Wie errechnen Banken den Beleihungsauslauf bei einer Immobilienfinanzierung?

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Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Objektwert. Wobei der Objektwert von der Bank ermittelt wird. Einfluß auf den BLA haben Sie nur über die Höhe Ihres Eigenkapitals, das Sie für die Finanzierung aufbringen. Dadurch sinkt der BLA und der Zinssatz wird günstiger. Oder Sie haben Zusatzsicherheiten, wie ein weiteres unbelastetes Grundstück auf dem Sie eine Grundschuld eintragen lassen.

Die Banken ermitteln den BLA unterschiedlich. Bei Häusern gehen sie nach dem umbauten Raum, dort gibt es Richtwerte für die Baukosten je Kubikmeter; bei älteren Objekten werden Altersabschläge kalkuliert. Etwaige Modernisierungen wiederum werden natürlich positiv berücksichtigt. Der Grundstückswert wird anhand von Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses bewertet. Bei Wohnungen wird der ortsübliche Quadratmeterpreis zugrundegelegt, hier gibt es auch Sammlungen über Qm-Preise je nach Lage und Baujahr in der betreffenden Stadt. Die meisten Banken orientieren sich am Kaufpreis. Wenn der einigermaßen mit dem ermittelten Wert übereinstimmt, dann wird der Kaufpreis zugrunde gelegt. Manche Banken machen aber pauschal 10% oder 15% Sicherheitsabschlag, da kann es sein, daß eine andere Bank günstigere Zinsen bietet, die diesen Abschlag nicht macht.

Bankenfinanzierung: Dachrohling ohne Baugenehmigung

Ich habe zwar Erfahrung mit Immobilienfinanzierung.... aber dennoch eine Spezialfrage an Euch Experten: Was ist mit der Finanzierung eines Dachrohlings (bei 30% Eigenkapital) auf den es für eine Dachwohnung noch keine Baugenehmigung gibt ? Kennt Ihr konkrete Fälle, in denen Banken derartiges finanziert hätten?

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Stimmt das ?

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Wieso erhöhen Banken nicht die Zinsen?

Die EZB hat ja Leitzinsen von 0%, damit können doch die Banken zu diesem Zinssatz Geld von der EZB aufnehmen. Warum können die Banken aber nicht z.B. 1% oder 2% Zinsen für Sparer anbieten? Durch das günstige Geld könnten sie doch unbegrenzt Rücklagen bilden, um Zinsen zu begleichen.

Wo ist denn mein Denkfehler?

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Ist ein Konto bei VR Bank nötig bei Immobilienfinanzierung über Schwäbisch Hall?

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danke

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Zinsbindung - Formulierung im Vertrag zur Immobilienfinanzierung so üblich?

Hallo zusammen,

Wir hatten mit unserem Bankberater eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart! Nun liegt uns der Vertrag zur Unterschrift vor. Der Sollzins ist wie vereinbart bei 1,51%. Der Effektivzins leicht höher als im ursprünglichen Angebot (1,73%), was aber ja nicht unüblich ist, richtig? Zur Zinsbindung sind dort jedoch nun lediglich zehn Jahre angegeben und es findet sich folgende Formulierung:

"Die Bank erklärt sich bereit, spätestens drei Monate vor Ablauf der zehn Jahre Zinsbindung mit dem Darlehensnehmer über einen neuen Zinssatz für das Darlehen für weitere fünf Jahre zu verhandeln. Im Rahmen dieser Verhandlungen verpflichtet sich die Bank dazu, dem Darlehensnehmer dieses Darlehen mit einem Zinssatz für weitere fünf Jahre anzubieten, der nominale 1.51% nicht übersteigt. Die weiteren Vertragsbestandteile werden wie vereinbart übernommen. Die Bank verzichtet insoweit auf ihr vertragliches Kündigungsrecht zum Ablauf der ersten Sollzinsbindung"

Nun zu meiner Frage: ist so eine Formulierung üblich? Was bringt es uns für Vor- bzw Nachteile und was hat vor allem die Bank davon??

Ich danke euch schon mal für eure Rückmeldungen!

Viele Grüße K.S

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Immobilienfinanzierung: Tilgung und Rücklage

ich bin für eine Immobilienfinanzierung nicht mehr sehr jung - denke ich. Mit Ende 44 will ich das Thema nun angehen.

Es gibt ein Objekt, das uns (Familie) gefällt und wir waren auch bei einer Bank. Die hat grünes Licht gegeben, aber ich bin mir nicht so sicher, ob die Beratung gut war.

Ich will hier nur auf wenige Daten eingehen:

  • Tilgung: die Bank sieht "nur" 1%
  • Rücklage: wieviel Prozent der Finanzierung sollte man für harte Zeiten auf der hohen Kante haben?

Ist 1% Tilgung nicht ein bisschen wenig? Bei der Rücklage meine ich ein Polster für harte Zeiten, sollte es zu Arbeitslosigkeit oder Krankheit kommen. Das sieht die Bank überhaupt nicht.

Wir würden bei dem Objekt, das uns interessiert, wenig finanziellen Spielraum haben. Und das macht mich unsicher. Lieber doch ein wenig kleiner/ günstiger?

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