Wertermittlung beim Verschenken einer Immobilie
Wenn man ein Haus verschenkt, ist dieses zur Ermittlung der Erbschaftsteuer gemäß § 13c ErbStG mit 90 Prozent seines Werts anzusetzen, wenn es zu Wohnzwecken vermietet wird. Gilt das auch, wenn man dieses Objekt an seinen Sohn verschenkt, der bisher schon Mieter des Objekts ist und es, dann als Eigentümer, auch weiterhin bewohnen wird?
Wer bewertet das Objekt? Das Finanzamt von Amts wegen, oder ein Gutachter, den man sich selbst suchen darf?
1 Antwort
§ 13c ErbStG gilt unabhängig von den Verwandtschaftsverhältnissen und auch unabhängig davon, dass der Beschenkte schon vorher in der Immobilie wohnt und weiter darin wohnen wird.
Das verschenkte Objekt wird zunächst mal durch das Finanzamt aufgrund der vom Schenker bzw. Beschenkten abzugebenden Feststellungserklärung bewertet. Diese Bewertung erfolgt völlig abseits der Gegebenheiten des Immobilienmarktes und ausschließlich nach gesetzlichen Maßstäben (§§ 179 ff. BewG). Deshalb hat der daraufhin festgestellte Wert in der Regel auch nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun und liegt entweder höher (meistens) oder niedriger (seltener).
Weil das so ist, hat der Steuerpflichtige daraufhin das Recht, diese gesetzliche Wertermittlung außer Kraft zu setzen, indem er mittels Gutachten nachweist, dass der Verkehrswert niedriger liegt (§ 198 BewG). Ein solches Gutachten erstellt jeder Sachverständige für Immoblienbewertung. Der Optimalfall ist m.E. ein Steuerberater, der gleichzeitig Sachverständiger für Immobilienbewertung ist, weil der einerseits weiß, was steuerlich optimal ist, und andererseits ein fachlich korrektes Gutachten erstellen kann.
Stimmt, der letzte Satz ist natürlich Humbug, für jeden wirklichen Sachverständigen ist das ein Routinefall...