Welche Kosten entstehen bei Wohnungsübergabe an Tochter
2009 haben wir für 110.000€ eine Eigentumswohnung gekauft und verbilligt an unsere Tochter vermietet. Das Finanzamt hat den Mietvertrag anerkannt , für die Abschreibung 102.780€ festgelegt und so im jährlichen Einkommensteuerbescheid berücksichtigt. Von der Tochter bekommen wir nun 20.000€ und können damit das zum Kauf der ETW benötigte Darlehen tilgen. Nun möchten wir die unbelastete Wohnung an unsere Tochter übergeben, die verpflichtet wird, an ihre beiden Brüder als Ausgleich jeweils 30.000€ auszuzahlen. So bekäme jedes unserer Kinder eine Zuwendung von 30.000€, die auf das Erbe angerechnet werden soll und beim Ableben eines Elternteils den Überlebenden vor Pflichtteilsansprüchen bis zu dieser Höhe schützt. (Der Pflichtteil wäre sicher niedriger) Ich ging davon aus, daß hier nur Notar- und Grundbuchkosten, aber weder Grunderwerbsteuer, noch Spekulationssteuer anfällt. In einem Vorgespäch warnte aber der Notar: Das Finanzamt kann von einer Wertsteigerung der ETW auf z.B. 160,000€ ausgehen und dann für 50.000€ Spekkulationssteuer verlangen. Das würde unseren Plan vernichten und die Übergabe erst 2019 steuerfrei ermöglichen. Wer weiß hier Rat? Wie können wir legal steuerfrei die Wohnung übergeben und unsere Kinder jetzt unterstützen.
2 Antworten
Spekkulationssteuer
Das hat der Notar wirklich gesagt? Ist wohl derselbe wie aus der Frage von nebenan von heute morgen?
Was hier passiert, ist doch folgendes:
Die Tochter wendet 80.000 Euro auf, um ein Grundstück im Wert von - na nehmen wir mal die 160.000 an. Sie wendet dieses Geld in der Weise auf, dass sie 20.000 an euch zahlt und 60.000 an ihre Brüder. Genausogut hätte sie auch 80.000 an euch zahlen können und ihr hättet den Brüdern die 60.000 geschenkt. Wäre dasselbe.
Die Tochter kauft also ein halbes Haus und bekommt ein halbes geschenkt.
Aus eurer Sicht sieht das dann so aus:
Ihr habt ein halbes Haus verkauft. Einkauf = 55.000 und Verkauf = 80.000, macht einen Veräußerungsgewinn von 25.000 (abzüglich etwaiger Veräußerungskosten und plus der Hälfte der bereits geltend gemachten Abschreibung). Das wäre im Rahmen eurer Einkünfte nach Tarif zu versteuern.
Auf 50.000 komme ich hier aber trotzdem nicht.
Die verschenkte Hälfte an die Tochter und die verschenkten 2 x 30.000 an die Jungs ziehen nur dann Steuer, und zwar Schenkungsteuer, nach sich, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre schon soviel geschenkt wurde, dass der Freibetrag ausgeschöpft wäre. Aber das wüsstet ihr, denn dazu hättet ihr 2 x 3 x 400.000 = 2,4 Mio verschenken müssen, und wer soviel Geld hat, spart nicht am Steuerberater.
Also:
Keine gute Idee. Ich würde die fünf Jahre warten. Für den Fall des zwischenzeitlichen Versterbens ist auch gesorgt: Die Vererbung des Hauses zieht keine EInkommensteuer nach sich und Erbschaftsteuer nur dann, wenn die Freibeträge (siehe oben) überschritten werden.
Grunderwerbsteuer fällt in keinem Fall an, da Übertragung in gerader Linie.
Nun macht ihr das Ding langsam kompliziert.
Nun muss man sich nämlich überlegen, ob die Zahlung der Tochter von 20.000,- an Euch:
ein Geschenk sein könnte, oder
eine Gegenleistung, dann sind wir bei der gemischten Schenkung, oder
zahlt sie die weiteren 60.000,- für die Geschwister an Euch zum Verteilen (dann wäre es fast ein kompletter Kauf), oder
ist es eine Schenkung unter auflagen, wegen der Ausgleichzahlungen an die Brüder.
Richtig ist:
keine Schenkungssteuer, weil unter 400.000,- (Freibetrag)
keine Grunderwerbsteuer, weil Verwandt in direkter Linie.
Die Wertgebühr beim Notar ist die gleiche, weil Gegenstandswert 110.000,-.
Notar 1.271, Euro
Falsch interpretiert.
Ihr könnt übergeben und habt nur die Notarkosten.
Ihr müßt euch nur, weil die Folgen in der nächsten ebene Geld kosten könnten, genau überlegen, wie ihr es machen wollt.
Also, will Eure Tochter mal verkaufen?
Was habt ihr eventuell später nochmal zu vererben.
Das ist für die Folgen interessant.
Ihr könnt jetzt übertragen, keine Erbschaftsteuer, keine Grunderwerbsteuer. nur notarkosten
Richtig, das Leben ist, bzw. macht man sich mitunter kompliziert. Aber der Teufel steckt bekanntlich im Detail und so habe ich umfangreich geschildert und bekam nun auch gute, umfassende und zutreffende Infos. Wenn ich es richtig verstanden habe, könnte die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren nur dann steuerfrei übergeben werden, wenn keinerlei finanzielle Verpflichtungen/Zahlungen damit verbunden wären. Das kann ich mir noch nicht leisten. Danke für die Info!!!