Wie ermitteln Gutachter den Wert eines Abrisshauses?
Ich blättere gerade spaßeshalber mal durch Wertgutachten von Zwangsversteigerung. Oft handelt es sich bei den Immobilien um nahezu abrissreife Immobilien und man fragt sich, wie der Eigentümer so überhaupt leben konnte.
Es geht hier um Nachkriegshäuser, völlig ungedämmt, Asbestdächer und - heizungen und winzig kleine Räume unter 10 qm, oft auch sehr tief von der Deckenhöhe ( unter 2 m teilweise) und viel zu kleine Fenster
Trotzdem gibt es für diese Häuser oft noch Restwerte, die ja irgendwelchen Richtlinien folgen müssen.
Für mich unverständlich, da ja eigentlich die Abrisskosten Wertmindernd sein müssten.
Wer weiss das?
3 Antworten
Die Restwerte ergeben sich aus den ursprünglichen Herstellungskosten abzüglich Altersabschlag/Altersminderung und sind grundsätzlich nur theoretische Werte, die sich statistisch ergeben.
Ein "echtes Abrisshaus" ist in einem Gutachten, das immer ein Objekt als ganzes, also "Grund+Boden zuzüglich vorhandene Bauteile" umfasst, wertmindernd angesetzt und errechnet sich aus den Kosten, welche der Abriss verursacht.
Das zu erkenen und zu ermitteln ist der Grund, warum ein Gutachter auch eine entsprechende Ausbildung hat und warum wir beide das nicht können..
Grundstückswert minus Abrisskosten und Entsorgung.
oder wenn verwertbar
Grundstückskosten + Wert der Wohnfläche nach Sanierung - Instandsetzungskosten
@wjgmuc hat schon eine kluge Antwort gegeben.
Es ist vor allem eine Frage der Definition.
Ein Abrisshaus ist ein Haus, das wegen Einsturzgefahr nicht mehr betreten werden darf. So wie @wjgmuc schon schreibt, wird hier der Wert des Grundstücksum die abrisskosten gemindert. Wobei man aber auch das anzweifeln kann, denn wenn der Abriss erfolgt ist, geht der Wert sofort hoch, denn es darf ja wieder bebaut werden.
Dann gibt es viele Fälle, die wirklich nur Fachleute beurteilen können. Angefangen bei:
- Haus, was in einem schlechten Zustand ist, aber saniert werden könnte.
- wie 1, aber das kostet mehr als Abriss und Neubau.
- Das Haus ist noch funktionstüchtig, aber ein Abriss des Hauses und ein Neubau mit Ausnutzung aller Bebauungsrechte bringt auf Dauer mehr Ertrag.
usw. usw.
Für den rein technischen Bereich sind die Techniker, Ingenieure und Gutachter zuständig. Für die Marktbeurteilung die Immobilienfachleute.
Richtig.
Es kommt ein weiterer Aspekt dazu: "Nachverdichtung".
Dabei wird ein durchaus bewohnbares Einfamilienhaus abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt. Speziell erfolgt das in Grossstädten denn damit wird sowohl weiterer Wohnraum geschaffen als auch lassen sich trotz der hohen Bodenpreise von Investoren noch interessante Vermietrenditen erzielen.
"denn wenn der Abriss erfolgt ist, geht der Wert sofort hoch, denn es darf ja wieder bebaut werden"
Das ist grundsätzlich richtig, aber um das zu erreichen sind ja erst einmal die Abrisskosten zu zahlen.
Bei einem Grundstücksverkauf nach Abriss kann ich zwar höhere qm-Preise verlangen, hatte aber vorher die Abrisskosten zu zahlen, die meinen Gewinn schmälern. Und falls ich neu bebauen will, dann erhöhen sich die Baukosten fiktiv um die Abrisskosten.