Welche Nebenkosten fallen für Eigentümer an bei Verpachtung von unbebautem Grundstück?

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2 Antworten

Zunächst fallen mir Grundsteuer, Haftpflichtversicherung, Grundwasserschadenversicherung, Straßenreinigungskosten sowie kalkulatorische Zinsen ein.

Nach dem Gespräch mit seinem Steuerberater meint der Nachbar aber, dass er mit der Verpachtung auch noch einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht und er ergänzt seine Kostenliste mit:

Gewerbesteuern, Steuerberatungskosten, Delkredereversicherung und Opportunitätskosten (für Räumungskosten und nächstbeste Verwertung).

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EnnoBecker 03.09.2012, 14:08

auch noch einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht

Wie begründet denn der Berater hier eine gewerbliche Tätigkeit? Ich komme hier auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei einer gewerblichen Verpachtung wäre ja die Gewerbesteuer nicht schlimm - die ist ja weitgehend anrechenbar. Aber die zwangsweise Einlage ins BV wäre ein 23er Vorgang, dass man auch noch die Spekulationsfrist prüfen müsste.

Und die spätere Entnahme wäre auf jeden Fall steuervertrickt und löst eine neue Spekulationsfrist aus.

Vor diesem Hintergrund würde mich mal interessieren, wie der Kollege auf gewerbliche Einkünfte kommt.

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EnnoBecker 03.09.2012, 14:42
@EnnoBecker

Abgesehen davon fallen Grundsteuern usw. auch ohne die Verpachtung an.

Nur - mit Verpachtung sind sie einkommensteuerlich abzugsfähig.

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pinke14 03.09.2012, 15:24
@EnnoBecker

Wie ich eben noch recherchiert habe, kommt es wohl darauf an, ob das Grundstück zur privaten Nutzung verpachtet wird oder zur gewerblichen Nutzung an einen Betrieb, was in diesem Fall zutreffen würde. Dann gelten andere steuerliche Regeln. (?) Ich meinte auch evtl. Abgaben an Behörden, Stadtwerke etc. Grundsteuer zahlt er sowieso, aber keine extra Versicherung. Nicht dass die Kosten oder eventuelle Auflagen den ohnehin geringen Gewinn ( 2,70 qm ) aufheben, lohnt sich dann ja kaum. Räumungskosten würde der solvente Pächter tragen.

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EnnoBecker 03.09.2012, 15:36
@pinke14

Dann gelten andere steuerliche Regeln.

Nö. Ob die Vermietung privat oder gewerblich ist, hängt nicht in erster Linie davon ab, was der Mieter mit dem Mietobjekt macht.

Insbesondere hier sehe ich bei der Überlassung von einem Stück Erdoberfläche keine Gewerblichkeit. Aber ich bin auf LAs Antwort gespannt.

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LittleArrow 03.09.2012, 15:43
@EnnoBecker

Aber ich bin auf LAs Antwort gespannt.

Der Nachbar kann derzeit seinen StB nicht erreichen;-))

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pinke14 03.09.2012, 15:50
@LittleArrow

Also, wenn das so kompliziert ist, kostet der Stb sowieso das Dreifache der Pachteinkünfte :-) Vielleicht sollte man mal einen Immobilienfachmann fragen.

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EnnoBecker 03.09.2012, 16:10
@EnnoBecker

wenn das so kompliziert ist,

Kompliziert wird es nur, wenn es gewerblich wird und das Grundstück nicht schon 10 Jahre plus 1 Tag im Familienvermögen war. Oder wenn das Grundstück nach der Verpachtung innerhalb von 10 Jahren verkauft werden soll.

Die Wertsteigerung während einer gewerblichen Verpachtung wirkt sich auch auf die Steuer aus. Spätestens bei der Entnahme.

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Also ich rede mal nur von Steuern.

Aus der Verpachtung ergeben sich - je nach Zahlenverhältnissen - ja entweder Gewinne oder Verluste. Da das Grundstück unbebaut ist, entfällt schon mal eine Abschreibung, also wird es wohl auf Gewinne hinauslaufen.

Diese sind selbstverständlich zu versteuern. Ich halte das für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - so dass das Grundstück im Privatvermögen bleibt. Ein ungenannte gebliebener Kollege von LittleArrow hält es für gewerbliche Einkünfte. Ich nehme an, dass sich darüber noch ein Fachgespräch entwickeln wird.

Welche Nachteile die Gewerblichkeit hat, habe ich bei LittleArrow auch schon angedeutet.

Außerdem ist so ein unbebautes Grundstück, auf dem jemand seinen Krüll lagern darf, ja kein Wohnraum. Deshalb greift hier auch keine Umsatzsteuerbefreiung, so dass für die Einnahmen Umsatzsteuer zu berechnen und abzuführen ist. Im Gegenzug können aber die Vorsteuerbeträge aus den Vorleistungen abgezogen werden.

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EnnoBecker 03.09.2012, 15:32

Errata:

Bei der Umsatzsteuer habe ich mir ins Knie geschossen.

Die Umsatzsteuerbefreiung § 4 Nr. 12 Buchstabe a) steuerbefreit.

Die Option zur Regelbesteuerung ist hier tatsächlich eine Option.

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