Wer kennt Bank, Institut oder Bausparkasse, die Kredit im 2. Rang akzeptiert?

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4 Antworten

Bausparkassen sind bei ihren Bauspardarlehn gewöhnlich mit dem 2. Rang zufrieden. Aber bei Dir ist dies keine Option, da Du keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag hast.

Die gewünschte Kreditvergabe beruht nicht allein auf der Werteinschätzung des Kreditnehmers, sondern der Kreditgeber muss sich neben der Besicherung (also z. B. 1. Rang im Grundbuch) auch den Wert der Immobilie ansehen und selber einschätzen. Ferner wird der Kreditgeber nach dem Verwendungszweck des Kredites, der Bonität des Kreditnehmers und seiner Leistungsfähigkeit bezüglich des Schuldendienstes fragen und er muss diese überprüfen. Hierzu erfahren wir in Deiner Frage (leider bzw. verständlicherweise) nichts. Also kann es auch keine bessere Antworten geben.

Natürlich sollte der momentane Kreditgeber als erste Wahl angesprochen werden. Er weiß um seine bevorzugte Stellung;-)

Du solltest daher noch folgende Überlegungen anstellen: Die additionelle Finanzierung beim bisherigen Kreditgeber aufnehmen mit einer derartigen Kreditlaufzeit (und evtl. auch Zinsbindungszeit), dass der Gesamtkredit in 4 Jahren zur Anschlussfinanzierung ansteht und dann auch ein kompletter Kreditgeberwechsel in Frage kommt. Evtl. überlegst Du für diesen Zeitpunkt, ein Forwarddarlehn bereits in den nächsten Monaten aufzunehmen. Das sollte sicherlich billiger als "10 % p.a." und mit einer vernünftigen Zinsbindungsdauer zu erhalten sein.

Leider schreibst Du nicht, ob für das momentane Darlehn die Zinsbindungsfrist  schon (bald) über 10 Jahre läuft, denn evtl. ergäbe sich dann eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit. Evtl. ergibt sich bei diesem Darlehn auch der sog. Widerrufsjoker, wenn es nach 2002 aufgenommen wurde. Hierzu mehr unter

https://www.test.de/Immobilienkredite-So-kommen-Sie-aus-teuren-Kreditvertraegen-raus-4718800-0/

Hallo Little Arrow,

wie man vermuten kann hat alles seine Gründe, weswegen ich hier nicht alles im Netz detailliert darstellen kann und auch möchte.

Das mit dem Widerruf hatte ich schon überprüfen lassen, geht nicht, war vor 2002. Danke aber für diesen Tipp.

Klaus Bauer

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Wenn die Daten alle stimmen, dann ist es kein Problem bei der Bank die die Grundschuld an 1. Rangstelle hat, um 150.00,00 aufzustocken. Außerdem würdest du Notarkosten sparen, da ja nur eine Neueintragung von 75.000,00 erforderlich wäre (75 Tausend sind ja frei ) . Außerdem hat diese Bank ja schon alle Wertunterlagen (hoffentlich ). Eine andere Bank an zweiter Rangstelle wird schon schwieriger, da diese zu der nominalen Vorlast von 475 Tsd.an 1. Rangstelle im Verwertungsfall die eingetragenen dinglichen Zinsen der Gs an 1. Rangstelle als Risikofaktor zurechnet. Das wären in diesem Fall bei im Grundbuch eingetragenen 15 % Zinsen (das ist heute bei einer Grundschuld üblich )für 2 Jahre 142.500.00 ,die die neue Bank bei der Risikobewertung ihrer Grundschuld an zweiter Rangstelle dazurechnet, so daß der Beleihungsauslauf für die Bank an 2. Rangstelle dann rechnerisch bei einer Risikobewertung bei 617.500,00 wäre. Da wirds dann schon kritisch, falls es nicht bei den Mieteinnahmen eine "Sahneimmobilie " , sondern evtl. eine "Schrottimmobilie" ist. Noch ein Tip : Bei einer Bank gibt es keinen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert. Der Verkehrswert ist immer der Wert der am Markt unter Berücksichtigung vieler Punkt zu erzielen wäre. Ein anderer Wert ist der Beleihungswert, der meist bei 80 % des Verkehrswertes liegt, von diesem Wert beleiht die Bank im Normalfall 80 %, das wären in deinem Fall 640.000,00. Also gehe zu deiner bisherigen Bank, falls das möglich ist ?!!

Sehr geehrter Herr Walter,

wie schon zuvor erwähnt hat alles seine Gründe, weswegen ich hier nicht alles im Netz detailliert darstellen kann und auch möchte, was eben auch mit der jetzigen Bank zu tun hat, was gleichermaßen nicht geht.

