Wer kennt Bank, Institut oder Bausparkasse, die Kredit im 2. Rang akzeptiert?

Das hat einfach was mit dem Bankrecht zu tun.

Eine Bank muss prüfen, ob der Kreditnehmer in der Lage ist die Zinsen udn die Tilgung zu zahlen. Wenn bei der Bearbeitung des Kredites wahrscheinlich ist, dass die Sicherheiten verwertet werden müssen, ist es nicht zulässig.

Deshalb der Tipp mit den Berufskollegen von mir. Selbst wenn der Betrieb zur Zeit z. B. rote Zahlen schreiben würde, könnte man das als Sanierungsmaßnahme, -erweiterung usw. darstellen und mit einem entsprechenden Plan diesen Kreditantrag an die Bank bringen. Eben auch mit der passenden Bank.

Eine einfache Kreditierung Grundschuld - Geld, wird nur mit einem privaten Kapitalgeber klappen. Ausserdem verstehe ich nicht, warum Sie für 90.000,- bis zu 9.000,- Euro Zinsen zahlen wollen, wenn Sie es für 3-4 % bekommen können.

Sehr geehrter Herr Binder,

wiederum vielen Dank und ich werde das alles mal checken.

Da ich nun für ein solches Vorhaben ehr zu der "schwierigeren" Berufsgruppe zähle und somit auch schwerer Geld bekommen werde als andere habe ich für mich gedacht ggf. bis 10% Zinsen ein zu kalkulieren, eben wegen "Erschwerniszuschlag". Natürlich zahle ich 1000x lieber alles an darunter liegenden Zinsen, wenn es denn auch jemanden dafür gibt bzw. sich findet.

Nochmals vielen Dank.

Klaus Bauer

Es gibt nur eine schwierige Gruppe, "Bordelle." Und selbst für die würde ich eine Finanzierung bekommen wenn ich wollte.

von dagobert59,

19.10.2012

Eine Grundschuld, die lediglich den erststelligen Beleihungsraum ausfüllt, kann eine zweistellige Beleihung bis 80% des Inmobilienwerts verhindern. Wie das?

Hierfür stelle ich mal den Link ein, Franzl0503:

https://www.finanzfrage.net/frage/grundschuld?foundIn=user-profile-question-listing

wenn es danach geht, daß zu einem Zeitpunkt x nicht mehr die Miete, die Rate oder was auch immer bedient werden kann (wer weiß das denn schon im voraus?), dann wäre ja bereits zu Beginn der Ärger vorprogrammiert oder umgekehrt der Kreditgeber das Geld erst gar nicht geben dürfte.

Daher sichert sich ja auch der Kreditgeber ab, so mein Verständnis, und das doppelt und dreifach - nach dem Motto: das Geld, was man sich leihen möchte muß man in gleicher höhe haben! Das ist ja wohl der Irrsinn, um den es nun mal in der Bankenlandschaft geht. Das ist das System.

Leider schaut keiner über den "Tellerrand" und geht auf das ein, was ich z.B. biete. In meinem Fall geht das alles sehr wohl auf. Seit Tag und Stunde zahle ich die Raten und selbst wenn ich es nicht mehr zahlen sollte - aus Sicht der Kreditgeber doch kein Problem: bei einem Wert von über 1 Mio. € und mit 1.+2 Rang dann gesamt ca. 550.000 € an Grundschulden - soll doch zwangsversteigert werden. Es bleiben über 450.000 € übrig (= Luft) für alles mögliche an z.B. Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen, Nebenkosten was auch immer - wo ist also das Problem? Und wo ist das Risiko? Das macht doch alles nie und nimmer 450.000 € aus.

Ganz im Gegenteil wäre es doch zu 100% das meinige Problem, wenn ich es soweit kommen lassen würde und damit meinen Gewinn zerstöre ..... das verstehe ich eben in der weiten Welt des Kreditwesen nicht. Aber sicherlich sind die unzähligen Pleiten namhafter Firmen mit Millionen Verlusten locker erklärbar, wenn auf bestehende Grundschulden nicht nur 2 oder 3 hinzu gekommen sind und bereits zu diesem Zeitpunkt der eingetragene Grundschuldwert dem des Verkehrswerts entspricht!

