Wie berechnet sich der Beleihungswert?

5 Antworten

Beleihungswert ist der "merkantile Wert (marktübliche Verkaufspreis) abzüglich Sicherheitsabschlag von mindestens 20 %.

Der erstrangige Bereich liegt bei 60 % des Verkaufspreises.

Weitere Einflusswerte:

fehlen üblicher Bestandteile

Überdurchschnittliche Ausstattung gegenüber vergleichbaren Objekten.

So wird eine Villa in einer Siedlung wo normale Einfamilienhäuser stehen, schlechter bewertet werden, weil so ein Haus in der Umgebung kaum einer kauft.

Umgekehrt, in einer Villengegend kauft sich vermutlich keiner ein 80 qm HäuschenWeil der Grundstückanteil übermäßig hoch wäre.

usw. usw.

Planbar ist für Dich vorab so gut wie nichts.

Ich habe mal ein Fallbeispiel "durchgespielt". Netto 3.400€, Notar, Gericht, Grunderwerbst. 3.300€. EK 28.300€.

GS 60.000€, Baukosten EFH 275.000€, Außenanlage 30.000€.

Einige Banken rechnen GS/EFH/Außenanlage zusammen und werten die Gesamtsumme als Beleihungswert. Andere berücksichtigen die Außenanlage bei der Ermittlung des Beleihungswertes nicht.

Manche Bank zieht einen Abschlag vom Beleihungswert ab und nehmen das Ergebnis als Basis für den Beleihungsauslauf. 

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis vom beleihbaren Wert und Kapitalbedarf. Er bildet das Risiko der Bank ab.

Bei o.g. Bsp. lag, je nach Bank die eine eine Finanzierung begleiten würden, der Beleihungsauslauf zwischen 90% und 110%.

Andere Banken hätten eine Finanzierung abgelehnt, da die Haushaltskosten eine Unterdeckung ergaben. Bei der Haushaltsrechnung gab es eine Bandbreite von mtl.  Unterdeckung 360€ bis zu einem Überschuss von 670€.

Letztendlich ist die Finanzierung abhängig von der Einwertung der Immo., sowie den Kriterien bei Beleihungswert und Haushaltskostenrechnung.

Ein Finanzierungspartner der Zugang zu über 200 Bankkonditionen hat, kann zu Deinen Rahmenbedingungen die geeignete Finanzierung finden.

Ein Machbarkeit eines Projektes, nur auf den Beleihungswert abzustellen, ist leider nicht ausreichend.

Hallo Shadoo,

gerne gebe ich Dir bezüglich Deiner Fragen ein paar Informationen an die Hand.

Grundsätzlich entspricht der Beleihungswert dem Verkehrswert Deiner Immobilie abzüglich eines gewissen Sicherheitsabschlags (meist bei mind. 10%, abhängig von der jeweiligen Bank) und somit dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann.

Der Beleihungswert ist eine vom jeweiligen Finanzierungsinstituts festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes Deiner Immobilie.

=> Beleihungswert = Verkehrswert der Immobilie - entsprechender Sicherheitsabschlag

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit ein wenig weiter helfen.

Viele Grüße

Carina von Interhyp

Ergänzung:

Lt.Gabler Lexikon "Baufinanzierung" von Harald Gerhards und Helmut Keller:

"Liegt der notarielle Kaufpreis unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich Beleihungswert (Niedrigstwertprinzip)."

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Meine Vorredner haben sehr gute Beiträge und Indikationen gebracht. Da wir immer stärker regulieren kommen immer mehr Faktoren dazu. 

Also Verkrhrswert ist eine mögliche Grösse, Substanzwert ein anderer Aufsatzpunkt. Mal an dem Verfahren verdeutlicht. Man nehme:

1. Grundstückswert laut Katasteramt

(Korrigiere den nach unten bis max 1000qm)

2. Wert für Gebäude (das wird zu max 60% berücksichtigt) 

- 1500€ pro cbm bei einfacher Bauweise

- 2000€ pro cbm bei normaler Bauweise

- 2500€ pro cbm bei luxuriöser Ausstattung.

Diese Werte addiert man. Prozentuale Zuschläge bis 20% je nach individuelle Gegebenhriten.

So von der Summe bitte 10% gesetliche Abschläge. Und voila haben wir 100% Wert bzw. Beleihungswert.

Ist das Verfahren etwas klarer geworden? Ist nur eins von mehreren. Rest siehe Vorredner..

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