Es kann und bleibt nur der 2. Rang, alles andere geht aus vielerlei Gründen nicht.

Wie auch immer scheint es eben nicht "die Lösung" zu geben, die man sowohl hier wie auch auf anderen Protalen bekommt, zu einmalig und ungewöhnlich scheint das zu sein, was ich möchte, trotz bester Absicherung - auch dazu habe ich schon geschrieben.

Zum Schluß ist es halt so wie mit allem: man muß sich selbst darum kümmern. Experten nennen sich alle, sind es wohl aber nur bei solchen Finanzierungen, die auch ein Azubi erledigen kann ....

Mit dem Verkehswert meinte ich den Wert, der gutachterlich, also rein rechnerisch ermittelt wird, also z.B. 1 Mio. €. Das dann davon wiederum eine Bank 10% oder 20% abzieht, ist mir bekannt, aber auch das ist ein irrsinniges Thema. Und es trifft definitiv nicht zu, daß dieser Wert der Marktwert ist.

Der Marktwert stellt den Wert dar, den der Immobilienkäufer bereit ist zu bezahlen, und der liegt, zumindest in meiner Stadt, min. 15-20% darüber, somit 1.2 Mio. €.

Aus dem Bekanntenkreis wurden 2 Gutachten von 2 verschiedenen Banken angefertigt und geben genau das zuvor Erwähnte wieder - ist belegbar! Und eigentlich auch nachvollziehbar: die Banken kalkulieren doch bei soewtas nie nach oben, ausschließlich nach unten!

Dennoch vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Klaus Bauer

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Finanzierungen für Selbständige sind immer schwierig, auch wenn einer in der Familie eine Festanstellung hat.

Aus meiner Sicht gibt es nur 2 Möglichkeiten:

1. Ein großer Baufinanzierungsmakler wie Interhyp, oder Dr. Klein. Aber das funktioniert nur, wenn das Geld auch für die Immobilie verwendet wird.

2. Geht es um Mittel für den Betrieb, oder etwas völlig anderes, dann muss es als betriebliche Finanzierung aufgebaut werden. Dafür kann man ggf. Förderfinanzierungen usw in Anspruch nehmen.

Das ist die Aufgabe für einen entsprechenden Berater. Sieh mal in diese Datenbank:

http://www.ibwf.org/beraternetzwerk/mitglieder.html

Deren Arbeit ist förderfähig.

Sehr geehrter Herr Binder,

ganz herzlichen Dank für Ihre Antwort und auch Ihre Empfehlung.

Der Tipp mit der betrieblichen Finanzierung ist auch eine Idee und gerne werde ich unter dem aufgeführten Link den entsprechenden Kontakt mal suchen.

Aber demnach gibt es in gesamt Deutschland niemanden, der nur anhand der Grundschuld ein Darlehen vergibt? Bei nur 55% des Verkehrswertes und damit Risiko = 0?

Danke und Grüße

Klaus Bauer

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@Klaus1970

Das hat einfach was mit dem Bankrecht zu tun.

Eine Bank muss prüfen, ob der Kreditnehmer in der Lage ist die Zinsen udn die Tilgung zu zahlen. Wenn bei der Bearbeitung des Kredites wahrscheinlich ist, dass die Sicherheiten verwertet werden müssen, ist es nicht zulässig.

Deshalb der Tipp mit den Berufskollegen von mir. Selbst wenn der Betrieb zur Zeit z. B. rote Zahlen schreiben würde, könnte man das als Sanierungsmaßnahme, -erweiterung usw. darstellen und mit einem entsprechenden Plan diesen Kreditantrag an die Bank bringen. Eben auch mit der passenden Bank.

Eine einfache Kreditierung Grundschuld - Geld, wird nur mit einem privaten Kapitalgeber klappen. Ausserdem verstehe ich nicht, warum Sie für 90.000,- bis zu 9.000,- Euro Zinsen zahlen wollen, wenn Sie es für 3-4 % bekommen können.

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@wfwbinder

Sehr geehrter Herr Binder,

wiederum vielen Dank und ich werde das alles mal checken.

Da ich nun für ein solches Vorhaben ehr zu der "schwierigeren" Berufsgruppe zähle und somit auch schwerer Geld bekommen werde als andere habe ich für mich gedacht ggf. bis 10% Zinsen ein zu kalkulieren, eben wegen "Erschwerniszuschlag". Natürlich zahle ich 1000x lieber alles an darunter liegenden Zinsen, wenn es denn auch jemanden dafür gibt bzw. sich findet.

Nochmals vielen Dank.

Klaus Bauer

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@Klaus1970

Es gibt nur eine schwierige Gruppe, "Bordelle." Und selbst für die würde ich eine Finanzierung bekommen wenn ich wollte.