Sei es drum .....

Klaus:

+Die Kriterien der Risikoeinschätzung durch Banken erschließen sich in aller Regel nur Wenigen.

In seltenen Fällen wird in Höhe des Verkehrswerts geboten. Regelmäßig liegen Höchstgebote, auf die der Zuschlag erteilt wird, bei ca. 70 – 80 % des Verkehrswerts. Ich habe etliche Fälle mit weniger als 60 % erlebt. Die Gründe sind mannigfach und betreffen grundsätzlich das Ausfallrisiko des Gläubigers. Ob Verkehrswert, Marktwert oder Kaufpreis bei freier Veräußerung, der Darlehensgeber orientiert sich zudem an weiteren Einflussfaktoren, die den Erlös negativ beeinflussen.

1) Zur Immobilienzwangsversteigerung kommt es in aller Regel erst dann, wenn z.T. zeitraubende und kostenverursachende Vollstreckungsmaßnahmen in das persönliche Vermögen (Sachpfändungen, Lohn-/Gehaltspfändungen, Pfändungen von Forderungen) nicht den gewünschten Erfolg bringen.

2.) Das vom Vollstreckungsgericht veranlasste Immobilien-Wertgutachten ist als Entscheidungshilfe für den Bieter in mehrfacher Hinsicht nur bedingt tauglich. Oft verweigert der Schuldner - mit Recht, solange er Eigentümer ist - eine Innenbesichtigung des Hauses. Der Gutachter beschränkt sich dann nur auf eine Außenbesichtigung. Zudem vergeht bis zum Zuschlag oft eine Menge Zeit, in der erhebliche Wertverschlechterungen eintreten können. Der Bieter muss hierfür einen Sicherheitsabschlag einkalkulieren.

2) Verschuldete vernachlässigen oftmals die Pflege, Reparatur und Renovierung, weil das Geld fehlt und sie sich bereits emotional vom Objekt getrennt haben. Die Ungewissheit über den tatsächlichen Zustand des Objekts wirkt sich negativ auf das Bietinteresse und vor allem die Höhe der Gebote aus. Die Werte des Gutachters sind dann oftmals überholt. Der Erwerber erwirbt buchstäblich „die Katze im Sack“.

3.) Ein Anspruch auf Gewährleistung ist nach dem Zweck der Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Die Vorschriften über die Mängelhaftung bei einem Kauf nach dem BGB sind daher in der Zwangsversteigerung unanwendbar. Der Ersteher erwirbt somit auf eigenes Risiko, obwohl er i.d.R. keine Möglichkeiten hat, sich über die rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung volle Gewissheit zu verschaffen.

4.) Je nach Anzahl und Dauer der dem Schuldner praktizierten Verschleppungsmöglichkeiten und ausgeschöpften gesetzlich zulässigen Beschwerdemöglichkeiten dauern Verfahren bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit erfolgen keine Zahlungen und die Gläubigerforderungen steigen kontinuierlich an.

5.) Den Grundpfandrechten gehen mitunter eine Reihe von Ansprüchen von Gläubigerin - auch ohne Grundbucheintrag - im Range vor, die überraschend hoch sein können, z.B. rückständige Erschließungskosten, Steuern und öffentliche Abgaben. Auch Gerichtskosten, Anwaltskosten und Kosten des Immobiliengutachters sind vorab zu befriedigen. Hohe Rückständige auf Zinsen, Säumniszuschläge, Vorfälligkeitsentschädigungen erhöhen die Forderungen.

6) Nicht immer erwirbt der Meistbieter, dem der Zuschlag erteilt wird, eine völlig lastenfreie Immobilien, denn alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehende Rechte bleiben bestehen. Bei geplanter Eigennutzung hat der Ersteher Mieterinteressen zu berücksichtigen.

Es existiert das Verbot der Übersicherung. Demzufolge riskiert keine Bank eine Mehrfachsicherung (du schreibst von zwei- oder gar dreifache Sicherung), ganz abgesehen davon, dass sie sich nicht mehrmals befriedigen darf. Die Bank fungiert als Treuhänder der Fremdgelder. Deshalb verbieten sich Nachlässigkeiten in der Risikoeinschätzung und der rechtzeitigen Geltendmachung fälliger Forderungen.