Was zu beachten, wenn die Eltern eine Immobilie überschreiben?
Meine Eltern und Schwester sind vor 6 Jahren aus dem EG der gemeinsam genutzten Immobilie (Bj1978) ausgezogen. Mein Partner und ich haben das EG renoviert und sind vom DG (#2) ins EG (#1) gezogen, nutzen aber unsere alte Wohnung im DG (#2) zusätzlich zum EG noch selbst. Wir bezahlen meinen Eltern Miete&Nebenkosten für die 2 Wohnungen (#1+2) .
Es gibt eine weitere (extern) vermiete Wohnung (#3) im Nebengebäude (BJ 1988) über der Garage (#3 - 90m2). Fürs Nebengebäude sowie für einen Kellerraum in dem Gebäude, in welchem wir aktuell leben, möchten meine Eltern ein Nießrecht.
Das (Haupt-)Gebäude in dem wir leben hat die bereits erwähnten 2 Wohnungen (EG (#1) 120m2 und DG (#2) 90m2 mit jeweils Küche und Bad) und versorgt alle 3 Wohnungen mit einer alten Öl+Scheitholzheizung.
Ich wohne seit den 80ger Jahren ununterbrochen in dem Gebäude mit und hatte nur während 2005-2012 einen anderen Hauptwohnsitz. Habe die Wohnung nicht als 2. Wohnsitz (wg Zweitwohnsitzsteuer) angegeben, obwohl ich am Wochenende dort war. Mein damaliger Partner und jetzt Ehemann lebt seit ca. 2005 mit mir im Haus (erst DG#(1)und nun EG(#2)).
Nun möchten meine Eltern mir allein die Gebäude überschreiben (mit o. g. Nießrecht und ein paar Auflagen (sollte ich insolvent sein oder vor ihnen sterben bekommen sie alles wieder zurück)) und auf damit unsere Miete+Nebenkosten (#1+2) verzichten. Die Nebenkosten mit der Wohnung#3 soll ich künftig mit der Mieterin direkt abrechnen. Meine Eltern bekommen aus Wohnung 3 weiterhin die Miete.
Da die Ölheizung u. Scheitholzheizung nicht mehr den Emmisionsstandards entspricht und es auch eine BAFA Förderung gibt sowie die CO2 Steuer kommt, möchten wir die Heizungsanlage austauschen. Evtl. durch Pelletsheizung oder (Erd-)Wärmepumpe mit PV-Anlage (diese auf Nebengebäude) und evtl. Solar.
Auch die Dächer der zwei Gebäude, Fenster sowie die Außenfassadendämmung könnten nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Vorschriften entsprechen (Bj 1978 und 1988).
Wir werden wahrscheinlich einen neuen Energieausweis für die Gebäude erstellen müssen. Und noch wichtiger: Verpflichtet werden innerhalb von 2 Jahren beide Gebäude energetisch zu sanieren (Dach, Fassade, Fenster, Heizung u.evtl. weiteres), da in Summe 3 Wohnungen und ich selbst nicht ununterbrochen seit 2002 darin gewohnt habe, oder?
Die 45% BAFA Förderung für die Heizungssanierung würden wahrscheinlich nur meine Eltern bekommen, wenn sie vor der Überschreibung sanieren würden? Nach der Überschreibung hätten wir eine Pflicht innerhalb von 2 Jahren energetisch zu sanieren und bekämen dafür keine 45%BAFaFörderung mehr sondern nur einen KfW Kredit...
Ist dies so korrekt? Gibt es weitere Aspekte die wir beachten müssen?
Und: Kann ich überhaupt eine PV Anlage (wirkt evtl. heizungsunterstützend bei Wärmepumpe) betreiben, wenn ich erst noch Mieter und nach Heizungssanierung Eigentümer bin?
1 Antwort
Schöner, ausführlicher Sachverhalt, aber es bleibt eine Unklarheit. Musst Du einen Ausgleich an die Schwester zahlen, oder bekommt die ihr Erbe gesondert?
Mir ist zwar unklar, was die Sache mit Deinem Zweiwohnsitz mit der Übertragung zu tun hat, aber ok, es wird nicht gebraucht, aber es schadet auch nicht.
Kling alles gut, ist aber in der Ausführung steuerlich ziemlich nachteilig.
Die Abschreibung für die vermietete Wohnung geht völlig verloren. Für Dich, weil Du keine Einkünfte daraus hast, für Deine Eltern, weil sie keinen Wertverzehr zu tragen haben.
Warum legt ihr so etwas nicht einem Berufskollegen von mir auf den Tisch?
Der könnte auch die Auswirkungen an Hand der Einkünfte von Dir mit Ehemann und von Deinen Eltern abstimmen, wer nun die Renovierungen vornehmen sollte, denn trotz über 40 Zeilen Sachverhalt sind die qm die einzigen Zahlen, aber an denen kann man keine Ratschläge aufhängen.
Einen vernünftigen Rat kann man nur bei Gesamtkenntnis des Falles geben.
Alles andere wäre Stückwerk, brächte eventuell einen verbilligten Kredit, aber dem, der ihn nicht braucht.
Wenn der Kollege bei dem Vortrag und Wunsch des Mandanten nicht mehr zu besprechen weiß, als ihn zum Notar zu schicken, so fällt mir dazu nichts ein.
Man muss dem Mandanten zumindest erklären, wo der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht liegt, was steuerlich Vorteilhaft ist und wie man den Nachteil des Nießbrauchs aufheben kann, ohne die Eltern schlechter zu stellen.
Ihr solltet ihn explizit Fragen, was mit der AfA für die vermietete Wohnung passiert und ob man den Verlust dieses Posten nicht dadurch aufheben kann, wenn man statt des Nießbrauchs eine Rente in Höhe der Miete vereinbart.
Dann wären alle steuerlichen Vorteile bei Dir uns Deinem Mann und auch die Vorteile aus den KfW Möglichkeiten.
Herzlichen Dank für die rasche Antwort. Sehr interessant und wissenswert.
Meiner Schwester wird zum Ausgleich das Wohnhaus das meine Eltern aktuell bewohnen überschrieben und meinen Eltern ebenfalls ein lebenslanges Nießrecht eingeräumt. Der Steuerberater meiner Eltern hat ihnen lediglich einen Notar empfohlen.
Das mit meinem vorübergehenden 2. Wohnsitz ist m. E. evtl. für die Pflicht zur energetischen Sanierung relevant? Da ich damit nicht durchgehend darin gewohnt habe. Es gilt ja alle Vor- und Nachteile zu beleuchten. Ich freue mich über weitere Antworten.