Wer kauft Anteile an Immobilienfonds, wenn Fonds abgewickelt wird?

5 Antworten

Die Fonds werden ja nicht abgewickelt, weil die Immobilien nichts mehr wert sind, sondern weil sie den Anteilsrückgabewünschen der Anleger nicht nachkommen können. Da ist dien Denkfehler.

Die Anteilsinhaber können also z. B. einen Anteil am AXA Immoslect nicht zurückgeben. Der Anteilspreis - also der Wert der Immobilien - wird weiter laufend festgestellt. Der Wert dieses Fonds sank seit anfang 2010 von ca. 55 auf aktuell 50,8 €. Nun wird abgewickelt, also alle Immobilien verkauft. Das können manche abwarten oder glauben, dass mehr als der Börsenkurs (von derzeit 28,50 €) raus kommt. Die werden den Anteil nicht verkaufen oder - weil sie davon ausgehen, dass die Anleger übertreiben - auch Anteile zukaufen.

Es ist nicht gerade unwahrscheinlich, dass mehr rauskommt, als der (in Panik entstehende) Börsenkurs. Zumindest ist es mögich, dass man sich einen kleienn "Illiquiditätsbonus" abholt. Ich halte das nebenbei für wahrscheinlich, finde nur andere Themen interessanter.

An der Börse entwickelt sich für die Fonds ein Preis durch angebot und Nachfrage. Da der wesentlich unter dem von der Fondsgesellschaft liegt, kaufen Schnäppchenjäger ein.

Es gibt unterschiedliche Bewertungserwartungen zwischen den Börsenteilnehmern (Käufer und Verkäufer) vor dem Hintergrund der Eigenbewertung der Fondsgesellschaft.

Beispiel: SEB Immoinvest P (WKN 980230)

Der wird derzeit an 6 deutschen Börsen in einer Spanne von € 37-38 gehandelt, während die Fondsgesellschaft € 54,46 für den Anteilswert quotiert.

Derzeitige Fondsinhaber können nur über die Börse verkaufen, wo die Käufer darauf hoffen, dass sie bei einer Fondsauflösung für einen Anteil einen Wert von möglichst nahe an ca. € 54 (oder mehr) zurückbekommen und somit der ca. 30 %ige Bewertungsabschlag möglichst klein wird.

Wenn ein offener Immofonds geschlossen wird, so sind ja nach wie vor Werte im Fond vorhanden, nämlich die Immobilien, in die der Fond den Großteil seines Vermögens investiert hat (bzw. haben sollte...). Der Fond wird deshalb geschlossen, weil der Fonds-Manager nicht mehr genügend liquide Mittel ("Bargeld") hat, um Anleger zum - vom Fond - festgesetzten Rücknahmepreis auszuzahlen. Sollte sich diese Situation wieder bessern, kann der Fond später wieder geöffnet werden und normal weiterlaufen. Falls nicht, wird der Fond abgewickelt, d.h. alle Immobilien werden verkauft und der Erlös anteilsmäßig an die Anleger ausgeschüttet. In der Praxis bedeutet dies jedoch meist einen kräftigen Verlust, da der Verkauf aus Not und meist zur Unzeit erfolgt.

Im sog. Sekundärmarkt, also an der Börse, werden die Anteile von Immofonds gehandelt zu einem Preis, der sich unabhängig von der Festsetzung der Fondsgesellschaft rein aus Angebot und Nachfrage bildet. Ein Käufer von Anteilen spekuliert nun darauf, dass entweder der Fonds später wieder geöffnet wird oder die Ausschüttung nach der Abwicklung mehr erbringt, als er ursprünglich an der Börse gezahlt hat. Der Verkäufer hingegen ist bereit, einen Abschlag hinzunehmen, weil er befürchtet, bei einer Abwicklung noch weniger zu bekommen oder er schlicht und einfach die Anlage liquidieren will (muss).

Anteile von Fonds, die von der Anteilsrücknahme ausgesetzt sind, können durchaus noch an der Börse gehandelt werden.

Anleger, die mit den dort gehandelten Abschlägen das Risiko einer späteren Wiederöffnung und neuen Preisfestsetzung nicht in Kauf nehmen wollen, können ihre Anteile so an Anleger verkaufen, die dieses Risiko eingehen wollen und an ein Schnäppchen glauben.

Selbst wenn ein Fonds nach zwei Jahren Aussetzung liquidiert wird, kann das Ergebnis für den Anteilseigner ja immer noch besser sein als der Preis, den man an der Börse gezahlt hat. Es ist also eine Spekulation auf die tatsächlichen Werte eines Fonds.

Solche Typen wie ich.

Wenn z.B. die Immobilien des KanAm Immobilienfonds einen Wert von 51,50 pro Fondsanteil haben (das ist der aktuelle Schätzwert) dann gehe ich davon aus, dass die Fondsgesellschaft diese Immobilien zu einem ähnlichen Preis verkaufen kann. Ich also nach und nach so wie die Immobilien halt verkauft werden irgendwas um 45 Euro raus bekomme.

Aktuell kann ich einen Anteil für 37 Euro an der Börse erwerben. Also nach meiner Kalkulation werde ich ca. 20% Gewinn innerhalb der nächsten paar Jahre machen.

Wo liegt mein Risiko? Nun ja - wenn die Immobilien komplett falsch bewertet sind dann kann die Gesellschaft sie vielleicht nur mit einem Abschlag von 50% verkaufen und dann würde ich Verlust machen.

Aber - ich halte die Bewertungen für nicht sonderlich daneben. Sie wurden laufend in den letzten Monaten und Jahren unter Berücksichtigung der aktuellen Situation erstellt. Kein Gutachter wird da ein Gefälligkeitsgutachten machen. Das würde auf ihn zurück fallen. Und es ist auch nie nur ein Gutachten also werden die Preise die Situation gut widerspiegeln. Und genügend Zeit um geneigte Käufer zu finden hat die Fondsgesellschaft auch.

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