Wie ermitteln Gutachter den Wert eines Abrisshauses?

3 Antworten

@wjgmuc hat schon eine kluge Antwort gegeben.

Es ist vor allem eine Frage der Definition.

Ein Abrisshaus ist ein Haus, das wegen Einsturzgefahr nicht mehr betreten werden darf. So wie @wjgmuc schon schreibt, wird hier der Wert des Grundstücksum die abrisskosten gemindert. Wobei man aber auch das anzweifeln kann, denn wenn der Abriss erfolgt ist, geht der Wert sofort hoch, denn es darf ja wieder bebaut werden.

Dann gibt es viele Fälle, die wirklich nur Fachleute beurteilen können. Angefangen bei:

  1. Haus, was in einem schlechten Zustand ist, aber saniert werden könnte.
  2. wie 1, aber das kostet mehr als Abriss und Neubau.
  3. Das Haus ist noch funktionstüchtig, aber ein Abriss des Hauses und ein Neubau mit Ausnutzung aller Bebauungsrechte bringt auf Dauer mehr Ertrag.

usw. usw.

Für den rein technischen Bereich sind die Techniker, Ingenieure und Gutachter zuständig. Für die Marktbeurteilung die Immobilienfachleute.

Woher ich das weiß:
Berufserfahrung
24

"denn wenn der Abriss erfolgt ist, geht der Wert sofort hoch, denn es darf ja wieder bebaut werden"

Das ist grundsätzlich richtig, aber um das zu erreichen sind ja erst einmal die Abrisskosten zu zahlen.

Bei einem Grundstücksverkauf nach Abriss kann ich zwar höhere qm-Preise verlangen, hatte aber vorher die Abrisskosten zu zahlen, die meinen Gewinn schmälern. Und falls ich neu bebauen will, dann erhöhen sich die Baukosten fiktiv um die Abrisskosten.

0
68
@wjgmuc

Das ist schon richtig, aber vorher kalkulierbar.

Je nach den Verhältnissen ist ja auch im steuerlichen Bereich zu entscheiden, ob sich die Baukosten erhöhen, oder ob die Kosten dem Grundstück zuzurechnen sind.

0
24
@wfwbinder

Richtig.

Es kommt ein weiterer Aspekt dazu: "Nachverdichtung".

Dabei wird ein durchaus bewohnbares Einfamilienhaus abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt. Speziell erfolgt das in Grossstädten denn damit wird sowohl weiterer Wohnraum geschaffen als auch lassen sich trotz der hohen Bodenpreise von Investoren noch interessante Vermietrenditen erzielen.

0
68
@wjgmuc

Genau, das war mein Punkt 3.

Das Haus ist noch funktionstüchtig, aber ein Abriss des Hauses und ein Neubau mit Ausnutzung aller Bebauungsrechte bringt auf Dauer mehr Ertrag.
0

Die Restwerte ergeben sich aus den ursprünglichen Herstellungskosten abzüglich Altersabschlag/Altersminderung und sind grundsätzlich nur theoretische Werte, die sich statistisch ergeben.

Ein "echtes Abrisshaus" ist in einem Gutachten, das immer ein Objekt als ganzes, also "Grund+Boden zuzüglich vorhandene Bauteile" umfasst, wertmindernd angesetzt und errechnet sich aus den Kosten, welche der Abriss verursacht.

Das zu erkenen und zu ermitteln ist der Grund, warum ein Gutachter auch eine entsprechende Ausbildung hat und warum wir beide das nicht können..

Grundstückswert minus Abrisskosten und Entsorgung.

oder wenn verwertbar

Grundstückskosten + Wert der Wohnfläche nach Sanierung - Instandsetzungskosten

Wieviel Diversifikation ist sinnvoll?

Also Privatanleger möchte ich natürlich gerne eine gute Balance zwischen Risiko, Rendite und Verfügbarkeit erreichen, wobei sich "gute Balance" auf meine eigene Einstellung zum Leben bezieht.

Deshalb habe ich mich für eine Aufteilung in Immobilien (physisch), Edelmetalle (physisch), Wertpapiere und Cash (T´Geld...) entschieden. Da ich mich auch innerhalb dieser Anlageklassen für eine weitere Aufteilung entschieden habe, stellt sich mir langsam die Frage, wieviel Diversifikation ist überhaupt sinnvoll bzw. notwendig ? ?

Ein Beispiel: Bei den EM habe ich mich für ca. 80/20% in Gold und Silber entschieden...innerhalb dieser Aufteilung für Barren und Münzen und dabei noch in kleine und größere Stücke sowie unterschiedliche Hersteller/Länder....man könnte ja auch noch in Platin, Kupfer, Steine...

By the way, das Rebalancing führe ich über Zukäufe durch, um die Gebühren für das Umschichten zu reduzieren.

Was ist Eure Meinung ? Was macht Sinn und wo hört der Spaß auf ?

...zur Frage

Zwangsversteigerung - was muss ich beachten wenn ich biete?

Gehe ich Risiken ein? Was bedeutet "Sondereigentum"?

...zur Frage

Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?

Wir wollen unser privates Einfamilienhaus (vor 5 Jahren gebaut) einmal schätzen lassen. Die Schätzung soll recht genau sein. Verkaufen wollen wir nicht, also keinen Makler. Kann man das auch online und ist das überhaupt genau? Wir hatten bei den beiden großen (Scout - und Immowelt) probiert, aber beide kommen zu deutlich unterschiedlichen Werten, die uns auch nicht wirklich realistisch erscheinen. Viel Geld ausgeben wollten wir aber auch nicht, da auch kein Verkaufsinteresse.

...zur Frage

Baufinanzierungskredit-wie oft muß man Bankgutachter Zutritt gewähren?

Ist es üblich, daß eine Bank alle 5 Jahre den Immobilienbewerter vorbeschickt, nur weil man Baufinanzierungskredit-Kunde ist? Wie oft muß man ihm Einlaß gewähren, wenn man die Raten pünktlich bezahlt?

...zur Frage

Gutachter – von der Bank oder öffentlich bestellten?

Hallo,

wir (Erbengemeinschaft) haben ein Grundstück + Immobilie geerbt.

Nun möchten wir den bestehenden Kredit zu einer anderen Bank umschulden da wir momentan hohe Zinsen zahlen.

Außerdem müssen wir unserem Stiefvater seinen Pflichtteil auszahlen.

Nun sind wir uns nicht sicher: Beauftragen wir einen unabhängigen Gutachter den wir aus eigener Tasche zahlen müssen, ODER lassen wir unsere neue Bank einen Gutachter schicken den wir nicht direkt bezahlen müssen.

Was man so im Netz ließt ist das von Banken bestellte Gutachter einen niedrigeren Verkaufswert ermitteln als unabhängige Gutachter. Das wäre günstig für uns, denn vom ermittelten Wert hängt maßgeblich ab wieviel Geld wir unserem Stiefvater auszahlen müssen.

Was meint ihr? Wie geht man hier am schlausten vor?

...zur Frage

Wo findet man einen neutralen Gutachter für Schätzung einer Immobilie?

Meine Freundin und ich spielen mit dem Gedanken uns eine Immobilie anzuschaffen. Uns wurde das Haus zum Verkauf angeboten, aber wir würden natürlich zunächst einmal gerne herausfinden, wie viel die Immobilie tatsächlich wert ist. Dazu suchen wir einen neutralen Gutachter, der möglichst ein nicht allzu hohes Honorar verlangt. Wer kann uns da einen Tipp geben? Danke im Voraus!

...zur Frage

Was möchtest Du wissen?