Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung – Frage zum Abflussprinzip

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Du hast zweimal in 2012 gezahlt, also doppelter Betrag in Anlage V Zeile 46 (angenommen dies ist die gleiche Zeile in Anlage V 2012 wie in der Anlage V 2011) und Spalte 1 hierfür. Dann "50%" in Spalte 3 und entsprechend der Betrag in Spalte 4. Das zeigt Deine Zahlungen insg. hierfür, den Verteilungsschlüssel lt. Steuerrechnung und den anteiligen Werbungskostenbetrag in Spalte 4.

Was der Mieter gezahlt hat, steckt in Zeile 12! Wenn dem Mieter lt. Mietvertrag keine Versicherungskosten belastet werden, dann hast Du so die vollen anteiligen Werbungskosten in Zeile 46 berücksichtigt.

Wenn dem Mieter die Versicherungskosten lt. Mietvertrag belastet werden, dann hast Du sie in den ihm belasteten Umlagen. Offen ist dabei allerdings, ob die gezahlten Umlagen und die gezahlten Kosten dabei genau übereinstimmen. Es gibt ja Nachbelastungen bzw. Gutschriften aus der Betriebskostenabrechnung, die auch in Zeile 12 im Zahljahr berücksichtigt werden.

Aber wenn Deinem Haus das Betriebskostenabrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, dann darfst Du die Versicherungsprämie 2012, die in 2012 auch von Dir gezahlt wurde, nicht bei der Betriebskostenabrechnung 2011, sondern erst für 2012 ansetzen. Also mußt Du dem Mieter seinen Anteil für Versicherungskosten an den Umlagen für 2011 (in 2012) zurückzahlen. Aber vielleicht verzichtet er ja freiwillig auf die korrekte Abrechnung, weil er nämlich - bei gleich bleibenden Umlagen - für 2012 den doppelten Prämienanteil hätte und in 2013 für die Abrechnung 2012 nachzahlen müßte.

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Zeilenangaben Anlage V für 2012 bzw. 2011:

Zeile 46 und Spalten sind unverändert.

Umlagen, verrechnet mit Erstattungen, erfolgen 2012 in Zeile 13 (in 2011 war das Zeile 12)!

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@LittleArrow

Sehe gerade, dass du die Zeile noch geändert hast, daher hat sich mein Kommentar von eben erledigt.

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"Was der Mieter gezahlt hat, steckt in Zeile 12! "

Du meinst "Umlagen, verrechnet mit Erstattungen", oder? Das ist für 2012 Zeile 13, wurde eventuell geändert. Zeile 12 betrifft Vermietung an Angehörige.

Ansonsten habe ich es verstanden, denke ich. Danke.

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Die Werbungskosten sind dann eben in 2012 entstanden. Da kannst Du den Betrag absetzen, auch wenn er dann doppelt so hoch ist.

Danke. D.h. wann der Mieter mir das Geld gezahlt hat (in diesem Fall zum Teil ja 2011, zum Teil 2012) spielt also für die Werbungskosten generell keine Rolle - es kommt nur darauf an, wann ich(!) z.B. an die Versicherung oder den Schornsteinfeger gezahlt habe?

Allerdings ist es doch sicherlich so, dass ich als Werbungskosten nur die in den Nebekostenabrechnungen tatsächlich(!) weitergegebenen Kosten angeben kann?

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@BartS1975

Allerdings ist es doch sicherlich so, dass ich

Nein, das wäre sehr blöd, weil Du dann auf Kosten voll hängen bliebest, die Dir nachweislich entstanden sind, aber die z. B. aufgrund alter Mietverträge nicht weiter belasten darfst. Derartige, nicht weitergegebene Kosten darfst Du somit als Werbungskosten angeben. Damit mindert sich Dein Gewinn und Du sparst wenigstens die Steuern auf diesen Anteil.

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@LittleArrow

Ich glaube, ich hatte mich nicht ganz klar ausgedrückt, denn eine wichtige Info habe ich nur in einem anderen Thread, nicht in diesem, geschrieben: Die Immobilie ist nur zu exakt 50 Prozent vermietet, die andere Hälfte wird von mir bewohnt.

Ich meinte also, dass ich dann (wie oben von Privatier59 erläutert), natürlich nur 50 Prozent als Werbungskosten absetzen kann, eben nicht mehr (es sei denn, es wird nach Personen aufgeschlüsselt). Korrekt?

Und wenn ich es richtig verstanden habe, ist es für die Werbungskosten völlig unerheblich, wann der Mieter gezahlt an mich gezahlt, weil diese Kosten ja in Zeile 13 korrekt für das jeweilige Jahr angegeben ist. Richtig?

