Was ist der „anfängliche effektive Jahreszins“ bei einer Baufinanzierung?

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Hallo Clara34, der anf. eff. Jahreszins ist bereits gut erklärt worden. Er dient in der Regel - fälschlicher Weise- dazu, Angebot zu vergleichen. So wird es auch von vielen Verbraucherschützern etc. empfohlen. Denn der Effektiv-Zins ist eher ein "theoretischer" Wert der mit den tatsächlichen monatlichen (Raten-)Belastungen wenig zu tun hat. Und sobald auch noch mehrere Teildarlehen abgeschlossen werden oder Bauspardarlehen verglichen werden funktioniert dieser Vergleich auch nicht mehr.

Der beste Weg um Angebote zu vergleichen ist der über die monatliche Belastung und die Restschuld, also:

  • was muss ich tatsächlich Monat für Monat zahlen und
  • wie hoch ist dann am Ende der Zinsbindungsfrist meine Restschuld.

Gruß

Zum Einstieg ist auch der folgende Link insb. für mathematisch Begabte interessant: http://de.wikipedia.org/wiki/Effektiver_Jahreszins.

Für die Frage möchte ich zunächst die "anfängliche" Komponente beantworten. Normalerweise läuft die Baufinanzierung bis zur vollständigen Kreditrückzahlung, während nur für die kürzere sog. Zinsbindungsfrist der Nominalzinssatz festgeschrieben wird. Nach Ablauf einer (anfänglichen) Zinsbindungsfrist wird ein neuer, heute unbekannter zu den dann "üblichen" Marktbedingungen Anschlußzinssatz festgelegt.

Für die Festzinsperiode ist daher der "anfängliche Zinssatz" bestimmt.

Neben dem angepriesenem Nominalzinssatz ("Günstige Baufinanzierung zu nur 4,5 % p.a.") sind noch andere Komponenten zu berücksichtigen, die aus dem Nominalzinssatz den "Effektivzins" machen: Disagio (Vorwegabzug bei der Auszahlung), Kosten (insb. Bereitstellungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren), Schätzgebühren (diese sind heute nicht mehr zulässig) und die finanzmathematische Verrechnung unterjähriger Zahlungen (z.B. "monatliche Annuität") und die Auswirkung der Tilgungsverrechnung. Der Effektivzins gibt dann den Jahreszinssatz unter Berücksichtigung aller dieser Komponenten an, der zu zahlen wäre, wenn zu Jahresbeginn der Kredit zu 100 % aufgenommen und zum Jahresende zu (100 + x) % vollständig, einschließlich aller Kostenkomponenten getilgt worden wäre. Natürlich kann der Effektivzins irgendwelche unvorhergesehenen, aber vertraglich möglichen Sondertilgungen nicht abbilden.

Der „anfängliche effektive Jahreszins“ bezieht sich auf Baukredite mit Konditionsanpassung und gibt den Effektivzins während der Zinsbindung an. Nach Ende der Zinsbindungsfrist, in den meisten Fällen 10 Jahre, wird der Zins bei einer Baufinanzierung in aller Regel neu verhandelt.

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