um eine andere Immobilie, als ich erwerbe, somit dürfte das keine Nebenabrede bei meinem Kaufvertrag darstellen (?)


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@Wahlfranke

Wahlfranke:

Zum Thema "Kaufpreiszerlegung" findest du bei google verschiedene Aufsätze.

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