Welche Nebenkosten bei Kauf/Bau einer Immobile als Kapitalanlage sind absetzbar

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Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuern zählen zusammen mit dem Kaufpreis zu den Grundkosten, die i.d.R. mit 2,0 % jährlich über 50 Jahre linear abgeschrieben werden können (es sei denn die Wohnung hat Baujahr vor dem 01.01.1925, dann gelten 2,5 % lineare Abschreibung über 40 Jahre). Fahrten zu verschiedenen Immobilien, Maklern, Finanzierungsexperten können als Werbungskosten geltend gemacht werden (auch wenn Du die besichtigen Wohnungen nicht alle gekauft hast; Nachweis ist aber erforderlich). Mit folgender Formel kann dann der steuerliche Gewinn/Verlust ermittelt werden: Nettokaltmiete - Verwalterkosten - Instandhaltungskosten = Jahresreinertrag; Jahresreinertrag - Kreditzinsen - Abschreibungen = steuerlicher Gewinn/Verlust; steuerlicher Gewinn/Verlust * persönlicher Steuersatz = Steuern (+ = Nachzahlung bzw. - = Rückerstattung). Alles verstanden?

Du mußt bei den angegebenen Koten untercheiden:

  • sind diese Kosten für ein dann gekauftes Objekt angefallen? Dann gehören sie zu den Anschaffungskosten (Grundbuch, Makler, Notar, Fahrtkosten usw).

  • Sie die Kosten für ein Objekt angefallen wo man nciht zu Abchluss kam, dann würde ich sie als verlorene Kosten direkt und in voller Höhe abziehen.

Beim Werbungskostenansatz dieser vermieteten Kapitalanlage kannst Du aus den Einmalaufwendungen diese finanzierungsbezogenen Kosten ansetzen: Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten, soweit die Eintragung der Finanzierung betroffen ist. Der Kostenanteil für den Erwerb kann man natürlich nur unter Anschafffungskosten aufführen.

Ferner gehören die finanzierungsbezogenen Fahrt-, Porto- und Kommunikationskosten zu Banken und Finanzierungsberatern zu den Werbungskosten (Liste erforderlich). Aber das wird eh kein großer Betrag.

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Vielen Dank schon mal!

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Vielen Dank im voraus

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Die Etagenheizung im vermieteten OG war im Jahr 2012 defekt und wurde von einem Heizungsbetrieb repariert.

Meine Fragen:

  1. Sehe ich das richtig, dass ich die kompletten Kosten (inkl. Anfahrt, Arbeitslohn, etc.) für die Reparatur der Anlage im vermieteten OG als Erhaltungsaufwand in den Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzen kann? Falls ja, kann ich dann 20 Prozent des Arbeitslohns trotzdem als Handwerkerleistung steuerlich absetzen oder ist nur eines möglich?

  2. Lässt das Einkommensteuerrecht auch in irgendeiner Form die Berücksichtigung des Austauschs der Anlage im selbstgenutzten EG zu? Ganz in Ordnung war die Anlage von Beginn an nicht, da war sie aber noch benutzbar.

Nun noch eine andere Frage zur selben Thematik:

  1. Aufgrund gesetzlicher Bestimmung ließ ich 2012 die oberste Geschossdecke dämmen. Hier handelt es sich also wohl um eine Standardverbesserung. Sehe ich das richtig, dass ich die gesamten Kosten (Material, Lohn, etc.) zu 50 Prozent (weil Immobilie zu 50 Prozent vermietet) der „Absetzung für Abnutzung“-Summe hinzurechnen kann und ab sofort jährlich 2 Prozent der geänderten Summe absetzen darf?

Über „erhellende“ Antworten würde ich mich freuen!

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