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@BartS1975

Leider ist eine weitere Frage aufgetaucht,. die sich auch um besagte 50 Prozent dreht:

Einige Dinge berechne ich dem Mieter der Fairness halber nach Personen (der Mieter lebt nämlich allein, während ich zusammen mit meiner Familie in der Wohnung lebe, so dass wir zwangsläufig mehr verbrauchen). Das betrifft v.a. das Wasser.

Für 2011 hatte ich vor einem Jahr in Zeile 46 dies auch genauso wie in der Nebenkostenabrechnung nach Personen angegeben, d.h. weniger als 50 Prozent abgesetzt. Ist das überhaupt korrekt so? Oder hätte ich auch bei diesen Posten trotzdem 50 Prozent Werbungskosten absetzen können, obwohl ich dem Mieter weniger als 50 Prozent berechnet habe?

Danke.

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@BartS1975

Du willst doch nicht etwa in Anlage V schummeln?

Die Gesamtkosten der Kostenart gehören in Spalte 2, der anzuwendende Schlüssel in Spalte 3 und die für die betreffende Wohnung anfallenden Werbungskosten letztlich in Spalte 4.

Bei Wasser, das nach Personen verteilt wird, ein anderer Schlüssel, als beim Erhaltungsaufwand bzw. der AfA.

Bei der Mischposition in Zeile 46 legt man sowieso eine Anlage bei mit den einzelnen Kostenarten sowie Belegen und deren jeweilige Verteilung. .

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@LittleArrow

Nein, natürlich will ich nicht "schummeln" (das ist ja noch nett formuliert, wäre schlichtweg Steuerhinterziehung).

Mir war nur nicht ganz klar, ob der in der Nebenkostenabrechnung verwendete Schlüssel zwingend auch in der Steuererklärung verwendet werden muss. Wenn ich dich richtig verstehe, ist das der Fall.

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@BartS1975

Und noch eine - hoffentlich allerletzte - Nachfrage: Ich sehe das richtig, dass bei Posten die nach Personen aufgeschlüsselt werden, ich das also exakt in dieser Weise ausrechnen muss (z.B. bei 1 Person vermietet zu 2 Personen eigengenutzt = 1/3)

Meine generelle Verständnisschwierigkeit bei dieser Thematik liegt darin, dass sich die Eintragungen in Spalte 2 stets auf das Abflussjahr (also 2012) beziehen, während die Beträge, die dann in Spalte 4 herauskommen, sich nicht unbedingt auf das Jahr beziehen, in dem der Mieter diese Kosten an mich entrichtet hat (insbesondere nicht, wenn ich wie erläutert eine Zahlung im falschen Jahr geleistet habe). Das sehe ich doch nun hoffentlich richtig? D.h. WANN die Beträge vom Mieter anc mich entrichtet wurden, spielt hinsichtlich Zeile 46 keine Rolle, sondern nur bei Zeile 13 (ehemals Zeile 12). Korrekt?

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Korrektur: "Ende 2012 habe ich den Beitrag für 2013(!) pünktlich überwiesen"

Erhaltungsaufwand / Anschaffungsnaher Aufwand - einige Fragen

Ich habe 2011 eine Immobilie erworben. Diese hat zwei Etagen, wobei das EG von mir bewohnt wird und das OG vermietet ist. Beide Etagen haben jeweils eine separate Etagenheizung.

Die Etagenheizung im selbstgenutzten EG war sehr fehleranfällig und wurde im Jahr 2012 von einem Heizungsbetrieb gegen eine neue Anlage identischer Technik ausgetauscht.

Die Etagenheizung im vermieteten OG war im Jahr 2012 defekt und wurde von einem Heizungsbetrieb repariert.

Meine Fragen:

  1. Sehe ich das richtig, dass ich die kompletten Kosten (inkl. Anfahrt, Arbeitslohn, etc.) für die Reparatur der Anlage im vermieteten OG als Erhaltungsaufwand in den Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzen kann? Falls ja, kann ich dann 20 Prozent des Arbeitslohns trotzdem als Handwerkerleistung steuerlich absetzen oder ist nur eines möglich?

  2. Lässt das Einkommensteuerrecht auch in irgendeiner Form die Berücksichtigung des Austauschs der Anlage im selbstgenutzten EG zu? Ganz in Ordnung war die Anlage von Beginn an nicht, da war sie aber noch benutzbar.

Nun noch eine andere Frage zur selben Thematik:

  1. Aufgrund gesetzlicher Bestimmung ließ ich 2012 die oberste Geschossdecke dämmen. Hier handelt es sich also wohl um eine Standardverbesserung. Sehe ich das richtig, dass ich die gesamten Kosten (Material, Lohn, etc.) zu 50 Prozent (weil Immobilie zu 50 Prozent vermietet) der „Absetzung für Abnutzung“-Summe hinzurechnen kann und ab sofort jährlich 2 Prozent der geänderten Summe absetzen darf?

Über „erhellende“ Antworten würde ich mich freuen!

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