Wie errechnen Banken den Beleihungsauslauf bei einer Immobilienfinanzierung?

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Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Objektwert. Wobei der Objektwert von der Bank ermittelt wird. Einfluß auf den BLA haben Sie nur über die Höhe Ihres Eigenkapitals, das Sie für die Finanzierung aufbringen. Dadurch sinkt der BLA und der Zinssatz wird günstiger. Oder Sie haben Zusatzsicherheiten, wie ein weiteres unbelastetes Grundstück auf dem Sie eine Grundschuld eintragen lassen.

Die Banken ermitteln den BLA unterschiedlich. Bei Häusern gehen sie nach dem umbauten Raum, dort gibt es Richtwerte für die Baukosten je Kubikmeter; bei älteren Objekten werden Altersabschläge kalkuliert. Etwaige Modernisierungen wiederum werden natürlich positiv berücksichtigt. Der Grundstückswert wird anhand von Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses bewertet. Bei Wohnungen wird der ortsübliche Quadratmeterpreis zugrundegelegt, hier gibt es auch Sammlungen über Qm-Preise je nach Lage und Baujahr in der betreffenden Stadt. Die meisten Banken orientieren sich am Kaufpreis. Wenn der einigermaßen mit dem ermittelten Wert übereinstimmt, dann wird der Kaufpreis zugrunde gelegt. Manche Banken machen aber pauschal 10% oder 15% Sicherheitsabschlag, da kann es sein, daß eine andere Bank günstigere Zinsen bietet, die diesen Abschlag nicht macht.

Haus kaufen und Finanzierung durch Mieteinnahmen?

Hallo Forum,

bin eben zufällig auf dieses Forum gestoßen und wollte eure Meinung zu diesem Thema/ Situation haben.

Es ist so, dass ich wahrscheinlich das Thema nicht zu 100% euch vermitteln kann da ich ein Leie bin. Bitte seid nachsichtig.


Wir haben eine Immobilie entdeckt und obwohl wir im Bietverfahren überboten worden sind, hat der Eigentümer uns die Immobilie angeboten.

Haus mit ca 400qm 1100qm Grundstück.

UG und OG zum vermieten und EG von uns bewohnt.


Wir hatten zu dieser Immobilie eine Anfrage bei einer Bank gestellt und obwohl alles positiv aussah zuletzt eine Absage bekommen, da das Risiko vom Ausfall der Mieteinnahmen zu hoch wäre. Kann man für sowas eine Versicherung abschließen?


Nun haben wir bei der Sparkasse (Hausbank) angefragt. Die haben gewisse Werte anders gewichtet und kamen auf eine monatlich zu zahlende Rate von ca. 2.950€ bei einem Gesamtkredit von 730.000€ davon wären 100.000€ Sanierungskosten. Eigenkapital von ca. 80.000€. Mein Mann ist Architekt und hat die Sanierungskosten berechnet und mit den Gewerken die er kennt abgesprochen.

Ich bin noch in Elternzeit und würde in ca 2 Jahren mit meinem Gehalt ihn unterstützen können. Mein Mann verdient netto 3.100€ wir haben als große Ausgabe momentan unser Auto mit ca 250€ / Monat und die Miete mit 1.050€


Was denkt ihr, wäre seitens der Sparkasse eine Finanzierung sinnvoll? Die Dame von der Kreditabteilung die alles berechnet hat sagte, dass sie das als machbar sieht und positiv gestimmt ist. Aber sie müsse das mit dem Chef noch besprechen. Nun sitze ich auf heißen Kohlen und habe Angst, dass wir vom Eigentümer den Zuschlag für das Haus haben aber die Kreditabteilung bei der Sparkasse uns einen Strich durch die Rechnung machen kann.

Glaubt ihr mit mehr Eigenkapital würden wir besser da stehen z.B 100.000€?


Denkt ihr auch dass sich das mit der Sparkasse noch hinziehen könnte da sie vllt ein Gutachten vom Haus haben wollen.


Weiss nicht wie lange wir den Besitzer ohne Finanzierungszusicherung hinhalten können. Wir sollten von der Sparkasse aus trotzdem auf das Haus bieten auch wenn noch nichts fest ist.


Sehr nervenaufreibend alles. Ach und die Sparkasse sagte dass es positiv ist, dass man drei Einheiten vermieten kann. Volksbank bei denen wir zunächst angefragt hatten, hatte uns nur angeraten zwei Einheiten zu vermieten. Des Weiteren nannten die als Grund zum Mietausfall auch die Sanierungskosten. Obwohl mein Mann alles aufgeschlüsselt hat und detailiert aufgezeigt hat mit welchem Geld er hin kommt. Auch von anderen erfahrenen Architekten abgesegnet worden ist.


Vllt könnt ihr mir eure Einschätzung sagen. Das Haus ist unser Traumhaus und vllt habt ihr eine Idee wie wir da weiter verfahren können. Andere Banken fragen oder oder.


Danke im Voraus und wie gesagt seid bitte nachsichtig.


Liebe Grüsse und danke im Voraus.









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