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Klaus Bauer:

Leider schreibst du nichts über Nutzung und Ertrag der Immobilie und auch nichts darüber, wie sich der Ersthypothekar (ihn fragt man als erstes) zum Beleihungsgesuch über 150 000 € äußert.

Eine Wohnimmobilie mit einem gutachterlich attestierten Verkehrswert von 1 Mio. € wäre für eine Gesamtbeleihung von 550 000 € durchaus möglich, wenn der Mietnettoertrag ausreichen würde, die Belastung (Annuität) von beispielsweise 6 % = 2.750 € zu bedienen.

Handelt es sich um einen luxuriösen (eigengenutzten) Bungalow oder um ein ertragsstarkes Mehrfamilienhaus? Könnten die Mieten an den Darlehensgeber zur Verstärkung der Sicherheit abgetreten werden?

Eins solltest du jedoch bedenken: Kein anderes Institut geht bei der relativ hohen Vorbelastung von noch 400 000 € an die zweite Rangstelle im Grundbuch. Du müsstest also 550 000 € durch nur einen Darlehensgeber zu decken versuchen.

Bei einem Gläubigerwechsel stellt sich zudem die Frage der Ablösungsmöglichkeit der Altschuld von noch 400 000 € und die dadurch entstehenden Kosten, z.B. die Vorfälligkeitsentschädigung.

Hallo Franzl0503,

erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Die Wohnung wird eigengenutzt, wobei über die betreffende Bank auch eine weitere Immobilie finanziert wird, die aber rein als Kapitalanlage dient. Konkret geht es somit um 2.500 € mtl. (Wohnung und vermietete Wohnung) bei 1.000 € Mieteeinnahmen (netto).

Es handelt sich um kein Haus o.ä sondern "nur" um 2 Wohnungen, die nicht zusammen aber in der gleichen Stadt liegen. Die Abtretung der Mieteinnahmen ist z.B. eine sehr gute Idee und ohne weiteres möglich.

Die vorzeitige Ablösung des jetzigen Darlehens (läuft noch 4 Jahre) wäre zu hoch - nach meinen Berechnungen ca. 90.000 €. Somit kann / muß es ein 2. Rang sein durch - wen auch immer. Das ist ja genau der Punkt und die Frage: ist es denn nicht möglich nur anhand der Grundschuld ein Darlehen zu bekommen? Es ist genug "Luft" drin - praktisch kein Risiko - und bin bereit bzw. biete 10% Zinsen (ggf. auch mehr).

Sofern für Sie möglich und gewünscht können Sie mich auch gerne unter k.bauer.70@gmx.de oder der Handynummer direkt erreichen.

Ich bin für jeden Hinweis sehr dankbar.

Klaus Bauer

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@Klaus1970Klaus Bauer:
"Genug Luft drinn", "Kein Risiko" Lies meine Antwort zur
Frage

von dagobert59,

19.10.2012

Grundschuld

Eine Grundschuld, die lediglich den erststelligen Beleihungsraum ausfüllt, kann eine zweistellige Beleihung bis 80% des Inmobilienwerts verhindern. Wie das?

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@LittleArrow

wenn es danach geht, daß zu einem Zeitpunkt x nicht mehr die Miete, die Rate oder was auch immer bedient werden kann (wer weiß das denn schon im voraus?), dann wäre ja bereits zu Beginn der Ärger vorprogrammiert oder umgekehrt der Kreditgeber das Geld erst gar nicht geben dürfte.

Daher sichert sich ja auch der Kreditgeber ab, so mein Verständnis, und das doppelt und dreifach - nach dem Motto: das Geld, was man sich leihen möchte muß man in gleicher höhe haben! Das ist ja wohl der Irrsinn, um den es nun mal in der Bankenlandschaft geht. Das ist das System.

Leider schaut keiner über den "Tellerrand" und geht auf das ein, was ich z.B. biete. In meinem Fall geht das alles sehr wohl auf. Seit Tag und Stunde zahle ich die Raten und selbst wenn ich es nicht mehr zahlen sollte - aus Sicht der Kreditgeber doch kein Problem: bei einem Wert von über 1 Mio. € und mit 1.+2 Rang dann gesamt ca. 550.000 € an Grundschulden - soll doch zwangsversteigert werden. Es bleiben über 450.000 € übrig (= Luft) für alles mögliche an z.B. Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen, Nebenkosten was auch immer - wo ist also das Problem? Und wo ist das Risiko? Das macht doch alles nie und nimmer 450.000 € aus.

Ganz im Gegenteil wäre es doch zu 100% das meinige Problem, wenn ich es soweit kommen lassen würde und damit meinen Gewinn zerstöre ..... das verstehe ich eben in der weiten Welt des Kreditwesen nicht. Aber sicherlich sind die unzähligen Pleiten namhafter Firmen mit Millionen Verlusten locker erklärbar, wenn auf bestehende Grundschulden nicht nur 2 oder 3 hinzu gekommen sind und bereits zu diesem Zeitpunkt der eingetragene Grundschuldwert dem des Verkehrswerts entspricht!

Sei es drum .....

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@Klaus1970

Klaus:

+Die Kriterien der Risikoeinschätzung durch Banken erschließen sich in aller Regel nur Wenigen.

In seltenen Fällen wird in Höhe des Verkehrswerts geboten. Regelmäßig liegen Höchstgebote, auf die der Zuschlag erteilt wird, bei ca. 70 – 80 % des Verkehrswerts. Ich habe etliche Fälle mit weniger als 60 % erlebt. Die Gründe sind mannigfach und betreffen grundsätzlich das Ausfallrisiko des Gläubigers. Ob Verkehrswert, Marktwert oder Kaufpreis bei freier Veräußerung, der Darlehensgeber orientiert sich zudem an weiteren Einflussfaktoren, die den Erlös negativ beeinflussen.

1) Zur Immobilienzwangsversteigerung kommt es in aller Regel erst dann, wenn z.T. zeitraubende und kostenverursachende Vollstreckungsmaßnahmen in das persönliche Vermögen (Sachpfändungen, Lohn-/Gehaltspfändungen, Pfändungen von Forderungen) nicht den gewünschten Erfolg bringen.

2.) Das vom Vollstreckungsgericht veranlasste Immobilien-Wertgutachten ist als Entscheidungshilfe für den Bieter in mehrfacher Hinsicht nur bedingt tauglich. Oft verweigert der Schuldner - mit Recht, solange er Eigentümer ist - eine Innenbesichtigung des Hauses. Der Gutachter beschränkt sich dann nur auf eine Außenbesichtigung. Zudem vergeht bis zum Zuschlag oft eine Menge Zeit, in der erhebliche Wertverschlechterungen eintreten können. Der Bieter muss hierfür einen Sicherheitsabschlag einkalkulieren.

2) Verschuldete vernachlässigen oftmals die Pflege, Reparatur und Renovierung, weil das Geld fehlt und sie sich bereits emotional vom Objekt getrennt haben. Die Ungewissheit über den tatsächlichen Zustand des Objekts wirkt sich negativ auf das Bietinteresse und vor allem die Höhe der Gebote aus. Die Werte des Gutachters sind dann oftmals überholt. Der Erwerber erwirbt buchstäblich „die Katze im Sack“.

3.) Ein Anspruch auf Gewährleistung ist nach dem Zweck der Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Die Vorschriften über die Mängelhaftung bei einem Kauf nach dem BGB sind daher in der Zwangsversteigerung unanwendbar. Der Ersteher erwirbt somit auf eigenes Risiko, obwohl er i.d.R. keine Möglichkeiten hat, sich über die rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung volle Gewissheit zu verschaffen.

4.) Je nach Anzahl und Dauer der dem Schuldner praktizierten Verschleppungsmöglichkeiten und ausgeschöpften gesetzlich zulässigen Beschwerdemöglichkeiten dauern Verfahren bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit erfolgen keine Zahlungen und die Gläubigerforderungen steigen kontinuierlich an.

5.) Den Grundpfandrechten gehen mitunter eine Reihe von Ansprüchen von Gläubigerin - auch ohne Grundbucheintrag - im Range vor, die überraschend hoch sein können, z.B. rückständige Erschließungskosten, Steuern und öffentliche Abgaben. Auch Gerichtskosten, Anwaltskosten und Kosten des Immobiliengutachters sind vorab zu befriedigen. Hohe Rückständige auf Zinsen, Säumniszuschläge, Vorfälligkeitsentschädigungen erhöhen die Forderungen.

6) Nicht immer erwirbt der Meistbieter, dem der Zuschlag erteilt wird, eine völlig lastenfreie Immobilien, denn alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehende Rechte bleiben bestehen. Bei geplanter Eigennutzung hat der Ersteher Mieterinteressen zu berücksichtigen.

Es existiert das Verbot der Übersicherung. Demzufolge riskiert keine Bank eine Mehrfachsicherung (du schreibst von zwei- oder gar dreifache Sicherung), ganz abgesehen davon, dass sie sich nicht mehrmals befriedigen darf. Die Bank fungiert als Treuhänder der Fremdgelder. Deshalb verbieten sich Nachlässigkeiten in der Risikoeinschätzung und der rechtzeitigen Geltendmachung fälliger Forderungen.

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